议百日新政疏 地产新政百日



作为这一轮地产宏观调控最高潮,“七部委文件”公布距今百日。期间,房地产企业如何判断与抉择?他们在战略层面以及运营细节上做了哪些调整?基于此,《中国企业家》对珠三角、长三角、渤海圈、内地四个地带的多家标竿性房地产企业做了追踪采访,力图梳理出在这百日间地产商从反击到放弃博弈的抉择路线,看看企业今天的调整举措如何影响到下一个行业周期的竞争态势。 

 

若干年后,房地产商会怎样回忆自己2005年的夏天?悲观,绝望?抑或从容、期待?又或犹豫、挣扎? 

一切都隐藏在当前地产市场一片死寂的水面下。是的,房地产市场从未如此安静:一边是买方持币观望、销售量减无可减,一边是房地产商各据一方、集体失语。原因非常简单,5月11日,建设部等七部委联合发布《做好稳定住房价格工作的意见》(简称“七部委文件”)。文件一出,上海房地产市场销售量暴减,进而,持币观望气氛弥漫全国。 

文件政策的调控、打压,对于地产企业并不新鲜。从2003年“121文件”开始,针对房地产行业的宏观调控已经两年。今年3月16日,央行公布房贷加息,对房价的快速增长未见明显效果;10天后,国务院公布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称“国八条”)。作为“国八条”的延续,“七部委文件”目标精确,直指炒高房价的地产投机者和投资客,虽然各地政府后续出台的执行文件各有不同,市场从中看到了政府的决心,不约而同选择持币待购。在政府稳定房价的当前,人民币于7月21日升值这个地产行业的利好消息变得非常微妙,如果海外游资继续涌入国内的地产业,政府是否会进一步出台更严厉的政策打击房地产投资? 

无论资质、规模,还是所在区域、产品类型的差异,或许有开发商会漠视政府的决心,但绝没有谁敢于忽视市场的冷清。在“七部委文件”出台后的100天中,他们的心态经历了哪些变化?推出了哪些应急方案?对未来的预期使他们在战略上作出哪些调整? 

下一轮房地产发展高峰时的行业座次,也许已经在走出此轮宏观调控的100天中写定了。 

放弃博弈 

5月13日,万科王石请见建设部部长汪光焘。会谈内容外界不得而知,但会谈后得出的结论迅速传回了万科深圳总部和中城联盟:放弃和政府博弈。 

此前,集体或单独向政策发表意见、争取舒适生存空间已是羽翼渐丰的地产商的惯技。京城的房地产商大概不会忘记2002年“土地招拍挂文件”出台后的“昆仑饭店聚会”,会后向政府部门表达“意见”,为开发商“协议拿地”争取了时间。2004年,虽然“某些利益集团”因一再扬言“房价必涨”而遭到建设部公开批评,并没有阻止地产商陆续在媒体上抛出“地荒论”、“供给减少论”、“需求缺口论”来助推房价。今年4月,华远任志强将一份40多页的《对形势的判断与对策》递交建设部,河南建业胡葆森通过新浪转发《致中城联盟会员的公开信》,正式回应“国八条”,虽然行文有礼有节,“房荒”和“供给不足”仍充斥文间。 

短短一个月后,中城联盟在西安的“居住改变中国”论坛上,令人大跌眼镜的事情发生了:众大佬与政府口径空前吻合:拥护新政,盼望房价平稳。不难想见,王石应该将与汪光焘的会谈内容在联盟内部做了传达。6月5日,中城联盟超过30位会员从全国各地齐聚在深圳万科建筑研究中心四层大会议室,倾听万科对“七部委文件”的解读。一位参会人士说,当银幕上打出了“共度风雨守候彩虹——如何应对宏观调控”时,与会人员一脸凝重。 

然而,这场被称作“守候彩虹”的聚会之后,政府采取更加严厉举措的决心日益明显。据业内人士透露,此后建设部等有关政府职能机构分别找到大型企业掌门谈话,明确提出“禁止抱团”、“禁止唱高楼市”。感到寒意的地产商放弃了和政府博弈的最后信心和勇气。6月之后,我们再也听不到有地产商出来挺市或联合上书的消息,王石更是通过媒体表态:“我宁愿看到房价下跌,也不愿看到房价反弹。” 

形势判断泾渭已出 

“长期利好,短期利空”是王石对“七部委文件”的判断。大概没有人会怀疑中国房地产行业长期向好,问题的关键是,当前低靡的地产市场将在何时出现拐点,这个拐点将引领行业回暖、还是转向更黑暗的深渊:放量大跌。 

“上海房价短期内将大跌,10月就可见分晓。”8月5日,博鳌地产论坛,瑞士信贷第一波士顿香港有限公司董事总经理陶冬一语惊人。陶冬认为:“虽然今年上半年我国GDP增长9.5%,但都是基于外贸顺差的暴增,其中掩盖的,恰恰是对机械、材料等投资产品进口增速的锐减和内需的严重不足。二者直接影响的即是房地产的供应和交易量。” 

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“我们已经做好过冬的准备,最坏的预计是2006年政府会继续出台对地产业不利的政策。”万科郁亮同意陶冬的看法,“2003年8月国务院公布的18号令,将地产行业定义为国民经济支柱性产业。这多少影响了地产商的思维方式。实际情况是:国家说你是(支柱性产业)你就是;说你不是,你就不是。”对于现在面对媒体仍宣称企业完全没有受到“七部委文件”影响、甚至因为“七部委文件”活的更好的房地产商,郁亮笑称:“中国并不需要太多的‘芙蓉姐姐’。” 

身处重灾区上海的中凯企业认同万科的判断,“与社会问题和金融风险相比,房地产行业算什么?!”中凯总裁杨益华对《中国企业家》说。 

当然,业界如果只有一种声音就太寂寞了。“一个有战略的企业无论行业怎样都应该有对风险的准备,‘过冬’还用特意拿出来说吗?”顺驰大股东孙宏斌瞪着一双大眼睛说。顺驰董事会主席汪浩的判断则更加积极:“政府不会针对地产行业进一步出台更严厉的政策,行业会在今年下半年逐步回暖。”同样是国家统计局出台的统计数据,汪浩与陶冬得出的结论并不相同,“投资降低,人民币升值即将带来出口滞缓,如果再不拉动内需,政府靠什么保证下半年的GDP?要拉动内需,还能打压房地产市场吗?”但是,中坤地产黄怒波在博鳌论坛上忍不住提醒道:“政府不出台政策它干什么呢?用赌的心态揣摩市场太危险了。” 

今天决定未来 

要行业标竿企业坦言自己应对政策的调整有些困难,他们更愿意强调这是公司在战略上早有安排。 

顺驰现在可以很得意地面对媒体。高速扩张两年后,今年1月忽然宣布“追求利润、稳健经营”,与大多数地产企业相比,顺驰多出了4个月的时间应对“七部委文件”出台后的不利局面。 

8月1日,素以“天价拿地”闻名的顺驰将调研一年有余的北京清河地块拱手让与华润置地。这只是顺驰“稳健经营”的一个表现。2004年4月已经停止拿地的顺驰,在2005年上半年,一共增加的三块土地储备都是以合作方式获得。在极力缩减资金支出的同时,暂时放弃上市的顺驰加紧与海外基金和合作,据悉摩根士丹利的投资将会在本月底进入顺驰的账户。 

一贯偏于保守的万科在2004年8月全面推进“现金为王”策略:开源节流。除了与顺驰一样,土地尽量通过合作方式获得外,万科在2004年底作出的销售策略是:1-4月长三角地区降低利润预期加紧推盘。在当时上海房地产热的烫手、众多房地产商惜售待涨的情况下作出这样的决定,郁亮的解释是:“因为我们经历过上一次宏观调控,知道过热往往是严厉政策出台的前兆。” 

同样经历过上一轮宏观调控的金地也希望在现金流上保留一定的“容余度”。“像北京清河那样的地块,我们不会去拿。同样多的资金,不如分散投资在一些小项目上,一旦情势危急了,还保留一些现金可以周转。”金地董事长凌克对《中国企业家》说。 

更多的企业选择了合作或者是走出去,合生创展对珠江地产的收购、北京城市开发建筑公司与北京天鸿的合并都在紧锣密鼓的进行中;上海的复地集团、凯德置地将重点放在了北京;绿地选择了进入无锡、徐州等二三线城市,上实甚至将项目转向了俄罗斯…… 

既定战略是一回事,对当前行业形势的判断是一回事,根据形势作出的战略调整又是另一回事。看似悲观的万科向记者透露,“并不会停止并购的脚步。”预计下半年行业就会回暖的顺驰,反倒认为“这不是一个适合收购兼并的好时期,收购兼并的惟一目的是获得土地而不是扩大规模。”同是清河地块,众开发商惊呼“天价”,华润不动声色拿下…… 

不容否认的是,对房地产形势的判断将直接影响企业战略、进一步影响企业发展。李嘉诚成就于房地产,不过是基于几次对大行情的正确判断。所以有人说“三年后房地产企业的排名已经在今天确定了”,并不为过。 

  

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