爱华网一家大型房地产开发企业如何借助奥运度过行业的冬天?
文 | 本刊记者 袁茵
从窗户直接看到鸟巢的地段，你说牛不牛？”一位证券分析师叹道。
如果说奥运是一次商机，北京北辰实业有限公司（601588.SH）无疑是最直接的受益者。北辰所在地恰好被奥运中心区域囊括其中，地理位置的得天独厚无须赘言。更为关键的是，北辰是国内惟一一家承接两个奥运建设项目的房地产公司：总建筑面积53万平方米的国家会议中心及配套设施和奥运媒体村。奥运期间，主新闻中心（MPC）和国际广播中心（IBC）将成为奥运报道的大本营，连同“两村”、“一场馆”、“五个签约酒店”，将接待22000名来自世界各地的记者。
外界都相信北辰能借着奥运赚上一票，不过也依然对这家传统国有地产公司抱有猜测：当资金链拷问房地产行业时，它会不会也被卡住脖子？
这种担心不无道理。自2006年承接两个奥运建设工程开始，北辰就进入了投资最集中的时期，投资总额81亿元，大体量投资建设的奥运资产要在2009年才能正式交由北辰运营获利。2007年，宏观调控力度最大之时，北辰又在长沙以92亿元的价格拿到新河三角洲地块。资金压力不难想见。
先看看北辰眼前能发什么“奥运财”吧：北辰拥有的13栋公寓里面的1400套客房租价会在8月份达到顶峰：一个月的收入是平常七八倍；四个酒店与奥组委签约，8月份两个五星级酒店370美元/天，四星的五洲大酒店290美元/天，国家会议中心配套酒店200美元/天。这些都会给公司营业额带来一定的增长。
不过，由于酒店改造、奥运准备暂停营业等因素，北辰今年投资物业的利润增长仅有2500万元。投资30亿元的奥运媒体村，从去年开始销售，现在回款仅15亿元。显然，奥运会一定会让北辰在知名度大有提升，但对营业收入的直接贡献未如想像乐观。
北辰实业股份有限公司董事长贺江川对此毫不担心。“北辰与大部分房地产开发商最大的不同就是混业经营，投资跟销售、开发相结合。主营业务分投资物业、发展物业和零售商业三个板块。”贺江川认为，“北辰的独特商业模式，遇到政策调控更容易把握增长跟风险的平衡、现金跟利润率的平衡。”目前，北辰的销售结构中，房地产开发销售占50%，投资物业运营占30%，零售商业运营占20%。
贺的判断似乎可以从历史上得到验证。房地产业在历次行业衰退时，能够从危机中走出来并得以发展壮大的，多半是混业经营的典型。1997年亚洲金融危机重创香港地产业，其后的8年间一直处于低迷状态，房价跌幅在六成以上。上世纪90年代初的日本也经历了类似的地产业动荡，房价跌幅最大高达70%。不过与大幅波动的楼价相比，住宅地产和商业地产的租金变动往往趋于平稳。在市场低谷、房地产企业普遍缺乏资金的情况下，“现金为王”是不二法则。占据着市场的主动权的企业，还能在合适的时机投资新的项目或兼并同行企业。
奥运后，虽然酒店与公寓的价格跟出租率会有所回落，但北辰期待住宅项目能够借由奥运区域完善的配套而完成不错的销售。新增加的20万平方米高端商业物业也将提振北辰的营业收入数字。最令贺江川期待的是投资50亿元的国家会议中心将会从2010年开始每年会为北辰贡献10%的收益，长沙项目也将在同一年开始为北辰贡献销售额和利润。这些可能才是北辰“奥运财”的重头。
不过，奥运前的北辰必须提早行动。身处宏观调控重创的房地产行业，北辰的“出京过冬”策略已经相当明显。长沙新河三角洲项目就是这家高端地产“隐形冠军”的第一个京外项目。虽然北辰有着丰富的别墅运作经验和相应土地储备，但北京地产市场已经不可避免地从稳定快速增长过度到平稳发展。长沙这样处于快速增长期的二三线城市，才能保证更高的项目利润率。长沙政府已经规划在该区域内建设地标性建筑，带着国有身份的北辰更容易获得政府支持。
据贺透露，长沙项目的规划建设时间是8到10年。虽总价92亿号称“地王”，但平均到380万平方米的面积（相当于10个亚运村大小），单价不过2421元/平方米。北辰正在给这块两江交汇的绝版地块做详尽的规划，要做成当地标志性区域，“至少像香港太古广场那样。”
长短期、大小盘、高低档结合是北辰过冬的另一特点。“大项目前期利润贡献小、资金压力大、现金回笼慢，但作为长线产品，在后期贡献利润率大、毛利率高。尤其长沙项目涵盖商业、住宅各种物业形式，上行空间三五年就会逐渐体现。”贺江川说。去年，一直走高端路线的北辰涉足政策保障性的项目，获得北京常营44万平方米的双限房地块。从专注于高端住宅到兼做政策性保障住房，虽利润空间小，但现金回笼快，有利于缓解现金流压力。
国有身份也有利于北辰在资本市场上先行一步。1997年，北辰实业赴港上市，当十年后大量房地产公司奔赴H股寻找资本的帮助时，北辰已经在资本市场游刃有余。为了获得资金完成这一阶段的大量投资，北辰又在2006年回归A股，成为国内第一家A+H上市公司，募集资金30亿元用于奥运场馆建设。
北辰还不断寻找创新的融资方式。一直计划在香港成立REITs（房地产信托投资基金）的北辰，今年7月18日在上海证券交易所发行了17亿企业债募集资金——“08北辰债”。据说北辰债发行当日遭遇中小投资者抢购，网上销售1分钟内就宣告售罄。业内人士称，票面利率8.6%的北辰债，可以视为准REITs产品了。
北辰实业2008年一季度报显示，北辰实业的资产负债率为59.15%，扣除预收账款后的负债率为45.49%，均低于行业公司（2007年主营业务收入在15亿以上的公司）65%、49%的平均水平，资金压力相对而言并不突出。
现在北辰无暇担忧行业冬天或是宏观调控，承接了最重的奥运接待任务的北辰员工“全民总动员”备战奥运。一百多名员工被编入奥组委MPC、IBC、击剑馆、奥运媒体村、汇园公寓媒体村五个运行团队。他们事无巨细地准备，避免任何疏漏。北辰集团党委书记、董事长沙万泉要求：“所有服务地点10万个灯泡每个都要人工拧一遍，防止奥运期间掉下来。”
