房地产利润 房地产商的利润之谜



消费者称“暴利”、开发商叫苦,房地产业现在到底能赚钱几何? 

看到房价持续上涨,作为购房者的百姓难免带有一些情绪。房地产商们的反驳同样不够客观。最近,潘石屹的妻子、SOHO中国CEO张欣说,由于买地花销大,导致投资增多,地产商的投资回报大大降低了。 

张欣提议,可以去查诸如万科、首创等房地产上市公司的情况。我们查了,结果发现万科近三年的毛利率、销售利润率、净资产收益率等指标全面上升。以2004年为例,万科的结算收入增长幅度比结算成本高出6个百分点。这说明房价上涨快过地价及建筑成本,在楼市火爆的背景下,房地产商能做到转嫁成本。万科向来以市场化的方式取得土地,年度开发规模大、地域分布广,应该说具有较强的代表性。 

其它几家规模较大的A股房地产上市公司情况也差别不大。它们近三年的平均毛利率基本稳定在33%-34%,但在房价达到巅峰的2005年第一季度上升到接近40%的水平。2002-2004年间,主要地产股的平均销售净利率也基本稳定在10%出头,反映商人投资回报的指标——平均净资产收益率则逐年小幅上升,从11%增至12%。 

将上述这组数字换个通俗的说法即是,房价当中只有三分之二是成本(土地、建筑成本等);每卖出100元的房子,房地产商能净赚10元;房地产商拿出自有资金100元进行投资,每年能净赚12元。潘石屹以前的合作伙伴曾说,“号称潘石屹经典之作的SOHO现代城,利润只有区区3亿多(元),我认为这不正常。”该项目有48万平方米,销售额40亿元左右。若按主要地产股10%的销售净利率计算,会有4亿元纯利。 

2003年以前,申请房地产开发贷款只要求有20%的资本金比例。按照2004年9月份出台的新规定,资本金比例提高到不得低于35%。据一些资料显示,目前很多房地产公司真正投入的项目资本金仍然只占到总投资款的20%左右,余下的资金依赖于银行发放的开发贷款、建筑商工程垫款、预售楼花收入等。主要的几家房地产上市公司资产负债率均在60%左右。如果提高负债率至80%,扩大财务杠杆的作用,房地产开发的投资回报率有机会超过12%,达到18%。假使不是通过市场化手段取得土地,土地成本低,后来又正好赶上房价飞涨、楼市销售火爆,投资回报率超过20%也不是难事。按笔者的理解,只有20%以上的投资回报率才算得上暴利。 

正是由于房地产投资回报相当可观,近年来我国房地产开发投资增长速度均在25%以上,个别时段的增速还达到40%。在政府调控楼市的背景下,如果今后加速推进建设用地的市场化交易、严格执行贷款政策、强化对建筑质量的要求,当房价运行平稳时,房地产开发的平均投资回报率预计会回落到10%以下。届时,各路资本可能不会再格外地青睐房地产投资。 

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