爱华网李乐
尽管“价涨量跌”的危险信号已然出现一月有余，但地产商们的“追涨”仍在继续，而此时此刻，“回暖后迅速反弹”的中国楼市，实际上已经在中央政府“调控底线”的周边徘徊。
日前，国务院高层领导再次召开内部座谈会，其间特意提到对“房地产建设速度的快速回升”应当予以关注，并且指出“如果是突然地快速增长，也会出现问题”。显然，尽管身处“保八压力”之下，但中国楼市价格再次出现如同2007年前后快速增长的情况，亦是中国最高决策层不能接受的。
尽管住房和城乡建设部（下称“建设部”）“保护市场回暖态势”的总体口径未有改变，但市场反弹的速度已然超出包括地产商在内的各方预期，在政府“调控底线”周边徘徊的中国楼市，正在变得微妙非常。
两端分化 继续追涨
虽然把销售均价提高到了28000元/平方米，但在北京的太阳公元项目，还是一下子卖掉了5亿元，而6个多月以前，太阳公元项目的开盘平均售价还只是18000元/平方米，6个月均价上涨1万元而销售不受影响，这正是北京楼市半年多以来高档住宅项目的缩影。
然而，这只是高档住宅项目的“待遇”。进入7月，京沪穗深四大中心城市的房地产数据相继公布，房价继续上涨的同时，成交量均已开始回落。“从现在的市场情况来看，成交量回落主要出现在位置不好、品质不高的中低端项目上。”8月12日晚，一位为北京市政府提供市场数据研究支持的地产界权威人士告诉记者。
但真正的危险在于，恰恰是这样的项目，当下的追涨热情“高涨”。位于北京郊区的落华庭项目的销售总监孙海涛告诉记者，虽然自己的项目这几个月的成交量仍然没有大幅度的增长，但是他还是决定向上调价，幅度在每平方米800~1000元不等，而如是操作的理由便是“大家都在涨价”——单价调高一旦形成销售，便可以部分弥补销售量不能快速增加的“亏空”。
与孙海涛有同样逻辑的地产商不在少数。记者了解到，从进入7月开始，不少开发企业都已经开始大摆“庆功宴”，而在这些内部庆功宴上亦形成了对后市aihuau.com策略比较一致的看法，即“追涨调价”，从而造就了北京楼市7月以来出现的价格仍然快速上涨，但成交量却开始下跌的市场情况。
然而，除去个别地产商之外，“追涨调价”的共识在短期内难有改变。前述为北京市政府提供决策咨询的地产界权威人士告诉记者，他们先前进行的一次调查中，79.3%的地产商仍然表示在11月淡季到来之前，有继续调高售价的打算。
“一旦房价涨到刚性需求被压制了，比如结婚都要因为买不起房子而不得不推迟了，市场就要有所调整了，实际上2008年的调整就是这么来的，当然还有连续政策调控的因素。”远洋地产行政总裁李明告诉《中国经营报》记者。
底线“渐明” 调控“徘徊”
“照现在这样涨下去，我们内部判断，从现在开始计算，不出一年，中央政府就会又类似2006年那样的综合性的调控措施。”一位不愿具名的一线上市房企董事长向记者表示。2006年时，中央九部委出台了包括“90/70”等一系列调控政策，迄今被视为对房地产行业有史以来最为严厉的政策调控。
上述地产商的担心并非杞人忧天。《中国经营报》了解到，日前，国务院高层领导再次召开了内部座谈会，在这次座谈会上，不止一次地提到了当下的房地产市场情况。消息人士告诉记者，主持座谈会的国务院高层官员在会上已经表示，对当下房地产市场建设速度快速回升的情况要予以关注。
据了解，在这次会议上，对于房地产市场的当下情况，这位高层领导表示，如果突然地快速增长，也会出现问题，而现在的涨幅仍然小于前两年，但这种势头应该引起注意。同时，他还向与会人士询问，当下的房地产市场是否是“价格涨得高，涨得快，销售增加快”的情况。
“这几乎是2008年四季度以来，国务院高层领导第一次以这样的方式评价房地产行业，2008年国务院高层领导问的还主要是房价有没有下行空间，但现在问的已经是房价上涨了，并且提示了风险。”前述消息人士告诉记者。
这位消息人士认为，这实际上是一条“隐形的底线”，即房价上涨的速度不能超出“前两年”——2007年的水平，而一旦回到2007年的市场情况，中央政府便有意出手干预，而在此之前，作为主管部门的建设部已经开始重点监控北京、上海等房价快速上涨城市的市场情况，并再次要求“做好政策储备”。
实际上，当下的北京、上海的房价涨幅虽然不及2007年，但已经有接近的势头。以北京为例，北京市房地产交易管理网的数据显示，北京7月商品住宅成交均价为14500元/平方米，已经达到2008年以来的最高纪录，上海、广州、深圳等城市的情况也与北京类似。
一个显而易见的事实是，“回暖之后的迅速反弹”正令中国楼市在“调控底线”的周边左右徘徊。
制约因素 格局微妙
“从我了解的情况来看，未来3个月左右的时间中，出台综合性的一揽子楼市紧缩性调控政策，中央政府还是有制约因素的，所以可能性不是太大，但3个月之后的未来，情况不太好说。”前述消息人士对告诉记者。
当下建设部对国务院汇报的口径，仍然是“保护市场回暖成果”，而国务院层面亦未提出异议，只是批示“及时汇报”，因为房地产开工面积、固定资产投资总额等“先行指标”仍然低于往年水平。
记者了解到，对于这种情况，前述国务院高层领导在本次内部座谈会上，以“两高一低”作为总结概括，两高即是房价涨幅高，交易量回升幅度高，一低，则是先行指标（开工面积，固定资产投资总额）低。
“由于先行指标的问题直接关系到投资和经济增速的问题，所以在这个指标回暖之前，还很难立即做出对房地产政策的大调整，而如果先行指标回升而房价涨幅又回到2007年的水平，制约因素没有了，政策调整的可能性就会增加。”前述消息人士称。
针对此问题，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在该次座谈会的发言中表示，房地产开发的投资已经从年初的1%上升到接近7%，势头十分明显，会在下半年有明显的提高，与此同时货币增速为26%，比平均水平高出10个百分点。房地产的消费增长非常强劲，从而导致了现在房地产库存的情况已经大大改善。
也正因如此，今后三个月房价涨幅与先行指标的发展对于中国楼市将遭遇怎样的政策境遇十分关键，而当下，“二套房贷款收紧”等技术性的调整手段已经开始，只不过，一旦前述两因素共同作用之下触碰了中央政府的“调控底线”，政策将是综合性的，而非仅仅信贷的技术调整那么简单。
同是在前述内部座谈会上，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌明确表示， 5月以来楼市的情况表明，现在投资型购房的需求在快速上升，而“从市场上感觉”，主要还是投资行为居多，所以投机需求趋势在形成，而从人民银行的数据来看，境外资金也在加快流入，未来政策需要面对资产价格快速上涨的问题。
