爱华网外资在房价飙升中所起到的推动作用，已经到了没法忽视的地步
在上海、北京的CBD，摩根士丹利、高盛、JP摩根、花旗等外资房地产基金的基金经理之间的话题，悄然发生了变化。中国政府会对外资进入房地产行业设置什么限制，这个在个把月之前还挺热火的话题已经过时了，这些投资豪客更想交流的，是哪里有好项目，哪里马上就能成交。
坊间流传的政府将对外资进入房地产行业设置藩篱的消息，数月间不断升级，已经轮廓清晰。外管局方面，税收：调整对进入房地产领域的外资一直享有的所得税减免等优惠；直接投资限制：对房地产企业中的外资比重和房地产企业的外债规模作出限制；汇兑：从资金流入和结汇方面出台一些行政性的外汇管制措施；个人购房：区别对待外国非居民个人和外国非居民法人。发改委方面，对现有的《外商投资产业指导目录》进行重新修订，外商投资普通住宅开发建设房地产业，或许将不再享受列入“鼓励类”目录的优待。
但是，这些限制外资投资房地产的具体措施，似乎始终处于“部委会签阶段”，闻得楼梯响，不见人下来。倒是一贯行事稳妥的外资基金，似乎暂时将风险二字放诸脑后，加快了狩猎的节奏和步伐。
4月，摩根士丹利收购浦东陆家嘴中央公寓的一幢楼宇；6月，摩根士丹利以近8亿元人民币鲸吞徐家汇华山夏都一期A栋116套物业。这是2004年，大摩在上海收购的第6个项目。与此同时，通过联手香港上市公司汉国置业，摩根士丹利踏进了房地产开发的市场。资本投入已经超过13亿元。一贯低调谨慎的大摩全球房地产业务负责人索尼·卡尔斯一反常态，大剌剌表态：大摩今年将在中国追加30亿美元投资，“如果今年我们在中国的投入赶上甚至超过在日本的投入，是很正常的。”现在大摩在中国的投资额，不及在日本的5%。如果真如卡尔斯所言，大摩在中国的投资增速，将会快得带出电火花。
大摩当然不是对中国的房子情有独钟的一个。世邦魏理仕的数据显示，至少有5亿美元在今年第一季度投入了中国内地房地产市场。国家统计局相关资料显示，2005年海外机构在中国房地产领域投资34亿美元，占去年房地产总投资额的15%。而商务部的数据显示，2005年我国房地产业实际利用外资金额超过54亿美元。
2002年中国取消外销房和内销房的区别后，房地产在外资投资方面没有了任何政策障碍。根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》，对非居民投资或购买房地产进行必要限制是国际社会的通行做法。但中国是国际货币基金组织187个成员中少数几个对房地产投资没有限制的国家。
这种“不设防”的后果正在日益显现。央行上海分行统计，2002年至2004年间，在上海房地产市场的购买者当中，外资占了20％左右的份额。而上海房价同期从每平方米均价4010元上升到均价6385元。专业人士认为，2002年之后的房价飙升与外资关系密切。这不是外资拉动房价的开始，更不是结尾。只不过在政府几次三番，不顾市场经济的招牌，接连行政措施出台，却打压不下房价之后，外资在房价飙升中所起到的推动作用，已经到了没法忽视的地步。今年6月，上海房地产市场冰山消融，带动楼市回暖的，正是被大摩等基金热抢的上述几个高档楼盘。“如果过多的资本集中在房地产领域，可能带来恶性的资产价格膨胀。这是必须进行调控的。”仲量联行中国区投资总裁邓文杰代表了业界的普遍观点。
对中国房地产市场长期向上和人民币升值的预期，使得欧美、日韩、甚至中东的资金趋之若鹜。但是，谁都知道，资本高手从不恋栈，海外基金投资物业周期很短，最多5年左右。如果5年后有50%的海外基金退出，这都会是房地产市场不能承受的波动。
政府对此并非毫无预见。2005年，时任国家外汇管理局局长的郭树清曾表示，2004年出现了大量境外人士到境内购买房地产的情形，在一些沿海城市明显带有投机性质。他在出任建行行长之后亦明确表态：“必须限制境外短期资本投资境内房地产业的投资。”今年，国家统计局局长李德水在其文章《控制外汇储备增长的对策》中，格外强调了香港中文大学校长刘遵义的观点：外商直接投资房地产不应作为外商直接投资。
业界消息，在国务院发布“国六条”之前，决策层会议多次提到外资问题。但是，参与房地产调控的部门已经从去年的7个增至今年的9个，而外管局和商务部却始终置身其外。
