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有必要再一次指出的是，美联储并不一定要把过剩资本引向房产市场。更确切地说，美联储需要为它一手创造的过剩资本寻找落脚点。 那么这次为什么会是房地产泡沫，而不是汽车泡沫或丁香泡沫呢？ 其中的部分原因依旧在于市场力量——经济已走上下行道路，富裕人群不断回流城市，抬高了中心城市的物价水平，更重要的原因还是在于政府政策。 两党的政治学们一致认为，政府应进一步推进房产所有权。民主党关注的是以放宽抵押贷款条件让穷人有其屋，而共和党宣扬的“所有权社会”则是为了强调个人对社会的责任感。 至于银行家和房地产商——华盛顿两个最强大的利益集团当然不会反对，他们齐心协力为政府找到了可以扶持抵押贷款的手段。 对房产购买者来说，最大的扶持就是对抵押贷款利息的税收减免。假如你租房的话，支付的房租是不能免税的。如果直接以自有资金购置房产，购置成本同样不能免税。但如果通过抵押贷款购房，你再支付的全部贷款利息都无须纳税，实际上，对很多房产所有人来说，利息占据了月还款额的大部分。 这也是大多数人所能享受的唯一、同时也是最大的税收优惠，而税收优惠自然也是购置房产的主要理由，尤其是价格昂贵的房产。比如，按年利率6%借入一笔期限为30年、金额为25万美元的抵押贷款，那么每月的还款额约为1 500美元，其中1 250美元为利息。在第一年里，购房者支付的利息将近15 000美元，因此可以在应纳税收入中扣除15 000美元。在7年的时间里，购房者支付的利息总额为10万美元，这样至少可以少缴纳25 000美元的税款。 此外，购置第二套房产的利息也可以在税前扣除。唯一的限制是，可扣除利息的贷款最高限额为100万美元。 这是一笔可观的抵押贷款补贴啊。尽管采取了在税前扣除的方式，但这种税收扣减在本质上依旧属于补贴，因为它让市场向房产所有人倾斜（更准确地说，是采用了债务杠杆的房产所有人）。 抵押贷款利息扣除视为补贴的另一个原因是，这部分税收减免需要由其他纳税人弥补，至少应该说他们间接地补偿了这部分税收损失。据官方估计，这种税收扣除每年将导致联邦收入减少约1 000亿美元。实际上，美国的个人所得税年收入也只有1万亿美元多一点儿，因此，如果国会取消这种税收优惠，转而降低全部税率的话，每个美国公民的税收负担将减少10%左右。 换一种说法，在美国人缴纳的全部税款中，有近10%的部分被政府转移到贷款购房者的腰包里。 即使享受这种税收优惠的购房者，也有可能因为房产净值的减少而遭受损失。你必须记住，当政府对某种商品补贴时，受益的不一定只有买家，实际上，受益更大的往往是卖家。 存在对抵押贷款的补贴，受益的“卖家”就大有人在。首先是出售房子的原房产所有人，购买房产的月还款额降低自然会推高房产的价格。毕竟这种贷款利息免税政策覆盖范围广，税收优惠增加了需求，进而推高了价格。 在这种情况下，尽管房产抵押贷款的利息可以享受免税优惠，但买家最终还是要支付更高的价格。因此，尽管他们无须为支付的利息纳税，但税收优惠带来的价格示范效应还是抬高了他们最终支付的总价款。一旦消除税收优惠招致的过度需求，房产价格就会下跌。到那时，虽然贷款利息无法税前扣除，但总价却会低得多。由此可见，如果没有税收优惠，反而会让大多数房产购买者受益更多。 利息免税的真正受益人是卖家，或者说，是按高涨的价格出售房产的供给方。当然，如果这个卖家准备用这笔收入购置更大的房产，他同样会遭受损失。这样，笑到最后的胜利者就是卖掉房产后租房或是选择价格较低房产的人，当然，还有专门建房的人——永远以卖房为生的开发商。 房产经纪人同样是受益者。房产需求的增加意味着更多的房产交易，意味着更多的佣金。此外，需求增长也对应着更高的房产价格，这同样会带来更多的佣金。 抵押贷款利息免税的受益者当然还有贷款人，因为这种优惠不仅鼓励更多的人购置房产，进而求助于银行贷款，也让贷款总量大大超过正常水平。 房产经纪人和贷款人齐心协力，进一步确保了贷款利息免税的刺激效应。实际上，税收减免的做法最早可以追溯到设立所得税的1913年。当时，包括个人贷款和商业融资的全部利息都无须纳税。随着信用卡业务在20世纪80年代迅速推广，美国国会取消了这项税收优惠政策。但是在房产经纪人与抵押贷款银行的游说下，贷款利息“幸免于难”，依旧可以在税前扣除。 这还要归功于在每次大选中慷慨解囊的美国房地产经纪人协会，至少在2000年以后，他们是唯一显得慷慨且绝对是最慷慨的政治游说组织。据政治反应研究中心统计，自2000年以来，美国房地产经纪人协会为美国大选提供的经费总额已高达6 000万美元。 此外，房产所有人还能享受另一项特殊税收优惠，也是把房产变成投资品的关键所在：对资本利得实行免税处理。在我们所能想到的投资中，比如创办企业或投资股票，都需要缴纳资本利得税，但房产却可以免税。对于居住时间满两年的房产，只要你出售所得的利润不超过50万美元，你就可以免缴资本利得税。与投资其他产品的投资者相比，这显然是一笔令人瞠目结舌的补贴，必然会鼓励人们在泡沫时期频繁买卖房产。
