爱华网资本市场偏冷，或许正是中国地产价值回归的起点，也是恒大地产暂停上市的积极意义
文 | 本刊见习记者 黄秋丽
恒大地产还是没有跑完上市的最后一公里。3月20日，恒大地产在香港联交所发布公告，宣布暂停上市。此事不能简单看成一个孤立个案，其所释放的信息耐人寻味，值得业界警醒。
在资本、开发商、地方政府的合谋下，中国地产开始了近乎疯狂的泡沫式成长。2006年前，恒大地产还只是偏安广州一隅。由于战略投资者的成功引入，恒大地产2007年一年就扩张到全国22个城市。《中国企业家》掌握的资料数据显示：2007年，恒大地产土地储备高达4580万平方米，较2006年爆增9倍，仅次于囤地大王碧桂园，是万科的两倍。2007年，恒大地产销售额仅为30亿元，而其2008年销售额预计达到500亿元，转眼间，这个无名小卒就要超过地产龙头万科2007年的销售额。
高歌猛进背后的目的就是上市。在一种急功近利浮躁心理的驱使之下，上市不只是手段，还蜕变成目标。业内人士大都认为，恒大地产在股市、楼市低迷的情况下逆势IPO，正是迫于其在快速扩张中日益紧绷的资金链。恒大大举拿地的目的之一，就是为上市造势。
一直以来，香港及海外投资者对内地地产股的估值，都以土地储备作为重要依据。香港众多评估机构在对地产股进行评级时，往往用土地储备量作为重要的衡量指标。特别是碧桂园上市之后受到的热烈追捧，让内地开发商了解到土地对港股投资者的莫大诱惑。
于是，恒大地产与财大气粗、实力雄厚的国际资本一起，按照香港投资者的偏好，合谋推动了这场“大跃进”。“大跃进”的起点是“圈地”，而终点则是上市。
业内人士分析，碧桂园的土地储备大部分在三线城市，而恒大地产主要在省会城市，其优势不言而喻。如果这种情况下恒大地产上市时间提前一年，或许能够制造出比碧桂园更大的轰动效应。但是，局势已经发生了根本性的变化。在上市路演中，恒大地产未获得哪怕是一位基金经理发出的认购意向。恒大地产上市搁浅，表面上看是由于受到次级债风波、股市低迷、信贷紧缩、地产成交量萎缩等多重利空因素影响。但是究其根本，并没有那么简单。
在《中国企业家》的调查中，业界对恒大的商业模式提出了质疑。“拿地并不是最重要的，关键是看拿地之后如何运作。”路劲地产北京区副总经理李伟认为，仅仅有巨大的土地储备，并不能保证企业能够健康发展。从本质上讲，对于一家地产公司来说，最终其获利的能力才是最重要的。恒大地产如此快速扩张，是否有充足的人才储备和管理能力，值得关注。
此次搁浅的上市计划，将使恒大地产面临极大的资金压力。恒大地产一直维持着比较高的债务水平。根据初步招股文件，恒大地产在2004年-2006年，及2007年前9个月，未偿还贷款逐步增至13.77亿元、14.38亿元、22.55亿元及68.27亿元；资本负债率分别为25.8%、23.7%、28.9%及46%。此外，由于国家对土地开发时间的限制，囤地的财务成本已经很高。即使按照正常的贷款利息计算，囤地的利息也能吃掉利润的15%。那么，恒大地产高达4000多万平方米的土地储备，将给它带来很大的财务压力。
地产板块、中国概念暂时转弱，或许正是中国地产价值回归的起点。这或许也是恒大地产暂停上市的积极意义。
