区域地产王:最好的时光?



还有过得很从容的地产公司吗? 

    从业绩能看出些端倪。3月27日,建业拿出了上市之后的第一份年报。这是一份相当不错的成绩单。建业2008年销售额和利润分别为32.27亿元和6.53亿元,分别比2007年增长了77%和296%,在河南的市场占有率从4%提高到5.1%。在全行业下滑的背景下,这样的增长速度很少见。 

    但建业地产年报没有引起业界太多关注,因为它不过是一家区域性的公司,影响力出不了河南省。事实上,像建业这样的区域类龙头地产公司长期在关注热点之外。牛市中,人们更追捧那些快速扩张、规模巨大的全国性地产公司。城市化进程所带来的巨大市场空间,令深耕某一区域的战略看上去很笨拙。 

    “但是现在,像建业这样的区域性龙头公司是活得最滋润的。”全国工商联房地产商会理事陈宝存说。对比而言,在房地产百亿俱乐部的12个成员中(全部为全国性公司),有6家企业爆出资金链断裂的传闻,而包括万科在内的另外3家大企业因为高价拿地而计提巨额的资产减值准备。在牛市中绷得太满的全国性大公司,2008年以来迎来了最艰难的时刻。尽管楼市有回暖迹象,但是高速扩张带来的负面效应并没有消解。 

    由于资源集中,在区域内知名度高,摊子铺得也没有那么大,区域性公司的发展后劲要足得多。除中部的建业地产之外,西南区域的昆明官房集团、华东区域的上海大华集团,以及华南区域的广东雅居乐,这些在各自区域中有着独特优势的龙头公司,在这轮楼市底部从容自若、战略舒展。 

    “大华几乎没有资金链的压力,顶多就是几个项目的工程款。这几年土地价格很高的时候,根本没有见过大华拿地。”中原地产上海公司分析师马冀说。2007年,上海成为“地王”最多的城市,曾经创下6万元/平方米全国地价最高纪录。现在,不仅是绿城,许多参与上海土地角逐的大公司们都尝到了苦涩的滋味。 

    大华没有高价拿地的主要原因是,在土地招拍挂之前,大华已经以极低的价格储备了大量土地。大华的前身是上海宝山区的集体企业,后经改制成为民营企业。虽然无从知晓其土地储备到底有多大,但业界普遍认为“开发5-10年没有问题”。马冀举例说,大华在浦东区的锦绣华城项目,开发了6年,也只开发了50%左右。“大华项目的土地成本几乎可以不计,因为早已经在牛市中收回。”马冀说。除此之外,大华的储备土地大多处于上海市区较偏的地方。而这样的土地资源在上海已经非常稀缺。 

    和大华集团一样,云南最大的房地产公司昆明官房集团也很从容,不过原因并不相同。 

    “目前官房在云南地州市场中已经占据了绝对的主导地位。”昆明田野房地产咨询公司分析师李家方说,官房的发展非常扎实,在消费者中口碑甚好。在他们的一项调查中,其他开发商的房子降价才卖得动,而官房的房子基本上不降价就好卖。官房的发展模式与建业地产极为相似。建业已经完成河南18个中等城市的战略布局,而官房则把触角伸向云南经济较发达的8个地州。 

    牛市时期官房并不活跃,前几年既没有高价拿地也没有快速扩张,但到了熊市实力就显现出来了。 

    3月26日,官房集团拿下了昆明官渡区矣六街道办事处的1000亩土地。自从2000年官房将业务重心向二三线城市转移之后,官房已经淡出昆明楼市。前两年在昆明只推出了很小的两个项目。此番出大手笔拿下1000亩土地,官房集团重新杀回昆明楼市。 

    建业也是土地市场上比较活跃的公司。2008年下半年,建业一口气在河南的二三线城市拿下5块地。“都是特别好的地。比如周口和鹤壁的那两块地,都在市中心,旁边都有河流,周口的才30万元/亩,鹤壁的55万/亩。这样的地要坚决拿,因为不可能有比这更低的价格。”建业地产董事局主席胡葆森说。 

 区域地产王:最好的时光?

    在前一轮地产高潮中,粤系地产企业扩张之生猛,令人印象深刻。“广东地产五虎”中的碧桂园、恒大、富力2008年都曾有破产传闻,合生创展则因为前几年在其它行业的巨额投资导致资金链紧张。雅居乐是个例外。在“广东地产五虎”中,雅居乐的财务状况却是最好的。根据公告,截至2008年12月31日,雅居乐的未付土地款总额仅为5.16亿元人民币,2009年将全数付清。而负债率仅为50%,远远低于中国的房地产上市公司70%以上的平均负债率。 

    “雅居乐2007年没有拿一块地王,高价地拿得也很少。”广州合富辉煌房地产顾问机构首席分析师黎文江说。他认为雅居乐没有拿高价地不是因为没有钱,而是因为雅居乐非常务实,一直以来就是稳打稳扎的风格。尽管2007年雅居乐土地储备量比2006年底增长52%,但与恒大、富力等勇于高价追击的拿地方式不同,雅居乐2007年新增的土地平均楼面地价只有600多元/平方米。从2007年下半年开始,雅居乐放缓了拿地速度,战线也缩回到中山、从化等地,再度把力量集中到自己熟悉的珠三角。 

    珠三角地产在经历深度调整之后,终于领先全国开始反弹。在最近多家国际知名投行的研究报告中,雅居乐获得了“增持”的投资评级,雅居乐未来股价的预期也被上调。在“广东地产五虎”中,雅居乐率先走过了最低点。 

    在上轮的牛市中,从区域公司一跃成为全国性大公司,是许多公司的梦想,但不少公司因之而受累。比如成都的蓝光地产、河南的鑫苑地产。2007年在新加坡上市之后,鑫苑开始在全国二三线城市快速、高价拿地。“鑫苑上市融到的资金全部都花在买地上了。在成都花掉7亿,在昆山花掉十几个亿,如今这些地方地价快跌掉一半。”一位知情人士透露。 

    相比之下,专注于区域化战略的公司就稳健得多。从2006年底到2008年6月建业上市,建业地产没有拿过一块地。“2006年底建业的土地储备达到800万平米,对于一个区域性公司这么多土地已经够了。”胡葆森说,当时建业有机会借可转换债买地,但他拒绝了。“当时建业借一两亿美元买地没问题。但如果借了,现在肯定还不上。”龙湖、绿城、恒大等大公司的困境,正是缘于举债拿地。 

    2005年,大华也曾经是积极进行全国化发展的公司之一。这一年大华开始进入沈阳、武汉、南京等城市,同时谋求借壳大连金牛上市。在借壳上市失败之后,大华全国性发展战略也告一段落,并从其它区域收缩。“如果成功上市,在融资渠道和政府公关上都会有利于大华走出上海。上市失败影响了大华的扩张。”马冀说,“但更重要的是,大华已经意识到,在外地大华既没有在上海的品牌影响力,也没有在上海深厚的人脉和良好的政商关系,成本要比在上海高得多。” 

    与全国化房地产公司相比,资源相对集中是区域化公司最大的优势所在。“如果万科来河南,这里的市场可能只是它的百分之一;但是河南却是建业的百分之百。”胡葆森说。胡葆森形象地把建业的战略比喻成“一棵树”,“下面的根基越深,上面的枝叶就越茂盛。”区域性地产公司在当地深厚的根基也令全国性地产公司望尘莫及。记者采访时,胡葆森应河南省工商联之邀,正要给周口市的300多名民营企业家做培训。每年胡葆森都有数十场类似的演讲和培训。胡葆森为人慷慨大方,结交甚广,在商界声誉甚高。据接近他的人介绍,胡葆森每到一地,经常是书记和市长一起陪同,有的时候是政府四大班子一起陪同。 

    在这一轮大牛市过后,许多全国性的房地产公司已经警觉,由于快速扩张而导致的资源被摊薄的现象,以及管理跨度的突然增大给地产公司带来的风险。前黑马顺驰的垮掉,就是前车之鉴。万科在2008年报中也明确提出要从“规模速度型”向“质量效益型”公司转变。而做深、做精、做透正是区域化战略公司的强项。 

    在住宅房地产领域成为云南绝对老大之后,官房的非住宅房地产的业务已经相当惊人。官房的模式很独特,持有大量经营性物业,在丽江、曲靖等地有7个五星级酒店和1个三星级酒店。为此,官房打造了自己的酒店管理公司,这家公司已经开始受托管理云南非官房所有的酒店。此外,官房建筑工程公司年营业额超过10亿,官房建筑设计院是业内公认的昆明最优秀的设计机构。由于太阳能在云南建筑上的广泛使用,官房甚至拥有一个在太阳能领域颇有影响的技术公司——新元阳光科技公司。“官房了不起的地方,就是它所涉足的每一块业务都能做透。”李家方说。 

    尽管现在是区域性地产公司“最好的时光”,但指望区域性战略成为主流仍不太现实。“几乎在每个城市、每个区域都有一些比较好的公司,但是它们做大之后还是会走出去。因为一个城市或区域的市场空间是有限的。”北京高通智库顾问公司总经理张宏说。河南并不是建业的最终目标,立足河南、称霸中原才是建业真正的意图。尽管2008年雅居乐80%的营业收入来自珠三角,向全国发展依然是雅居乐的战略。雅居乐在海南的清水湾项目值得关注。清水湾项目占地15000亩、总建筑面积为973万平方米,在雅居乐的土地储备中占去了1/3的比重,是雅居乐未来几年主要的利润增长点。这不是一个常规项目,而是一个总投资达200亿元的高端旅游地产项目,项目中包括6个五星至七星级酒店,此外还有3个高尔夫球场。这对于做住宅开发起家的雅居乐来说,是一个巨大的挑战。 

    区域类地产公司也有自身的局限性。市场过度集中,使得区域性公司承受的风险也骤然增大。此外,与全国性大公司相比,区域公司在管理和机制上水平相对比较低,在战略上也缺乏前瞻能力。自从2006年以来,大华的销售额就停留在了50多亿的规模上。3月初,在大华工作时间将近10年的营销副总杨子江离职,在上海业界引起了很大的反响。“杨子江离职,说明大华在内部管理和机制上存在问题。对于大华的未来,这个问题可能是最大的问题。”一位业界人士分析。 

  

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