爱华网国有企业体制适应不了激烈市场竞争,我相信五年左右中国国有商业会基本退出零售竞争领域
文/王健林
万达在全国首创了订单商业地产概念，也促进了自己的发展。从2002年到现在的两年时间，全国跨区域做购物中心的企业仅万达一家。万达的创新获得了市场大的空间和好的利润。如果竞争对手上来，我们已经做了很多，还有与对手竞争的优势。我在这里讲一讲万达搞订单地产的思路。
百年企业的战略需要
万达是中国第一家提出做百年企业的房地产企业。国际上对企业有一个划分，10年以下的叫短寿企业，10年到40年的叫中寿企业，40年以上叫长寿企业。万达15年历史，已经进入中寿，基本完成了资本原始积累。企业怎么发展，还需要怎么做？这是我们必须面对的问题，我们经过讨论统一思想就是万达要做百年老店，用一个长远目标激励大家。百年企业最核心的是三个方面：首先是物质基础，然后是制度设计，第三是企业文化。企业文化是一个企业尤其是一个想做的长一点的企业用来凝聚人心，统领思想，持续发展很重要的东西，我在很多年前就说，人生追求的最高境界是精神追求，企业经营的最高层次是经营文化。
制度设计大家也很清楚，没有现代企业制度保障，管理上一塌糊涂，企业不能走远。
百年企业物质基础可以总结很多，我们集团概括为一句话—长期稳定的现金流，不但有现金流而且长期稳定。我们为什么要做购物中心，很重要的就是要追求长期现金流。万达做了15年，已经是一个品牌企业，尽管如此，我们发现住宅地产现金流不稳定，政策制约非常大。靠什么解决稳定现金流？分析来分析去，就是做收租物业。提出两个口号，一是做大项目，项目越大风险越小；二是向500强收租。根据这个思想我们找到沃尔玛，在长春做的第一个项目成功，一算账觉得很好，一个店一年租金收几千万，由此我们决定，就照这个模式做。
入世后竞争带来商业变革的要求
中国零售业存在三大弊端。第一是体制不顺，第二是单打独斗，第三是业态单一。
体制不顺。中国现在占主导地位的还是国有商业企业，全球零售业基本上都是私营企业在做，国有企业体制适应不了激烈市场竞争。即便现在做得好的集团，比如上海华联、大商集团和北京华联，都存在很大问题，都在进行体制改造和国有股退出，我相信5年左右中国国有商业会基本退出零售竞争领域。
单打独斗。中国零售业每个店基本都是单打独斗，现在全球零售业最大特点就是连锁经营，从区域连锁到国家连锁到全球连锁，这是今后商业发展最主要的方向，只有连锁才能做到集中采购，才能降低价格，才有竞争力。沃尔玛家乐福为什么厉害，就是集中采购，天天平价。
业态单一。中国商业很少有适应现在人们“一站式”购物需求的综合购物中心。加入WTO后中国对全球开放零售业，随着跨国零售企业的进来，国际上流行的业态已经开始进入中国。万达建一站式购物中心，适应了人们的需要，适应现在商业业态变革的形势要求。上海、沈阳、宁波万达的购物中心，每一个项目有八至十个主力店，有百货、超市、家居、多厅影院、美食广场、图书超市等不同业态，再加上一、二百家小的服装店，花店等等。每个购物中心有很大的停车场，老百姓进这个店，把这个店逛完，一天时间都不够，它可以满足不同层次不同年龄段人群的购物需求。这种业态我相信会是中国商业业态最主要的发展态势。
订单地产适应跨国企业经营规律
大型企业跨国跨地区发展基本是租店经营，比如美国百盛集团、中国熟悉的肯德基和必胜客，在中国已经开了1000家店只买了一家店。沃尔玛在全球有4000多家店，自己拥有产权的不到1000家，而且都是在美国本土。所有跨国企业，除了制造业以外，凡是做经营做流通做金融的都是租，只租不买。我们给它们做订单地产，适应他们的发展规律，某种程度也是市场细分的结果。万达是做地产起家的，七、八百员工全是这方面的行家里手，但是我们对经营不明白，而跨国企业造房子不如我们精通，所以我们造房子他们在租店经营，这是市场细分的结果。
市场空间大，可以做大企业
美国2亿人，有1万多个购物中心，澳大利亚2000万人，有500个购物中心，中国有13亿人，现在人均收入水平很低，但是到2020年，中国收入达到新加坡现在的水平，至少有2万个购物中心的建设空间，打一个折扣至少也是一万个。因此中国做购物中心市场空间比较大，万达进入这个行业可以做大，符合我们要做百年企业、规模企业的思想。
订单地产利国利民
万达购物中心开工的15个，报建的有10个，这25个购物中心都获得地方政府优惠政策的支持，因为万达做这个东西有四大好处，我们叫做四大工程。
第一是就业工程。我们的购物中心里最大可以新增1万人就业，最小的也有6、7千人就业，这符合中国国情，尤其是现在中央政府号召就业优先，它的好处就更突出了。
第二是税收工程。任何一个购物中心开业以后每年有几千万的税收，大的就过亿，百姓喜欢政府也喜欢。
第三是提升城市商业水准。我们的项目让所在城市的商业水准跟国际接轨，而且带进去的零售商，一般是500强企业，对政府招商引资是非常重要的。
第四是购物中心成为城市标志性建筑，提升城市形象。
