爱华网在空气里感觉得到低压，你就知道雷雨、大风很快就到了
文 | 本刊记者 蔡钰
进来的时候，陈启宗手里握着四粒保健小药丸，粉、白、蓝、绿。他示意要了杯柠檬水，在跟我们说话的间隙，见缝插针地把药吞了下去。他并非如此吝惜服药的片刻，而是惯于安排自己的“周期”。
在经济不景气已经初露端倪的过去一年里，陈启宗却把“熠熠生辉”这种骄傲的词汇用在恒隆地产（00101.HK）主席报告的开篇。在耗时三个星期完成的这份报告里，陈启宗用了近万字的篇幅做企业回顾与展望，字里行间满是收不住的志得意满。
截至2008年6月30日的上个财政年度，恒隆地产营业额突破了100亿港元，股东应占溢利达到132亿港元，较上年增长107%；每股盈利3.18港元，比上年上涨99%。今天，恒隆集团以10年来181%的总回报率位列香港地产开发商首位；在内地——尤其是上海——更是被视作等同于“高端”、“尊崇”的商业地产新贵。
“一辈子，在这个行里40年，只要抓住五六个机会，就是大赢家。”他轻描淡写，把近20年惊心动魄的市场征战化于无形。
从1991年至今，陈启宗出任恒隆地产董事会主席已经有17年，这个过程像极了一出经典的商业肥皂剧：少东家从长辈手里接过暮气沉沉的家族企业，在17年里踩准了一个又一个时局拐点，引领企业重回风光的商业一线。
在陈启宗接手之前，恒隆为首的财团曾高价连夺港岛地铁沿线9个地铁站上物业的发展权，但随即遭遇了1982年地产泡沫崩溃的沉痛打击，险些破产。随后的整个19世纪80年代，恒隆对地产周期循环的戒心大增，投资策略亦渐趋保守。
而自陈接任董事会主席以来，恒隆地产就跳出经济周期而进入“陈启宗周期”。这个周期的要义在于，保持高度自制，静候市场时机，“默默部署，一击即中”。
过去的一年里，恒隆又一次看准了市场，借助2007年最后一季市道急升的时机，在香港高价售楼获得63亿港元收入，与上海物业的租金贡献合力，使恒隆地产囤积了106亿港元的净现金，得以从容面对熊市。公司强调，将会借助熊市，更快及更容易地在内地增购土地，以完成耗资400亿港元的18个项目投资计划。
对熊市狩猎者来说，捕猎的季节又一次来到，该是忙起来的时候了。
踩准节奏
陈启宗侧身坐在沙发上，往咖啡里倒入三袋糖。身后的飘窗外是经典的港岛半山景致，数不胜数的摩天楼拔地而起直指云端，那其中也有恒隆的物产。而陈所身处的渣打银行大厦，则是他当年入主恒隆之初，为同行之所不为、用9亿港元超低价啃下的一块奢华硬骨。
“（买下渣打银行大厦）在1992年12月下旬，是我那年的圣诞礼物。”
“给自己的？”
“给股东的。”
1992年，渣打银行遭遇变故，不得不出售位处香港商业心脏地带的总部大楼。彼时，陈启宗只花了9亿港元就买下了这份“圣诞礼物”。跟其他竞争者不同的是，他和他的团队勇于为这笔资产转让背后复杂得吓人的技术、法律、税务、合约问题买单。
为同行之所不为，这应该是陈启宗入主恒隆后，在业界崭露其风格的标志性事件。以此为序幕，在随后两年里恒隆一举收购了超过100亿港元的香港收租物业。
真正让业界刮目相看的是他的“知止”。在1997年亚洲金融危机全面来袭之前，多数香港地产商还在积极乐观地高价囤积土地，恒隆却从1995年就早早彻底停止了买进。“从1995年3月开始，直至1999年3月，我共有4年不买地。”陈启宗说，“1995年到1997年是觉得市场疯了，1998年觉得市场死了。”不但如此，恒隆还在1996、1997两年，抓住亚洲金融危机前最后的繁荣机会两次出售所持有的物业，套现二十多亿港元，成为随后的金融危机中持有稳定净现金的少数赢家之一。而在1999年，恒隆又先一步判断危机结束，再度出手。他说，“1999年买地，一直买到2000年。随后20到21个月里卖了君临天下、浪澄湾、碧海蓝天……赚了几百亿港元。到2005、2006年，没人去买最好的商业土地，又是我们去买。”
实际上，跟大胆买进相比，停手与卖出的智慧更为珍贵。
面对“反周期高手”的评价，陈启宗又一次玩起了直觉艺术：“‘反周期’是马后炮的形容词。我只是懂得在顺应市场操作的时候，有时忽然逆势而行一下。什么时候该逆？在市场做这么多年，感觉是有的嘛。”
“在空气里感觉得到低压，你就知道雷雨、大风很快就到了。”这种介乎科学观测与非理性感应之间的直觉，陈启宗称之为一种基于经验的“艺术”。
陈启宗的枕边书是《圣经》。不过，别指望能从他身上找到想像中基督徒的谦和息止。陈的言谈间有逼人的桀骜，对外界的任何讯息都有批判的本能。与其说信仰带给了他平和，不如说带给了他笃定，以及对人性的解读视角。
耐心与自制
如果说踏准节奏、低买高卖还有点投机色彩外，那么不受近几年井喷式增长的内地住宅市场诱惑、专注于高端商业地产，则表现了陈启宗冷静坚持的一面。陈的逻辑是，如果要做住宅地产或者低端商业项目，恒隆比起内地开发商并无优势；而像上海，未来必将成为一个世界级大都市，就应该配备世界一流质量和规模的商业地产项目，这在他潜入内地之时正好是市场的蓝海地带。
“我们的策略很简单。到一个大城市最成熟的商圈里，找最好的地、适中的面积，盖一个东西放在那里。一年不赚钱两年，两年不赚钱三年。就是这么简单。在成熟商圈里当老大，经济好的时候我赚最多钱，经济不好的时候我死得最晚。”恒隆地产助理董事、恒隆在上海的物业公司董事长何磐光说。上海恒隆与港汇广场的物业租金都比附近的其它出租物业高出至少一倍。他和陈启宗都喜欢提的数字是，恒隆广场在无贷款的情况下，资本回报率超过20%。陈启宗则更为直白：“客户都是世界大公司，死不掉吧。我和它捆绑了3到5年，也不容易死了。”
2007到2008财政年度，包括港汇、恒隆两座商业广场在内的上海租赁物业收入同比上升54%至14.6亿港元。“来自上海的总租金定将超过香港，此乃时间问题而已。”陈启宗预言。
需要承认的是，早年在上海买地之初，恒隆团队对开发内地市场前景并不确定，但仍能以惊人的耐力守了上海12年，以检验最初的判断。直到2002年上海恒隆广场商用之后被证明专注高端商业地产的模式可行，公司才开始计划将此移植往内地其它城市。在考察了内地近30个城市后，2005年起，恒隆陆续在天津、沈阳、无锡、济南等四个城市黄金地段买下土地。低成本与周期仍然在陈启宗的考虑范围之内。在上海之外的其它内地城市，所买土地的价格均控制在恒隆项目总预算的17%到18%之间。
低价的背后，除了现成的上海恒隆项目可以用作路演模型之外，耐心、自制及不可放松的选地标准仍是陈启宗最大的诀窍。为此，他不惜放弃已错失黄金地段的南京，放弃与当地政府沟通不畅的温州。面对香港同行九龙仓以72亿元在成都拿下地王的消息，他的反应是，价格比恒隆在内地16年来所有土地购置的总价还高！
陈启宗跟记者说起跟王石的一次会面。“他从前做过商业，后来改做住宅，我说很好啊，很有做朋友的基础。你做住宅，我做商业，不要争啊。”他把地产开发商分为万科模式（美国模式）与恒隆模式（香港模式）两种。“万科模式乃购入大片土地兴建住宅单位及尽快出售或预售。”陈点评说，“这种模式相关的风险主要来自经济周期。”公司盈利只以项目销路作准，在下一轮能否赚钱并无保证；而且，公司很有可能在周期低谷损失惨重，甚至令过往所有盈利均荡然无存。如果出现漫长熊市，甚至有可能因欠缺现金流而破产。
以2007年初为原点计算，恒隆又有近两年没有买地了。这一次，陈启宗又将今年以来内地宏观调控及房地产的低迷视作了狩猎良机。在他看来，熊市会推倒部分竞争对手，这将有助于恒隆更快更容易地在内地增购土地。他的目标是，在内地完成400亿港元规模的18个项目投资——不过没有时间限制。
