爱华网过去五年推动美国地产价格上涨的因素不像中国是因为经济高速增长、社会财富总量扩张、人口城市化、土地稀缺，纯粹是因为金融创新带来的“虚假需求”
文 | 滕泰
从2002年底开始，全球房地产呈现出欣欣向荣的局面：美国的房屋平均价格上涨了55%，但这只是总体的价格，纽约、费城、波士顿以及一些核心大城市的房价涨幅也达到300%以上；俄罗斯涨幅最大，五年全国房价平均上涨380%，个别城市达到5倍以上；新西兰全国平均房价上涨97%，澳大利亚上涨67%，韩国上涨44%，英国上涨80%，东京涨幅较小，上涨27%，中国香港上涨69%。中国大陆平均上涨了84%，核心城市涨幅超过3倍（见图表）。
什么造就了全球地产五年牛市
全球房地产价格普遍上涨的背景仍然是世界范围内的货币流动性过剩，即美元滥发、美元和日元超低利率造成全球范围内的货币流动性过剩。日本的低利率政策可以推溯到上世纪90年代初期，通过1991年、1993年、1996年、2001年几个阶段，日本央行把贴现率从6%以上最低下调到罕见的0%。美国的连续降息是以本世纪初的网络股泡沫破裂和“9·11”为标志，在短短的两三年内把联邦基准利率降低到1%的水平。这两个国家所引领的全球低利率政策以及新兴国家经济的高速增长造成了全球范围内的信用扩张和货币扩张——在21世纪这种信用和货币的创造过程及创造能力，远远超出了传统货币银行学所定义的基础货币加上货币乘数的范围，所有的商业信用提供者、金融信用提供者和金融衍生品的放大倍数，连同传统的各国央行基础货币投放以及商业银行货币乘数，都成为货币流动性的来源。过多的货币追逐过少的资产，从而推动了包括资本市场、地产市场、大宗商品市场在内的五年超级大牛市。
除了全球流动性过剩的共同背景之外，各个国家房地产价格上涨的原因却有很大的不同。
对美国而言，造成它房价上涨的根本原因，是以次级按揭贷款以及相关金融衍生品创新所带动的购房需求上升。中低收入的家庭不需要良好的信用记录，甚至不需要担保就可以直接取得次级按揭贷款买房。
澳大利亚和新西兰的房地产需求来自于持续不断的移民，这些都是真实的消费需求，因而受到其他因素的影响相对较小。新西兰每年新增加的移民达到该国总人口的1%，而新西兰对土地的控制也是其房价上涨的重要因素。
俄罗斯的房价在过去几年的时间里上涨近379%，在全球主要国家里涨幅第一，这与该国的社会经济状况紧密联系。在体制改革和丰富资源出口等因素的影响下，俄罗斯经济快速发展，也使得社会财富总量的迅速膨胀，贫富分化迅速拉大，虽然穷人买不起房子，但是中产阶级人口增加迅速，这也是造成房地产价格上涨的重要原因。此外，连续五年的高通胀率，也从很大程度上推动了居民购房保值、增值的热情。2002年、2003年俄罗斯的物价指数增幅接近20%，之后逐年走低，但是直到2007年11月份，仍然有高达11%的通货膨胀率。
在中国，推动房地产上涨的大部分是中长期因素。首先是人口因素。由于人口城市化的不断加快，发展动力远远超过新西兰和澳大利亚。虽然新进入城市的工作人口并不一定买得起房子，但是却彻底改变了大中城市的房地产供需关系。其次，从土地的供给来看，我们中国的人均可居住土地供给总量，根本没有办法跟地广人稀的新西兰、澳大利亚、俄罗斯、美国相比。土地在中国是完全稀缺的要素，而且政府对于土地批租管理的政策更加加剧了土地的稀缺。第三，经济的快速增长带来社会财富不断膨胀和居民收入不断增加，但同时贫富差距也越来越大，这一点和俄罗斯的状况很相似。第四，金融创新。商业银行前几年大力推行的房地产贷款，使大量居民能够在支付首付后买得起房子，当然现在受调控的影响，第二套房地产的贷款受到一定限制。第五，人民币升值是一个特殊的背景，也吸引了港台以及部分外资购买中国地产的积极性。
美国房价下跌刚刚开始
当前美国次级按揭贷款危机及相应的信用收缩，2007年表现为那些中低收入人口居住区域的价格下跌，2008年一些核心大中城市的房地产价格也开始下跌。与此同时，中国由于政府出台了一系列政策，通过提高购房费用、增加购房税收、控制第二套购房的贷款等政策旗帜鲜明地控制房价的上涨，造成深圳等部分地区房价下跌以及其他地区房地产交易量的大幅萎缩。
尽管表面上两个国家的房地产市场形势仿佛都不太好，但是由于背后的决定因素有本质的不同，所以预计在2008年上半年中美房地产市场就会出现“冰火两重天”的走势，中国房价将继续上涨，美国房地产则持续下跌。
美国次级按揭贷款危机爆发的一个重要原因是2004年6月以后美联储连续17次加息，基准利率从1%迅速上升到5.25%，这使得房地产贷款的成本骤增。在按揭贷款成为购房需求的最重要来源的背景下，这势必会造成新的需求越来越少，老的购房者还贷违约率越来越高，最终造成房地产价格下跌，并反过来对于次按证券及相关衍生品市场形成釜底抽薪一样的打击。
以美国房地产总价值二三十万亿美元的规模推算，如果整体跌幅超过20%的话，直接损失的财富总量就超过5万亿美元。在大约10万亿美元的住房按揭贷款中，次级按揭贷款已经上升到25%以上，假设违约率为10%，则损失的金融资本就高达两三千亿美元。发行价值高达5000多亿美元的CDO产品的跌幅在80%以上，因此目前金融机构的损失还有待于进一步确认。如果进一步下跌造成总额8万多亿元的其他房贷违约率提高，则后期可能的信用和货币收缩更是不可估量。由于美国的金融和服务业占了其GDP总量的50%以上，如果金融和房地产市场出现危机，整体经济必然将面临衰退，这反过来又将加速美国房价的下跌。
总之，在过去五年推动美国地产价格上涨的因素既不是像俄罗斯那样的社会财富总量扩张、贫富差距拉大、两位数通货膨胀，也不是像新西兰那样因为大量移民涌入，更不是像中国那样因为经济高速增长、社会财富总量扩张、人口城市化、土地供给稀缺，而是纯粹因为金融创新所带来的“虚假需求”，所以美国地产价格的下跌刚刚开始。2007年下跌的主要是与次按直接相关的中低收入人口居住区，而纽约、波士顿、费城、华盛顿DC等区域的房地产价格过去几年涨幅最大，却仅仅在2007年四季度体现出成交量萎缩，在2008年初刚刚开始下跌。尽管美联储连续降息从一定程度上延缓了美国房价的下跌，但是过去五年总体涨幅近60%的美国地产价格将面临三年以上的下跌。
而中国现在采取的政策并没有改变房地产需求增长的长期因素，短期的购房需求只是阶段性地被压制住了。目前虽然大部分地区的房产成交量在萎缩，但是绝大部分区域的房价并没有下跌。同时深圳、上海、北京等地的房租价格却在迅速上涨。据调查，在全部购房者中有40%左右的购房者是一次性现金支付，只要房价企稳，信贷购房者也比较容易取得贷款。而政府对于土地批租的控制、对于房地产开放上信贷资金的控制，必将减少房地产供给，进一步强化供需矛盾。中国房地产的上涨是财富总量和结构变化、人口城市化、土地稀缺、物价上涨等长期因素所决定的经济规律。而经济规律是不可能被政策改变的。至于这种经济发展的规律所决定的房价上涨趋势造成的中低收入城市居民购房难等社会公共问题，只能通过廉租房、经济适用房等政策来解决。
