爱华网中国地产界六月里最大的丑闻主角？当然是周正毅。中国地产界六月里的明星？除了首创置业，你还真可能一口说不出第二家。
如果首创置业董事长刘晓光在六月份带领其团队全球路演的结果是冷冷清清，全球基金和投资者都不买账，那简直是太正常不过了，即使刘从香港无功而返，也不应该会感到这是他或者首创置业的屈辱。毕竟从去年下半年以来，以“泡沫论”为首，兼以近期的周正毅事件和4500亿违规房产贷款，笼罩在中国地产界身上的疑云已经一层又一层，而受国际政经大势影响，全球资本市场亦相当不活跃，在这半年多时间里，已经有上海复地、上海仲盛、SOHO中国等多家地产公司从资本市场上铩羽而归。
然而首创置业出人意料地撞线成功。6月19日，首创置业（2868）在香港联交所正式挂牌交易，这是SRAS肆虐之后首家中国内地企业向全球公开发行的股票，它甚至能在今年全球发行的股票中排上号，是第六支上市股票！市场之平淡可见一斑。
上市成功后，6月21日下午，刘晓光飞回北京，一走出首都机场，即赶往《中国企业家》杂志社主办的地产论坛会场，虽然他来到的时候聚会已快结束，但是其出场却像末尾的一个惊叹号。坐在多位企业家中间，刘晓光将气氛中略有的沉闷和压抑一扫而空，神采飞扬、侃侃而谈他如何逆势而上、将首创置业一举推上国际资本市场。
和他们中的很多人比起来，48岁的刘晓光并不是一个纯粹的地产实业家，这是一个重大差别。要知道，“首创置业”的品牌在市场上出现，不过两年时间。与其说首创置业是由一堆楼房组合而成的资产，不如说这是刘晓光精心设计好的一个金融产品。就单单以这次上市来说吧，如果刘晓光不是同时长着一副投行家的面孔，首创置业的股票恐怕还在其包销商—香港上海汇丰银行口袋中捂着呢。
逆风起航
刘晓光最初的想法是在2002年6月将重组后的首创置业推向国际资本市场，但是这项牵涉到六家中外发起人的重组经过八个部门的审批最终历时一年半，刘晓光眼中的黄金上市时期渐行渐远。
另一道关卡来自于北京市政府去年出的“33号文件”。该文件规定地产公司手中只是处于协议转让阶段、却没有取得土地使用许可证的土地不能作为土地储备。香港联交所对此立即给予了反应，认为首创置业在作土地资产预期收益时，将部分未获使用许可证的土地也纳进来了。好在首创置业背后有一个强大的母公司，刘晓光立即从首创集团调配资源，由集团向首创置业拨付无息贷款14.39亿元缴纳土地出让金。
就在首创置业一点点地向资本市场里面“拱”的时候，从2002年底开始，市场形势已经开始向下走，中国地产泡沫论泛起之后又迎来伊拉克战争，继而是内地SARS疫情，刘晓光天天关注着复地、SOHO中国等上市的进程，最终看到的则是其上市计划挨个破灭。
包销商汇丰银行最开始给首创置业设计的是，6月中旬之后作路演，7月份上市。但是5月底时，刘晓光突然决定：将上市时间表提前！立即去香港见投资者！
除了猎手的嗅觉，这几乎没有什么道理可以解释。“我有一种直觉，六月时，市场会稍微回暖一下。再不抓紧，市场肯定要变化。”刘晓光说。
但是没有人相信他，所有的人都告诉他，这时候肯定发不出去。他跟认识的香港投资者打电话，得到的回答是，“你别来了。”汇丰方面，对提前上市并不积极，就连刘晓光的手下、首创置业的经理们也不同意就这样冒进，但刘晓光坚持要去，他对手下说：“没人管我们也必须去！这时该唱《国际歌》了！从来就没有救世主，全靠我们自己打天下！”
投行家的作风立时显现，5月22日，刘晓光带着总经理唐军、副总经理何光，三人孤军深入，南下香港。当时SARS阴影仍未消散，首都机场冷冷清清，刘晓光戴着三层口罩，坐在只载有数人的飞机上，水不敢喝，心下忐忑、紧张，但是，SARS绝不是他此刻最深的恐惧。首创置业能否强行上市，他并不是十拿九稳，“如果失败，这三年的重组就付诸流水，如果失败，几千万的上市费用就白花、首创置业在资本市场的信誉就受到损害，也许只能几年之后才能重提上市之事……”
一到香港，以首创和他个人以前建立起来的渠道、关系，刘晓光约见了一些国际投资者、香港媒体。
有些投资者见到刘晓光，依然给他泼凉水：“晓光，咱们都是朋友，咱们在一起吃顿饭，你就回去吧。”“晓光，你看这样好不好，你要想融资，我们给你一点资金。”
但刘晓光摇头，他说：“关于首创置业的介绍这里有一大堆，我只讲两分钟，讲一个企业的故事。”这是怎样的一个故事呢？他给出了首创置业的四个卖点：“第一，高成长的公司。两千万资产起家，用了8年时间，现在发展为20多亿净资产，翻了120倍，每年利润增长率66%，2002年净资产回报率为30%。第二，有340万平米建筑面积的土地储备，70%交了地价，土地储备大于新鸿基和长江、够得上亚洲级别，这也意味着第三点，如果在五年时间内全面开发，可以形成300亿销售额，算20%的毛利率，就有60亿的毛利。第四，首创置业的团队想用四五年时间把这家公司做成销售额上百亿、利润七八亿以上的亚洲级公司。”
这不是路演，刘晓光不能对别人提及上市招股的具体事宜，他只能讲中国、讲北京、讲首创的成长和未来，但是已经够了，他太知道说什么会牵动资本的兴奋神经，在短短几天里，市场表现出对首创置业的浓厚兴趣，表示：“这家公司跟别的内地地产企业、跟别的国企不一样。”
5月28日，刘晓光一行三人完成预订的推介工作，回到北京。
此时，一直在密切关注刘晓光的香港之行、关注首创置业和市场互动情况的汇丰按捺不住了。它决定跟进。刘晓光刚一回到北京，就接到汇丰电话，要求他马上返回香港，将全球路演的出发时间从原本定的6月17日以后某天全面提前到6月初。
31日，刘晓光再次从北京飞往香港，投入到汇丰为其设计的路演计划中。“从6月1日到19号上市，那真是艰难困苦的19天啊！也是最关键、最精彩的19天。”香港、伦敦、爱丁堡、纽约、波士顿、旧金山，刘晓光不但要承受身体的疲劳（每天上飞机睡觉、下飞机刷牙、整理好西装革履，每天连续开几个会见投资者），而且要应付形形色色、了解或不了解中国企业的基金经理们的刁钻问题。
“你们怎么解释泡沫？”“你本人在企业里面有没有持股？如果没有如何让我们相信你？”“你们企业到底是市场化企业还是政府企业？”“你们在中国资金挺充裕，为什么还要到香港来？”“北京一年怎么能盖1600万平米的房子？这可是整个欧洲一年的量！”
从6日离港进行全球路演到13日回港，刘晓光环绕地球一万多公里，见了99个基金经理，开了49个会，在自己准备的100多个问题之外又回答了590多个问题。像所有曾经在全球发行过股票的中国企业家那样，刘一面体验到一种“炼狱”般的感受，一面也直呼开眼界，知道了什么叫真正的“英美大亨”。
路演完毕，全球投资者认购踊跃，看此情况，12日凌晨，汇丰与刘晓光等人商量会决定，“耍”一个投行常用的小技巧，本来应该是13日停止认购，但是却宣布12日提前封门，这反而更加刺激了投资者追捧欲望，到12日下午，离截止时间仅剩半小时，1.9亿美金的买单从美国打过来。结果一算，首创置业获超额10倍认购，当天晚上，首创置业和汇丰分配5亿多股股票分到半夜12点半仍分不完。
更具戏剧性的是，谁都不知道，首创置业股票刚分完，第二天内地的地产市场就起风云，13日一大早，香港十几家报纸登出央行发121号文件，称有4500亿房产贷款违规资金。而首创置业如有神助般地躲开了这个大漩涡。19日，首创置业在香港挂牌交易，以1.66港元开盘，共向全球发售5.64亿股H股。
汇丰亦是复地等内地地产公司的包销商，但是最近半年来，就做上了首创置业这一家，这不由令人无法低估“首创”和“刘晓光”在上市成功中的权重。
刘晓光坦承，在他见的99个基金经理中，他相识、个人辐射力能及的就占1/3。这皆因这么多年来，刘晓光和首创从来没有断过和国际大资本的交道。首创作为北京市政府旗下最大的国有独资企业，自1995年成立以来，在各种投融资业务中，和不少国际集团都建立了联系，比如在水务上和法国威望迪合资、在保险上和荷兰ING合资，和加拿大兰万灵合作投资地铁，首创周围，云集了德意志银行、高盛、摩根等各大投行，和首创有各种形式的交道。而刘晓光本人，更是和资本对话的老手，历史直可上溯到他1992年任北京市计委副主任之时，从请进穆迪为北京作信用评级、请雷曼兄弟为北京发公路债开始，他开始触摸国际资本的语言规则、脾气喜好。
为资本市场打造“完美的”投资品
刘晓光承认，在他身上，金融家的色彩更甚于地产家。如果让他把自己和任志强、潘石屹等 知名地产老板作一个比较，他的看法是：“我是从金融的角度来看房地产的，把房地产当作一种金融产品。”实业家关注的是采购、生产、原料、库存、销售，而在刘晓光的眼光中，企业的运转是由“投资、运营、收益、变现、重组、上市”这一系列环环相扣而成。
整个首创集团靠金融、地产、基础设施支撑而起，而金融和产业互为映照、两种思路交错而进是首创和刘晓光的一大特点。“产业是金融运作的载体，在做产业的时候我就会想到金融动作，想着金融动作的时候我一定要有一个产业做支撑。只要你不断创造最好的投资品，就永远会有不断的钱来追你，这是一个简单的铁律。”和首创集团旗下的另一个主要产业—水务一样，首创地产一开始就是作为一种金融产品、一种能为资本市场接受和追捧的投资品被严谨地打造着。刘晓光不断校准首创地产的产业模式，以求将来能和资本市场快速对接。“在产业和资本的对话中，你不能说你要怎么怎么样，一定要让你所有的动作、产品符合资本市场的要求，要给它提供一个完美的投资品，这样资本很快就可以进来，要不然一脚就把你踹回去。”
刘晓光和香港、美国、欧洲的地产商都聊过，他总结出那些大地产商的特点是：手里拿着大量的黄金土地、进行组合式开发、手里捏着大量物业不卖。这种模式的典型的例子就是美国的汉斯集团。于是刘晓光从一开始便不取内地很多地产企业采用的“房屋工厂”模式：“这在资本市场绝对不被接受。为什么呢？所谓‘工厂化’，是指没有土地储备，跟市场结合非常紧密，盖一块、卖一块，但是如果市场突然变化时，你这个‘工厂’又没有土地储备，就会停下来。”“我们其实也不想储备这么多土地，但是如果你不这么做，在国际资本眼中，你就没有未来，不会买你。”
短短几年间，首创暗中使力，不事声张，拿下了北京340万平米建筑面积的土地储备，而且不少在黄金地段，进行住宅、写字楼、商场组合式的均衡开发。
刘晓光强调，首创能拿到好地并不是因为首创是所谓的“政府公司”，拿下这340万平米的代价非常大，各种融资手段多管齐下才达到目的，其间考量的实际上是一家地产公司金融运作的能力。“只要我在最黄金的地段有地了，所有的投资者都会来找我，只要有人找我，我就可以开始盖，首创置业下面的27个项目、17个项目公司已经全面开战，这就可以马上形成现金流。”刘晓光认为北京仍然是一个需求市场，只要有强大的销售能力，资金周转不成问题，过去首创开发的项目，在6-12个月内销售率达到了96%。
当首创置业选择了这种开发模式，它也为自己上市之时的定价留出了主动权。之前多家内地地产公司海外上市失败的一个直接原因就是因为他们少量的土地储备使他们难以照国际资本认同的“每股净资产折让”的方式给出股票价格，而只能走用市盈率定价的方式，后者在国际市场上很难遭到认同。而首创置业的定价方式则迎合了国际投资者惯例，在定价时不但给出盈利预测，而且对净资产进行了折让，在1.3港元-1.68港元的发售价格区内，净资产的折让率为52.6%-41.3%。
刘晓光称，在资本市场上，“首都地产”的概念目前为止还看不到尽头，所以首创置业会继续在这个市场上开垦下去，今后可能会将手中20%的物业只租不卖，把黄金地段的商业物业一直留下来，再过几年将首创置业从一个“房地产开发商”向“房地产运营商”转变——后者又是资本市场所喜爱的一个概念。
而目前最让他担心的一点是，17家项目公司运作27个项目，公司必须保证每个项目的招标、采购、建设、销售一套流程都不能出问题，如果一个项目出问题的话，会影响整个公司的毛利率，从而难以向资本市场交出答卷。招商局集团董事长秦晓曾对刘晓光说，做企业的取向或许并不在于赚钱多少，而是看你能防范住多大风险。刘晓光觉得这话对自己启发挺大。
