房地产企业发展方向 订单地产 地产企业创新方向



国有企业体制适应不了激烈市场竞争,我相信五年左右中国国有商业会基本退出零售竞争领域 

文/王健林 

        万达在全国首创了订单商业地产概念,也促进了自己的发展。从2002年到现在的两年时间,全国跨区域做购物中心的企业仅万达一家。万达的创新获得了市场大的空间和好的利润。如果竞争对手上来,我们已经做了很多,还有与对手竞争的优势。我在这里讲一讲万达搞订单地产的思路。 

百年企业的战略需要 

        万达是中国第一家提出做百年企业的房地产企业。国际上对企业有一个划分,10年以下的叫短寿企业,10年到40年的叫中寿企业,40年以上叫长寿企业。万达15年历史,已经进入中寿,基本完成了资本原始积累。企业怎么发展,还需要怎么做?这是我们必须面对的问题,我们经过讨论统一思想就是万达要做百年老店,用一个长远目标激励大家。百年企业最核心的是三个方面:首先是物质基础,然后是制度设计,第三是企业文化。企业文化是一个企业尤其是一个想做的长一点的企业用来凝聚人心,统领思想,持续发展很重要的东西,我在很多年前就说,人生追求的最高境界是精神追求,企业经营的最高层次是经营文化。 

        制度设计大家也很清楚,没有现代企业制度保障,管理上一塌糊涂,企业不能走远。 

        百年企业物质基础可以总结很多,我们集团概括为一句话—长期稳定的现金流,不但有现金流而且长期稳定。我们为什么要做购物中心,很重要的就是要追求长期现金流。万达做了15年,已经是一个品牌企业,尽管如此,我们发现住宅地产现金流不稳定,政策制约非常大。靠什么解决稳定现金流?分析来分析去,就是做收租物业。提出两个口号,一是做大项目,项目越大风险越小;二是向500强收租。根据这个思想我们找到沃尔玛,在长春做的第一个项目成功,一算账觉得很好,一个店一年租金收几千万,由此我们决定,就照这个模式做。 

入世后竞争带来商业变革的要求 

        中国零售业存在三大弊端。第一是体制不顺,第二是单打独斗,第三是业态单一。 

        体制不顺。中国现在占主导地位的还是国有商业企业,全球零售业基本上都是私营企业在做,国有企业体制适应不了激烈市场竞争。即便现在做得好的集团,比如上海华联、大商集团和北京华联,都存在很大问题,都在进行体制改造和国有股退出,我相信5年左右中国国有商业会基本退出零售竞争领域。 

        单打独斗。中国零售业每个店基本都是单打独斗,现在全球零售业最大特点就是连锁经营,从区域连锁到国家连锁到全球连锁,这是今后商业发展最主要的方向,只有连锁才能做到集中采购,才能降低价格,才有竞争力。沃尔玛家乐福为什么厉害,就是集中采购,天天平价。 

        业态单一。中国商业很少有适应现在人们“一站式”购物需求的综合购物中心。加入WTO后中国对全球开放零售业,随着跨国零售企业的进来,国际上流行的业态已经开始进入中国。万达建一站式购物中心,适应了人们的需要,适应现在商业业态变革的形势要求。上海、沈阳、宁波万达的购物中心,每一个项目有八至十个主力店,有百货、超市、家居、多厅影院、美食广场、图书超市等不同业态,再加上一、二百家小的服装店,花店等等。每个购物中心有很大的停车场,老百姓进这个店,把这个店逛完,一天时间都不够,它可以满足不同层次不同年龄段人群的购物需求。这种业态我相信会是中国商业业态最主要的发展态势。 

订单地产适应跨国企业经营规律 

        大型企业跨国跨地区发展基本是租店经营,比如美国百盛集团、中国熟悉的肯德基和必胜客,在中国已经开了1000家店只买了一家店。沃尔玛在全球有4000多家店,自己拥有产权的不到1000家,而且都是在美国本土。所有跨国企业,除了制造业以外,凡是做经营做流通做金融的都是租,只租不买。我们给它们做订单地产,适应他们的发展规律,某种程度也是市场细分的结果。万达是做地产起家的,七、八百员工全是这方面的行家里手,但是我们对经营不明白,而跨国企业造房子不如我们精通,所以我们造房子他们在租店经营,这是市场细分的结果。 

市场空间大,可以做大企业 

        美国2亿人,有1万多个购物中心,澳大利亚2000万人,有500个购物中心,中国有13亿人,现在人均收入水平很低,但是到2020年,中国收入达到新加坡现在的水平,至少有2万个购物中心的建设空间,打一个折扣至少也是一万个。因此中国做购物中心市场空间比较大,万达进入这个行业可以做大,符合我们要做百年企业、规模企业的思想。 

订单地产利国利民 

        万达购物中心开工的15个,报建的有10个,这25个购物中心都获得地方政府优惠政策的支持,因为万达做这个东西有四大好处,我们叫做四大工程。 

        第一是就业工程。我们的购物中心里最大可以新增1万人就业,最小的也有6、7千人就业,这符合中国国情,尤其是现在中央政府号召就业优先,它的好处就更突出了。 

 房地产企业发展方向 订单地产 地产企业创新方向

        第二是税收工程。任何一个购物中心开业以后每年有几千万的税收,大的就过亿,百姓喜欢政府也喜欢。 

        第三是提升城市商业水准。我们的项目让所在城市的商业水准跟国际接轨,而且带进去的零售商,一般是500强企业,对政府招商引资是非常重要的。 

        第四是购物中心成为城市标志性建筑,提升城市形象。 

  

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