爱华网央企身份让中房获得其它地产企业难以企及的重组机会，但能否借此实现由大变强，仍是悬念
文/本刊记者 王琦
即便不去采访，业内领先的几家房地产企业老总近期忙碌的事情并不难猜测：万科的郁亮在准备为收购价值达18亿元的南都并购签字，华远的任志强在为即将失去的东直门项目做最后的努力，郭广昌和刘晓光分别从上海复地集团（2337.HK）和首创置业（2868.HK）的增发中为自己的房地产板块拿到4.05亿和2.1亿港元，更多的是在和海外基金诸如富力、银泰的老总谈合作。熙熙攘攘，无非是资金、土地的进进出出。相形之下，中国房地产开发集团公司（以下简称“中房”）董事长孟晓苏前期的工作非比寻常甚至有些神秘：“我在为克林顿访问台湾准备发言稿的底稿。”
看不出和房地产行业有任何关系。是的，作为国资委直属中央大型企业的老总，孟晓苏的一部分工作使他看起来更像一个政府官员。然而，功夫不一定尽在诗内。1月29日，华能16亿元房地产资产划归中房，被称为2004年6月国资委发出《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》后的“央企重组第一单”。孟晓苏告诉《中国企业家》记者，正是他本人主导和促成了国资委对央企房地产资源的重组。
《通报》决定由中国建筑工程总公司、招商局集团有限公司、中房集团、中国保利集团公司、华侨城集团公司等5家企业整合中央企业的房地产资源。据记者了解，对于国资委191家央企名下的1900亿元的房地产资源，其余4家集团兴趣不大，最积极的还是中房。“中房是希望通过此次央企重组，实现自身的重组。”孟晓苏说。
华能划转跌宕起伏
从2004年6月《通告》发出到2005年1月华能资产正式划转间经历了7个月的时间。而“央企重组第一单”的形式也不断调整，从最初的华能以房地产资源投资参股中房改为无偿划转，而资产金额也由最初盛传的23亿元减少到16亿元。不难想见，期间国资委、中房、华能、华能房地产甚至更多方面力量在其中的反复博弈。
让当事人讲述谈判和讨价还价不太现实，不过华能方面对所有媒体的三缄其口或许已经能透露出一丝意味。孟晓苏微笑着承认“有人说中房借机扩张”，不过显然他更愿意开列出主动与中房接触、尤其是态度积极的央企名单。“很多企业希望无偿划转。”对于这种显然不符合市场经济学原理的行为，孟晓苏的解释是：“因为所有者相同，都是国资委。”
即便是经过了两年宏观调控，房地产行业仍旧保持高昂的增长势头。去年全国房屋价格增长幅度为14.4％，再次刷新历史纪录。在这种情况下，用“所有者相同”来理解将旗下盈利状况看好的房地产业务拱手相让，显然是过高估计进入市场经济多年的央企的“觉悟”了。
对此，孟晓苏进一步说：“一方面，央企同意无偿划转房地产资产是遵照国资委‘专注于做大做强主业思路’的要求；另一方面，前些年因为房地产热，多数中央企业比如煤炭、电力都进入了利润丰厚的房地产业。现在国家需要能源，发展主业变得更有效率。这种情况下，进行资产整合便成为双方的共同意愿。”
如果说这是央企分离房地产资源的原因，也只是部分企业有此种想法。在发出187份邀约入股或者划转的函件后，中房只收到了70份回复。据孟晓苏称，其中50家态度积极的企业中，有10多家有进一步合作的意向。这个数字显然距离孟晓苏的理想还差得太远。根据中房的规划，现在总资产600亿元的集团将在今后5年内实现资产总量1000亿元，最终达到2000亿元的资产总量。
最大的阻力来自与被划转央企的房地产公司。华能划转资产从23亿元减少至16亿元，中房对外公开的解释为“审计”结果，16亿元是在减掉不实资产和部分负债之后得来的。而孟晓苏也承认，其中不乏不肯进入中房系统，借重组时机自己独立的企业，造成实际划转额的减少。
“中房的主业就是房地产，进入中房后，你做的业务才是核心业务，而在以前的集团肯定不是。”孟晓苏认为这是能够吸引其他央企旗下房地产公司最重要的一点，另外，他还计划利用经营者持股的方式调动新进入集团的房地产企业管理层的积极性。
这可能和存在划转可能房地产企业的要求相去甚远。在华能房地产纳入中房后的两天，嘉华国际、三菱商事和东急不动产对宝钢集团旗下上海宝钢地产进行增资，上海宝钢地产变成名为“上海宝地置业”的合资公司。业界对此的评价很一致：宝钢此举意在避免自身的房地产业务被无偿划转给其他中央企业。
“其实我们并不主张无偿划转，我们更倾向与原企业以房地产资源投资入股的形式。这会构成中房重组的最重要的一部分。”对于宝钢地产的合资，孟晓苏未尝不感到遗憾，但是一直保持着温和善良的笑容。这种笑容给人很强烈的暗示：如果孟晓苏要重组中房，也不会是一种狂风暴雨似的改革，他更有可能采取的，是从下至上的、温和的改良。
重组中房
如果用一句话介绍中房，孟晓苏会这么概括：成立最早、规模最大的房地产企业集团。很空泛是吗？孟晓苏还可以抛出一系列数据做支撑：总资产600亿元人民币，在全国200多个大中城市拥有340家成员企业，每年开工1300万平方米，竣工600万平方米-700万平方米，成立24年累计完成开发建筑面积2.6亿平方米，建成住宅小区1200多个，向社会提供商品住宅180多万套，占中国房地产业的3%……但是，这些数字构成的只有规模，而不是房地产企业最重要的品牌。
这正是央企房地产资源重组不被业界看好的原因。当前在国内房地产业内比较活跃的几位老总，都直言“央企房地产重组没戏”。“房地产公司的实力不是表现在规模上的，除非你能证明自己有掌控这么大盘子的能力。中房现在规模就够大的了，但是中房有什么呢？管理水平、利润率等很多指标甚至不如很多只有一两个项目的小公司。”中原地产顾问总经理李文杰说。
房地产行业是一个零散型行业，竞争激烈。只有机制灵活、市场化程度高的企业，才能在行业中生存发展。孟晓苏不是看不到这一点，“中房集团是全资国企，以前没有能力改造它，就从下属子公司开始。”
孟晓苏说的是他在中房内部推广的经营者持股方案。经过近两年的推广，中房下属340家子公司已经有超过1/3实现了经营者持股，以位于中房集团附近的颐源居这个项目公司为例，员工持股比例超过30％，还有一些北京的项目公司职工持股比例甚至超过50％。“我们的员工持股不是把老企业改制卖给管理层和员工，阻力太大，一定行不通。”统领中房14年，孟晓苏懂得房地产企业的特性在于一个项目一个公司，不是流水线重复生产。“我们在新项目开始设计公司的时候，就由经营者按照比例出资入股。国有股权形成的那一天，就是职工股权形成的那一天。”据记者了解，国资委对于中房的机制改革评价为：不是MBO。这，就等于给这种改制方案开了绿灯。
“一个1000万的项目，我投800万，对于中房来说九牛一毛，对于投200万的管理层来说，那是身家性命。分红不用我催，他们急着结算利润。”虽然只是小幅度的股权变动，中房集团的上下级企业关系发生了根本的改变，以前只能“享受过程”的管理层有了盈利的冲动，这对于业绩提升的贡献难以估量。
但是，中房下属公司的问题不是仅仅在于机制。号称300多家全资、控股或参股企业中，与中房集团建立资产联系的只有38家。这种历史原因形成的问题让孟晓苏很头疼，“很多外地企业是中房直接全额投资的，但当时没有股权的说法。目前，中房正想办法把这些企业的股权收回来。”
央企重组给了孟晓苏机会，除了子公司的产权问题，他还可以对一直无从下口的集团公司股权动一次温和的手术。“中房整合央企房地产资源的主要形式是股份制，我自己真的盼着别无偿划转。”孟晓苏反复强调这一点的原因，并非回击外界对于华能无偿划转不是市场行为的非议。“其他央企把房地产资产投入中房，成为中房的股东之一，这是中房第一步的股权改革。股东可以买卖股权，如果把股权出售给民营资本或者外资，中房国资委单一股东的身份就可以彻底改变了。”当然，孟晓苏承认事情并不像他想象的那么简单，出于时间成本的考虑，很多央企更倾向于行政划拨。这样，中房在混合所有制基础上进行多轮整合，然后实现境外上市的最终目标，就显得更加遥远了。
背靠中央政府
2004年，孟晓苏去香港出差在酒楼吃饭时，常有人过来敬酒，说：“我知道您是中房集团董事长孟晓苏，我们并不认识，但是我感谢您救了香港楼市。”孟晓苏笑称他在香港房地产界比在大陆知名度高很多，在于他从2003年提出中房集团将收购香港空置居屋改建成“分租度假屋”。
“居屋”是香港特区政府为中低收入家庭建设的政策补贴房屋。严重积压造成楼市价格持续6年下降。特区政府为防止房价的继续下滑，去年宣布无期限停建居屋。已建好的居屋成为香港的一块“烫手山芋”。孟晓苏认为这块物业质地不错，向时任特首的董建华提出从香港“搬走”60栋楼，用于内地居民“分时度假”。
“分时度假”降低了购房门槛，第一次把巨大的大陆消费市场摆到了香港楼市面前；同时中房集团的央企身份，很大程度上给予香港楼市“政府救市”的想象空间。消息一出，香港房地产价格在短短几个月内提升17％。虽然一年过去了，“分时度假”还处于市场考察中，孟晓苏已经成了香港媒体关注追踪的热点人物。
上个世纪90年代末是中国房地产企业发展的第二个高峰，也是业内领军企业确立地位的年代。业内常说的“南有万科，北有万达”，在中房这里还习惯加一句，“全国有中房”。但是在近几年，各路地方房地产企业实施全国扩张战略后，中房的“全国”优势已经荡然无存。谈到一个全国性房地产企业应该具有的集团采购、分区管理、项目统一流程等方面管理制度，孟晓苏懂得重要性，但是不得不承认中房对下属子公司、项目公司的控制过于松散，统一管理难度非常大。这就使得孟晓苏不能像其他全国性房地产企业老总一样考虑具体管理，而是要从一个国企老总的角度看中房的相对优势在什么地方，如何利用。而这其中，最显著的优势当然就在于和国资委、政府的密切关系。利用央企重组扩张规模、重组中房，是相当不错的选择；而背靠政府，也能够在香港、澳门，甚至台湾拿到其他房地产企业无法拿到的项目。
“为什么中房会参与克林顿对台湾的访问？就是因为我们一直关注台湾的房地产市场，而台湾方面也希望中房到台湾去开发项目。如果台湾房地产市场对大陆开放，你觉得谁能去？他们最欢迎谁去？当然是中房。央企到台湾开发房地产项目，这是什么概念？！。”孟晓苏又紧接着跟上一句：“当然，这是要在‘一个中国’的前提之下，我们不会给台独分子任何机会。”说这句话的时候，孟晓苏温和的笑容不见了，神情严肃，更像一个政府官员。
