爱华网●本报记者 李乐 北京报道
几乎就在所有“拿而未建”的“地王”承受着前所未有的来自国土资源部的压力时，已经开建的“老牌地王”们，挨过了难熬的日子，终于开始渔翁得利了。
如果将昔日的地王置身于更长的历史纬度中，当年的天价在如今已是“稀松平常”。在北京昔日地王的“密集之地”——大兴、昌平，基准地价早已翻番。由于这些“老地王”面积巨大故而开发周期甚久，通过坐享自己“后辈”们推高的地价所带来的巨大利润，也引发社会各界的关注与议论。不过，按照标准法条，这些在建地王却并不在闲置土地之列。 “拿而未建”的“地王”正在给他的前辈们“缝制嫁衣”，当历经了历史上最长的一个调整周期后，“在建地王”的开发商们，理解最深的一句话或许就是，时间就是金钱。
不涉清查
“其实我们一直对已经出让但闲置未开发土地进行监控，达到处罚标准的，我们会根据法律和规章进行处罚。”2009年8月27日，北京市国土局的一位官员告诉记者，由此向前倒推3天，国土资源部刚刚表示，对于“拿而不建”的“囤地”行为，将加大打击力度。
然而，若干“昔日地王”，却可以确定不在本次清缴的范围内。上述官员告诉记者，衡量“闲置”的标准主要有两个：一是工程进度，即出让合同签署后一年未动工开发，则可定性为闲置，收取土地闲置费，达到两年标准时，可以按土地管理法有关规定收回；二是投资到位情况，这实际上与第一项标准互相关联，如果出让半年到一年内，项目投资未能到位，也可视做闲置。 显然，如果按照这个标准，不少昔日“地王”，都不会被列入清理监管的范围内。记者了解到，在北京昔日“盛产”地王的大兴、昌平，大部分创纪录价格成交的土地，都一直处在“正常开发”的状态。 “2003~2005年的土地出让，由于是在刚刚实行招拍挂前后，土地整理速度最快的还是这些原来的郊区，所以那时候的土地供给多是在郊区，而由于当时的土地价格还不是太高，之所以能形成地王，很大原因是由于地块面积大造成的总价高，所以，这些土地开发周期长，也是正常的。”中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者。 如李文杰所言，2003年的“地王”大兴1号地和2005年的“地王”清河毛纺厂地块土地面积均超过20万平方米，规划建筑面积亦都接近90万平方米。 前述北京市国土局官员告诉记者，虽然上述几块地王的开发周期相对较长，但并没有出现像广州、深圳等地的“拿而不建”的现象，从目前的情况看，政府着重清aihuau.com理的仍然是闲置土地，而闲置土地是有着硬性指标的。 言外之意，这些著名的昔日“地王”，尽管开发周期甚久，但仍不在清理的范围之内。
坐享其成
从北京南三环的玉泉营驱车向南30分钟，便可以到达北京第一块“地王”的诞生地——大兴黄村，时近6年前，地产骇客顺驰创始人孙宏斌以9亿元的价格拍得大兴1号地，随后一个名叫顺驰·领海的住宅项目在这块土地上开发，如今，他已经易手香港上市公司路劲基建，而这个项目也随之更名为路劲·领海。
彼时，没有人相信背负高达9亿元的土地成本，顺驰·领海能有多好的盈利前景。而十分微妙的是，时近6年之后，这里成为了北京地价上涨最快的区域之一。北京市国土局的资料显示，截至2009年8月1日，北京市共成交12宗居住及商业地块，其中有8宗位于大兴，而这其中有一半地块以100%以上涨幅的溢价成交，土地价格翻倍。 “从这个历史纬度来看，2003年的9亿元土地价格不贵。”路劲基建北京公司销售负责人温立伟告诉记者。就在7月底，规划建筑面积只有13万平方米的大兴10号地还拍出了8.2亿元的天价，而当年1号地的规划建筑面积几倍于如今的10号地，土地价值无形中的增值，由此已是清晰可见。 北京的另外一块“地王”——清河毛纺厂地块如今是华润地产的住宅项目橡树湾。与大兴1号地十分类似的经历是，当时这块土地因为“面粉贵过面包”而被业界普遍不甚看好，但如今，其销售价格已然超过20000元/平方米关口，而该项目的后期商业项目，业已投入开发，由于其前期项目住宅已经入住，商业自然可以卖出更高的价格。 根据中原地产统计系统显示，清河毛纺厂地块所在区域的土地价格，在最近的4年间，上涨幅度也接近1倍，不久前中国电子拿下的奥运村附近的地块规划建筑面积尚不及清河毛纺厂地块的1/3，但土地成交价依然高达19.6亿元。 “土地面积大，开发周期就会相对拉长，从资产价格角度，升值是必然的，这就是我们当时的逻辑。”一位不愿具名的华润地产高管向记者坦言，“时间就是金钱”。
调价借势
“他们越早开建，我们越开心。”8月26日晚，路劲基建北京公司的一位人士在听说了国土资源部清理闲置用地，并盯紧新近出让土地开工情况和工程进度的消息之后，对记者说，在他看来，这种整顿，对他们很是有利。
路劲北京公司的逻辑非常简单。目前，大兴主要地段的在售项目价格都已超过10000元/平方米。其中，11000元/平方米至13000元/平方米已成为普遍价位，如路劲领海、水晶布洛格、绿城阳光名苑等。其中价格最高的是位于亦庄开发区的金色·漫香林，其7月新房源的开盘均价达到15000元/平方米，这一价格已接近东四环边的普通住宅项目。 但是，温立伟告诉记者，从地价来看，新近成交的9块地有6块都超过了楼面成本价5600元/平方米，加上建安成本等各种费用，未来区域主流项目的售价必定超过12000元/平方米，甚至有可能达到15000元/平方米。此时，即将推出最新一期项目天使湾的路劲·领海，便有了足够的向上调价的理由与支撑，而这还没有考虑到水面环境这一产品的特殊性，目前，路劲方面正在考虑其定价的策略。 这一逻辑的核心在于，新“地王”们越早开建，在建的“老地王”们就越早有向上调价的理由。 “在大兴、昌平这些原来被认为郊区的地区，我们很关注他们有没有新的土地放出来。”首开集团的一位高管告诉记者，“这些地区原来都是被认为交通不便的地区，但现在轨道交通、路网建设，以及大型基础设施，比如机场的建设，还有城市格局的调整与变化，都是我们关注的原因。”他说。 新有企业到自己所在的区域“抢地”，是这些“老地王”们最愿意看到的，而在土地部门的督促之下，这些新出让土地越快投入建设和销售，他们提价的理由也就可以越早到来。
