爱华网在土地、金融紧缩政策的压力下，烂尾楼市场迅速升温，甚至不良资产管理公司也开始亲自参与开发运营。与新盘开发不同，淘金烂尾楼需要特别的眼光、勇气和技巧
文/本刊记者 王 琦
今年2月香格里拉酒店管理集团正式签约苏州新地中心酒店管理，一定让漆洪波长舒一口气。顶级酒店的加盟，一方面认可了他当年接手江苏第一烂尾楼的判断，一方面挽回了原项目烂尾5年的负面影响。这些，最终都会为新地中心公寓和写字楼的销售之路铺上金沙。
事实证明，新世界（青岛）置地有限责任公司第四个、也是在异地的第一个二手项目让公司赚了个盆满钵满。新地中心公寓从4月底至今已经销售一空，6月底开始销售的写字楼也已经售出超过三分之一，并分别以均价9000元/平方米和10000元/平方米创出苏州“天价”。
这只是国内成功运作烂尾楼的一个个案，在它背后，烂尾楼市场正加速升温。通过银行拍卖、政府拍卖；从原开发商手中购买；收购房地产公司而拿到烂尾楼项目；与原有开发商联合开发，房地产公司动用了各种管道和方法切入烂尾楼市场。
来自华融资产管理公司的消息表明，今年以来，各路购买银行不良资产买家对烂尾楼的兴致大增。摩根斯坦利甚至与深圳金地成立了一家合资公司，专门开发从不良资产管理公司收购的烂尾楼项目。
今年4月，财政部开始允许长城、华融等资产管理公司对不良资产进行投资经营，这使得资产管理公司开始更多地参与到烂尾楼的开发，而不是打包卖掉。据了解，在海南、广东等地，华融正在投资运营烂尾楼项目。“房地产市场这么好，只要给烂尾楼注入资金，很多项目的回报远高于将其卖给外资投资银行。我们为什么不自己做呢？”华融资产管理公司负责处置银行不良资产的一位经理告诉《中国企业家》。
房地产商的热情不是没有原因的。一方面，政府出台多种政策鼓励烂尾楼复工；经过多年的贬值沉淀，很多烂尾楼的价格已跌无可跌，市场价值已经浮现；“71号令”（国土资源部、监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》）划出“8·31”大限，很多揽下项目无力为继的公司不得不向有实力的同行寻求合作。另一方面，土地实行公开出让的政策后，拿地立项与以前相比变得更加困难，即便是自认资金雄厚的房地产企业，也难免面临无项目可做的尴尬局面。
借力二手项目，外资房地产企业进入国内、本地公司发散到其他城市，专营住宅的进入写字楼市场，更有外资公司联盟国内房地产企业，打包接手烂尾楼资产……1993年国家收缩房地产以及1997年亚洲金融危机留下的烂尾楼，正在以前所未有的速度被消化处理闪亮登场。
不过，不是所有的二手项目都能一时间变成宫殿，也不是所有的房地产商都能够在烂尾楼中淘出黄金。“像北京的中国第一商城、荷华国际中心，经过几轮倒手，前途仍旧看不清楚。”北京中原房地产经纪有限公司（以下简称“中原房产”）总经理李文杰对《中国企业家》记者说：“接手二手楼盘固然有它的利益所在，但是天上不会掉馅饼，利润总会有相应的风险与之对应，这就需要一个运作二手项目经验丰富的专业团队。”
位置不可复制
“我们产品特点对地段的要求，使得我们除了接手二手楼盘，很少其他选择。”新世界（青岛）置地有限公司（以下简称“新世界”）成立至今开发六个楼盘，五个都是二手项目，因为公司“只做市中心高端写字楼公寓”。“公司1993年成立，不能算很晚，但是青岛市中心早就经过了一轮圈地，我们只能通过接手烂尾楼进入目标地段。”新世界董事长漆洪波这样说，但语气中并没有不得已的苦闷，因为开发此类项目，在满足公司对位置的要求的同时，“节省了公司规划产品的时间，也缩短了审批时间。”
一般市中心房地产项目的规划立项要顺利通过政府审批往往程序复杂。“如果是烂尾项目，政府的要求就变得很容易统一而且简单：只要比烂尾楼好就行了。同时，政府会主动提供帮助缩短审批时间。”
对位置的偏好，几乎是所有房地产公司接手二手项目最重要的原因。新世界如果不选择烂尾楼，可能再找不到合适的土地，而位于北京的中远房地产公司（以下简称“中远”），在可以选择拿地开新盘的情况下，也选择了接手二手楼盘，原因还是看中项目位置。
“在拿下远洋德邑（原名世纪阳光嘉园）之前，中远在北京只有两个在市中心的楼盘，这和中远的定位有一定的差距。我们希望在东二环也有一个项目，远洋德邑就成为非常好的选择。”中远房地产远洋德邑项目销售总监刘伟对记者说。
与位置一样重要的是，二手项目手续齐全，这至少为新开发商省下了一年左右的“跑程序”的时间。事实上，对于中远这样当时还属国有的房地产商，这里面还有一个隐性而又不容忽视的好处：“众所周知，房地产开发过程中会有一些暗箱操作，大部分都发生在项目运作前期。中远限于体制难以操作，如果接一个前期工作已经结束的成熟项目，后面的开发工作就会变得很清爽。”刘伟说。
价格一向被认为是烂尾楼最大卖点之一，大多数没有接触过二手项目的人很容易想当然的认为烂尾楼价格低的惊人，事实并不完全如此。
通过著名的“鸡蛋换粮票”，SOHO中国董事长潘石屹拿下华远房地产尚都二三期；其后不久，潘石屹又通过招拍挂拿下SOHO尚都旁边的一块地皮。潘石屹对本刊记者介绍：“这两块地均价一样，都是6500元/平方米。”
同样价格吃进二手项目，除了出于缺乏开发项目的考虑，还有一个重要的原因，“我们需要CBD的地。”同样，选择二手项目，潘石屹看中的也是地段。
风险重重
“连出席签字仪式的机票都已经出票了，他们告诉我忽然查出来少算了1.2亿元。”潘石屹半年前曾经考虑接手香港一家上市公司的烂尾楼，但是半年的合作谈判就这么终止了，“感觉财务上的黑洞真是防不胜防。”
在国内，房地产行业还处于高额利润时代，如果不是不得已，原房地产商总会坚持把项目做下去。这就不难理解李文杰对房地产商的忠告：“烂尾楼之所以烂掉总有原因，法律、财务、债务等多个方面可能都潜藏着不容易发现的风险。”
1994年，漆洪波在青岛开发自己的第二个项目也是第一个烂尾楼项目，当时遇到的法律、合同风险，影响至今。
这个项目是与中科院青岛疗养院合作，对后者进行扩建。当时与疗养院合作的一方要退出，漆洪波成为新进入的合作方。
“当时应该重新签订合同，因为很多细节都没有规定清楚。疗养院告诉我，如果照原来的合同签，审批会很快。如果不是急于接手这个二手项目，而是选择开发新项目，绝对不会在合同上如此草率。”漆洪波对记者说。
原合同规定工程造价不低于2000万元人民币。这份关键数字只有下限的合同让两个合作方最终走上法庭。疗养院起诉新世界拖欠工程款，漆洪波则有自己的说法：“疗养院对合同的理解是，他花多少钱我都认，不得少于2000万，没有封顶。但是这个楼是疗养院负责建造，相当多的标准超出约定，多出的费用我没理由承担。”
据漆洪波介绍，官司一审判决新世界胜诉，疗养院上诉到最高院，最高院发回重审，至今案子还没有结。“这个项目不仅未能取得预期效益，精力上牵掣很大，也错失许多机会，得不偿失。”
在李文杰看来，法律风险还不仅仅表现在新世界遇到的问题上：“如果原开发商已经做了部分销售，原业主与原开发商对房子的约定肯定与新房地产商对房子的规划有出入。新房地产商就要考虑对小业主的赔偿问题。问题处理不好，会从法律层面扩展到社会影响层面，直接影响房子的销售。”
“傍大款”锁死风险
在运作了五个二手项目之后，新世界对烂尾楼项目形成一套自己的风险控制体系，最多运用的，被漆洪波称作“政府背书”。
所谓“政府背书”，当然不是真的让政府在两个房地产商的合同背面签字担保风险：“我先和原开发商谈定价格，再和政府谈，让政府回收项目再出售给我。这样，合同是和政府签的，资产债务规定明确，风险被锁死；价格是和原开发商谈的，比直接从政府拍卖获得要低。”新世界在青岛开发的时代广场和数码港，都是通过此种方式拿下，事实证明是最经济安全的方法。
但是这种操作往往需要一个积极配合的政府，在中小型城市可以施展，在北京、上海等一线城市就变得不太现实。SOHO中国在接手二手楼盘之前，规避项目隐藏风险的办法是“依靠专业人士”，“聘用最好的律师事务所和会计师事务所，经过长时间的考察，审计。他们肯定比我们在这方面更有经验。”潘石屹说。事实上，这也是绝大多数开发商最常用和最实际的办法。
烂尾楼盘通常还面临的一个可大可小的风险是“坏名声”。在北京、上海等一线城市，所谓“没有烂尾的楼盘，只有烂尾的公司。”一个项目反复更换开发商，市场也习惯了，大多处变不惊。但是在二线城市，“曾经停掉的项目比其他项目更有可能再次烂尾”这种思维惯势处理不好，会严重影响销售。新世界认为异地开发商处理这种遗留问题的最好办法就是：“自己做”和“傍大款”。
“自己做”是指不借贷、不预售。“以此让市场看到我们的资金实力，我们不会炒一把就走。在接盘的时候我们就已经有预售许可证了，但是我们坚持要等到外立面做好再做预售，等到市场有信心再卖。”“傍大款”是全方位与国际一流公司合作，提升项目形象。“建筑师设计请日本的KKS,室内设计是LRF，机电顾问是PB，酒店顾问是香格里拉，工程项目管理顾问是EC哈瑞斯，销售代理是戴德梁行，物业管理顾问是第一太平洋戴维斯。光是请顾问，费用就在400多万美元。”这些公司的全面加盟，恢复了市场信心，新地中心公寓与写字楼最终在苏州创出“天价”。
资金决定回报
与开发新楼盘相比，烂尾楼的投资回报率会因为项目的不同而有很大的差别。从房地产商对外公开披露的消息看来，在一般水平上，烂尾楼的利润要略高于新楼盘。但是伟业房地产顾问公司总经理杨泓认为，这种对利润的高估要建立在低价接手项目的基础上，“烂尾楼还要多出对债主、业主赔偿，滞纳金等很多费用，如果没有以合适的价格拿到项目，利润就不会高到哪里去。”
而即便是这相对并不稳定的投资回报率，也需要有相当的实力才能拿下，除了李文杰非常强调的“有处理烂尾楼经验的专业团队”，最重要的就是资金。以新世界在苏州的新地中心项目为例：可建面积平均价格800元/平方米，与周边房产2000元/平方米的拍卖价格相比非常诱人，总价1.636亿元的价格在房地产行业也并非天文数字，但是付款条件把很多人摒除在外。买地开新楼盘，土地出让金可以分期缴纳。但是有能力“全款付清”则是运作烂尾楼盘的基本要求。“签合同之前，6000万就要到账；正式确定合同条款后，1.14亿元到账。签字生效转移时，1.636亿元全部到账。”再加上后期改造项目陆续投入的7亿元资金压力，新世界漆洪波深有感触，如果不是当时青岛数码港正处在回款时段，自己也只能看着这个好项目被别人拿走。
虽然烂尾楼项目因为自身的独到价值渐渐受到房地产商的青睐，但要拿到并吃下利润丰厚的项目，还需要满足资金实力、专业团队等很多条件才能实现。
漆洪波的冒险之旅
文/本刊记者 王 琦
现在漆洪波很少去苏州了，新世界（青岛）置地公司在苏州收购的第一个烂尾楼项目——新地中心已经全面进入销售租赁，他现在考虑的是新城市，搜索下一个烂尾楼项目。
时间退回两年，漆洪波正频繁往返于苏州和青岛，体验着运作一个烂尾楼盘能够遭遇的所有利润诱惑和风险惊雷。
2002年10月，一个在华润特殊资产管理部的朋友找漆洪波，饭间无意间谈起，华润已经把其在苏州国际商城（新地中心原名）的股权划到特殊资产管理部，准备出售。漆洪波用“感觉是嗅到了一个可遇而不可求的好项目”来形容自己当时内心的狂喜和表面的不动声色。第二天，漆洪波已经到了苏州，在没有惊动股东和管理方的情况下，初步看了现场，然后马上给还在青岛的华润朋友打电话：“这个项目我要做。”
当时留守苏州国际商城项目的总经理倪正雄，向漆洪波介绍了项目的情况：澳大利亚的投资公司第一澳园抢先一步，开价1.4亿元，交了20万人民币的定金，派出律师和资产评估师做前期的调查工作。到苏州看项目的第一天，没有看过一张苏州国际商城项目财务报表的情况下，漆洪波把2000万优先谈判定金放在了项目大股东苏州物资贸易公司董事长的面前。“如果你跟第一澳园谈成了，我退出。如果不成，第一顺序先跟我谈。”
如此大胆是基于对交易对手的判断。“交易的对象是香港华润集团和新加坡丰隆集团（该项目的另外两家大股东），这个项目对于他们来说非常小，不值得作假。如果以后发现问题，这样的大公司也跑不了。而且项目有六个股东，委托苏物贸一家代理，如果有隐藏债务的问题，好处大家都有，风险却是苏物贸一个人背，苏物贸是不会冒这样的风险的。”
但是出于种种原因，苏物贸没有收这笔定金。这让漆洪波备受折磨。随着时间的推移，又出现更多收购者，通过各种关系寻求合作。虽然第一澳园退出了，1.4亿元的价格已经不再有效，只能通过竞价投标的方式来决定项目的归属。新世界最终以1.636亿元拿下项目。
项目拿下后，原来的债主、业主蜂拥而至。怎么处理？和购买项目的思路一样，漆洪波还是采取“简单处理”。“我们的债主只有三类，施工方、承包商和银行。让他们感到这是个有希望的项目，他们就会愿意和开发商建立长期关系，在处理债务和债权时做出让步。”经过谈判，新世界给予施工方中建六局三公司一定的停工损失赔偿，但续建合同需按新的条件重新签订。
虽然苏州国际商城前期也有一些零散的业主，但是都是供货商换购产生，处理相对简单。漆洪波的经验是，要让业主看到前景，接受公司提出的赔偿条件：“但是要在前景实现之前落实赔偿，因为在前景落实之后，业主往往会索要更多的赔偿。”
和政府的博弈也需要把握谈判时机与火候。苏州国际商城1992年立项，一期50年的商业用地土地使用权转到新世纪手中就只剩40年。迫于世界遗产大会召开的压力，苏州政府为了迅速处理烂尾楼，同意将一期商业土地使用权无偿展期十年。“没有把握好节奏。在收购之前谈二期也可能获得无偿的展期，但我们是收购之后谈的，政府已经不接受了。最后，我们为二期土地的使用权延期又付出了1500万元。”漆洪波说。
