爱华网当遭遇政策调控的楼市在高烧与萧条间摇摆，一直不显山不露水的工业地产的投资价值却在快速上升
文/本刊记者 王琦
“100多亩地，有200多家企业去抢。”虽然时隔一年，上海某房地产商提到对南汇的临港新城工业用地的争夺，仍旧怅然不已。“关键在于，工业用地的吃紧在这一年中并没有得到改善”。
“现在，张江、金桥、漕河泾等经济园区，出价多少，你都已经无法租到物业。”仲量联行上海公司工业地产部负责人单维其对《中国企业家》说。
这仅仅是紧俏的上海工业地产的一个缩影。截至2006年3月，上海11个主要工业区的平均售价和租金水平连续8个季度保持增长。2005年，上海工业地产的租金增长幅度超过15%，平均租金突破了1元/平方米/天的心理关口，金桥的租金更是高达4元/平方米/天。租金持续走高并没有抑止市场需求，2005年，上海工业厂房空置面积仅34.4万平方米，比上一年下降了40%。张江、金桥、漕河泾等经济园区，空置率长期接近于零。
不难看出，相比住宅和商业地产，工业地产似乎成了2003年开始的房地产宏观调控的受益者。不只是在上海，从全国范围来看，工业地产发展近20年，投资回报率一直匀速向上，少有下挫的例外。高纬环球数据分析显示，上海工业地产的租金收益率达到7.5%-10%，已经超出办公楼物业6%-8%和商铺物业6.5%-9%的水平。当楼市遭遇政策调控在高烧与萧条间摇摆，一直不显山不露水的工业地产的投资价值开始显现。
调控之后
2004年4月，国土资源部、建设部对全国各地的工业园区进行“调控”，在2003年3763个工业园区被减掉的基础上，2004年又有4813个项目被下马或者整改。全国原有8000多个工业园，整顿之后只剩下2000个。
在工业地产发展相对成熟的上海，市政府推出“节约工业用地”的政策：淘汰低效用地企业3000家-4000家，腾出土地20-30平方公里，用于建设都市型工业园和创意产业园。“节约”政策的直接后果是工业用地指标的锐减。“原来，政府甚至免费把土地交给投资者。整顿后，土地因为供应减少而变得稀缺。”仲量联行单维其说。
上海并不是惟一工业用地紧张的城市。按照1997年的重庆市城镇建设总体规划，到2010年重庆市工业用地只有66万亩(约4.4万公顷)，但2005年5月即已基本用完。西安也是如此。西安市国土资源局官员在2005年就发出了“西安几乎没有多少工业土地可供市场开发了”的无奈感慨。
土地供应的突然减少，使得工业土地价格飞涨。2005年，上海工业土地价格达到97.18美元/平方米，比2004年上涨近1/3。
价格飞涨并没有造成上海等老工业园区的冷清。《中国企业家》从上海各工业园区管理委员会了解到，从2005年10月至今不到半年的时间，全球500强等大型跨国公司在上海工业地产市场接连出手：陶氏化学公司宣布将在张江高科技园区成立占地面积超过65000平方米的陶氏中心；荷兰贮罐公司Vopak在上海化学工业区投资建设22.5万立方米工业化学品仓贮设施，初期投资已达2.1亿美元；世界上最主要的农业机械和物料装卸机械制造商之一杰西博工程机械（上海）有限公司在康桥开发区开工建设，项目总投资7000万美元；世界第五大食品公司通用磨坊公司投资1300万美元在浦东三林建立新厂。此外，全球知名软件开发商Sybase、当今世界最大的互动娱乐软件开发商美国EA、雅诗兰黛集团、达能乳制品不约而同地都将研发中心落户张江高科技园区。
供不应求，尽管上海工业地产市场在2006年第一季度供应已然大幅提高，新增物业超过35万多平方米。但是，由于从2005年第二季度起每个季度的工业物业吸收量都在15万平方米左右，第一季度新增物业投入市场后很快被吸收。
“一些制造类的企业开始转向土地价格、人力成本更低的周边或者二线城市。”北京世邦魏理仕工业及物流经理杜培培告诉《中国企业家》。在上海以及周边的苏州等地工业用地的指标都很难被拿到，地价、租金上涨，尤其是人力成本的不断提高，使得制造业基地在2005年开始了从上海等成熟工业园区向合肥、安徽等周边城市的转移。这一轮制造业大迁徙带动的不仅仅是政府的高度关注，工业地产开发商更是兵马未动，粮草先行。在北京及上海大展拳脚的海外资本如普洛斯、新加坡腾飞等就瞄准了天津。
外资逐利
2006年2月，作为全球最大的上市工业房地产投资信托公司（REIT）,普洛斯(Prologis)在中国连签四城八个项目。21日，成都，两个标准仓储设施项目和航空物流园开发项目，近亿美元。同日，武汉，参与建设占地12万平方米的武汉保税物流中心。22日，重庆，投资建设普洛斯重庆物流园，6000万美元。23日，青岛，开发建设三个物流园区，1.5亿美元。
2004年至今的工业地产持续走高，验证了普洛斯2003年进军中国的眼光。两年时间，普洛斯已经完成了在中国沿海的战略布局，进入所有的地区性战略市场，投资和管理的资产总额达到2.4亿美元，拥有普洛斯西北物流园、普洛斯苏州物流园和普洛斯广州保税物流园等12个工业地产项目。按照计划，在2009年之前，普洛斯在中国的总投资额将超过12.5亿美元。
工业地产世界排名第二的AMB 2006年初方进入中国，与普洛斯相比，似乎稍嫌谨慎。AMB方面透露，AMB将在中国侧重拓展机场、海港及其他主要交通枢纽的物流房地产市场，近期计划在中国物流房地产市场至少投资5亿美元。AMB中国副总裁 Oliver Treneman 对《中国企业家》表示：“此次收购的项目，不仅有现成的物业，还有待开发的土地，这将可以使我们能在中国不仅拥有工业物业，同时还可自行建造工业物业。”
相比住宅市场的乍暖还寒，身处上海的房地产企业不难感受到工业地产的热度。原本以土地一级开发、工业地产为主业的陆家嘴集团自然加磅工业地产，1.9亿元收购陆家嘴软件分园一厂房，并以6363万元的代价获得近3万平方米的地块，用于工业厂房的建设。绿地、复地等住宅、商业物业开发商，不约而同地选择了在2006年初进入到工业地产这块陌生的市场。嗅觉灵敏的温州商人也加入到对工业地产的淘金中来，浦庆投资在上海投资两处工业物业之后，又将资本之手探向了天津。
“外资工业地产开发商几乎没有本土化的障碍，工业的标准化决定了工业地产的客户需求在全球范围内都是基本一致的。”单维其说。“本地化为第一要务”的房地产准则在工业地产领域几乎无效，这正是外资工业地产商能够长驱直入迅速布局中国的原因，也让本土工业地产开发商在财大气粗的海外同行面前优势尽失。
更重要的是，全球的工业巨头都在外资工业地产商的客户名单上。以普洛斯为例，目前，全球四千多家企业与其建立合作关系，世界一千强企业中近半为其客户。“通用汽车、联合利华在全球的制造中心都由普洛斯建造，在中国，他们还有必要再选择一家本地开发商开发的工业厂房吗？”一位工业地产咨询顾问这样反问记者。
不过，工业地产上暂时还看不到外资与内资开发商的激烈竞争，目前，“外资主要投资大型的工业园区或者是对已有物业的收购和改造，本土企业更多着力在工业物业的开发建造，两种类型的市场交集并不大。”北京世邦魏理仕杜培培告诉《中国企业家》。
资料：什么是工业地产
工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产土地的批租年限为50年。
