爱华网2008年以前的几年，国内房地产价格经历了较长时期的大幅上涨，出现了泡沫化倾向。去年下半年以来房地产价格又随着经济下滑而回落，到今年二、三月份前后则出现了反弹，这是否构成了房市长期回暖的信号呢？
笔者认为，目前销售价格的短期上涨，并不意味着房市长期回暖已经来临。判断楼市的走向，不是只看楼市内部的这些指标，而要放在宏观经济环境里来看。
从宏观环境的角度，经济总体好转的趋势并不明显。经济还没到底，楼市不可能见底。从宏观经济数据来分析，今年3月份全国发电量同比下滑0.71%，4月份的发电量同比下降3.55%。这些数据表明，短期内经济下行的压力继续增大。从宏观环境回到对房市的分析，目前有将近一半的购房者是用按揭贷款来购房的，当经济下行压力增大，个人的收入预期会受到负面影响，购房需求也相应受到影响。现在的宏观经济未来走向仍不明确，在经济尚未企稳的情况下，房市的走向仍面临着很大的不确定性。
目前有一种观点认为，适度宽松的货币政策是造成楼市回暖的主要动力，例如购房贷款在贷款增长中占比在提升。笔者认为不能完全这么看。
适度宽松的货币政策，目的是为了拉动经济增长。增长是财富的创造过程，人们收入的增加都是从经济增长当中获得的。但现在有一个相互矛盾的情况：一方面贷款投放的增速很快，而另一方面经济启动的迹象却并不明显。
在此次启动经济的过程中，我们遇到了和以往历次经济增长都不同的现象：投资上去了，工业下来了。在过去拉动经济增长的过程中，采取的基本模式是以投资拉动工业增长。但在当前，大量资金的投入，主要是加速现有项目的完成。全国大概有20万亿规模的在建项目，其中还有很大一部分投资需要完成。之前一段时间贸易商因为受到经济危机影响，加上资金链紧张，相当一部分订单下给了生产企业，到结算时却付不了钱，设备生产出来了就成为企业库存。
现在贷款一放松，资金给了生产商，实际上生产商并没有增加生产，而只是一个去库存化的过程，即把已产出的产品发货销售。这就意味着贷款投放之后，去库存化导致投资完成额的上升，而工业生产却不增加。所以，这些增加的投资实际上是延续了原来的产业结构。原来的产业结构本来就是一个过剩的结构，产生不了效益了。产生不了效益，劳动者的工资就增加不了。所以适度宽松的货币政策，如果只是维持了原有的生产过剩的结构，那么对于提高居民收入、房市回暖，都不能构成根本性的支撑。现在的购房是实现前一阶段抑制的需求，而并不是当经济持续增长，人们收入普遍增加所产生的新增需求。
以上结论，并不是否定应当把刺激购房需求作为拉动内需的重要举措，而是说在经济增长的基础还没有稳固的时候，房地产市场的反弹是有限的。货币政策与其它启动内需的政策对刺激楼市都有一定的作用。但是在大环境不变的情况下，发挥的作用会很有限。因为当宏观经济没有稳固的时候，刺激楼市的方法，无非是鼓励人们去买房子。尽管在税费等方面政府能够给予一些优惠政策，但买房子还是要老百姓用按揭贷款去买。这些短期的优惠和用几十年的时间付房贷的压力相比，是微不足道的。消费者会把这个账算清楚，到底要花多少钱，背不背得动贷款的负担。如果工作和收入的预期不好，购房者还是要等等看。所以当前针对楼市的这些政策并不能产生非常大的刺激，关键要让宏观经济进入稳步上升的阶段，房市才会看好。
