爱华网系列专题：金九银十营销观察
多地频传“地王”消息，房价上涨的预期更加明显，暂停房贷更有蔓延的趋势，房价上涨预期与政策的调控博弈进一步升级。 进入9月，多地频传“地王”消息，房价上涨的预期更加明显。 与此同时，部分城市已经传出了银行暂停房贷的消息，房价上涨预期与政策的调控博弈进一步升级。 而记者在与有购房意愿的投资者接触中，多位人士表示，“目前先等等，等政策明朗后再考虑入市。”这让“金九银十”的预期大打折扣。 对此，有市场人士认为，在以房产税为代表的楼市调控长效机制出台之前，管理层在金融政策上会对房地产市场贷款收紧。 多地“地王”频出 9月4日，北京农展馆地块被融创以21亿元配建27.8万平方米医院面积竞得，楼面价达到7.3万元/平方米。9月6日，备受关注的上海徐家汇中心地块以217.7亿元的高价成功出让，同一日，杭州和苏州也相继涌现出“地王”项目。 随后，“地王”项目又再次出现在上海和武汉。 据了解，武汉的土地拍卖现场，越秀地产以90.1亿元价格竞得精武路地块，楼面价12617元/平方米，创下武汉的总价及单价双料“地王”。上海方面，阳光城则以25.74亿元夺得上海浦东新区川沙新市镇城南社区地块，楼面价18436元/平方米，溢价率高达132%。 中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，9月份以来，“地王”出现最为频繁，甚至成为普遍现象。这一轮地王出现的力度超过历史，相比往年楼市最火爆期出现的地王，本轮“地王”的单价、总价都突破了市场的想象力。 与此同时，上海易居房地产研究院近日发布了《2013年8月份典型城市土地成交报告》。报告指出，8月，一线城市土地成交建筑面积为1003.3万平方米，环比增长24.1%，同比增长38.9%；成交均价为5335元/平方米，环比下降24.1%，同比增长198.4%。 一位房企负责人分析认为，天津、北京、上海、杭州、苏州纷纷涌现“地王”。这与一、二线城市土地资源的稀缺以及房企资金面的改善不无关系。 他说，一线和重点二线城市因其土地的增值价值高于其他城市，一直以来都是房企追逐的焦点。而房企资金面也在继续转好，尤其是大型房企资金面比较充裕。另外，资金成本也呈下降趋势，特别是在信托融资成本下降和上市房企再融资开闸的影响下，加大了房企拿地底气。“因此，土地市场火爆、成交价刷新的现象并非近来独有，而是已持续近一年局面的延续。” 对于上市房企再融资，目前管理层的口径没有改变过，但是房企已悄然开始制定再融资预案。 观望气氛渐浓 不过，今年西安市场中尚未出现“地王”。 日前有消息称，“2013年，地价创出有史以来新高的‘地王’多集中于北上广，但其他省会城市的‘地王’价格反而出现了下降。更为夸张的是西安，西安2010年的单价地王高达11666元/平方米，但2013年西安单价地王只有2348元/平方米。”以上的内容来自一家媒体的2013年中国“地王”报道。 上述报道中所说的最新西安地王的显示为：单地块编号为CA06-26-6，竞买单位是陕西富景达投资有限公司，楼面地价为每平方米2348元。总价“地王”是地块编号为QJ10-6-475，总价8.2亿元，竞买单位是绿地集团。 这样的消息马上迎来了市场的吐槽。 “2348元的楼面价格怎么能称的上是楼王呢？”美城机构总经理汪魏认为，今年以来西安挂牌出让的地块在西安市的各个区域都有，而成交地块之中楼面价格高于2348元的比比皆是。 其实，真正的西安“地王”出现在去年，这宗准“地王”地块的编号为XC10-3-76，地处尚德路以东，出让面积8498.3平方米，规划为商业金融用地。其起始总价为2.5亿元，单价高达1959万元/亩。最终被苏宁电器集团成功纳入麾下。 不过，各地“地王”的频出无疑将推高房价，但与此同时，高企的地价、房价也给房地产调控带来了空前的压力。 此外，从统计部门已公布的7月全国70个大中城市的房价指数看，该指数同比涨幅超过10%的城市已经达到了10个。这10个城市，目前来看，完成年内房价的调控目标可以说非常困难。 不过，目前房贷政策上已有收紧迹象。有消息称，日前全国已经有北京、上海、广州、深圳、合肥等城市相继出现暂停房贷的情况，尤其是最近几天，更有蔓延的趋势。 记者在采访中，停贷消息已经在有购房意愿的人群中产生了不小的震动。 市民王先生向记者表示，“停贷消息看来是管理层释放出房地产市场再次收紧的信号，目前就先看看，等政策明朗后在入市。” 朱雀路某楼盘的销售经理王女士向记者表示，“目前西安尚未出现银行停贷的消息，不过对于首套房贷款，银行也没有优惠，仍然执行基准利率。” 长效机制需酝酿 房地产市场调控多年了，房价犹如一匹脱缰的野马，难以止步，由此可见调控之难。 业内人士认为，房地产调控无论是采取税收、信贷等经济和法律手段来进行调控，还是在完善房地产税收制度、金融改革等方面进行突破，健全长效机制已成为业界的共识。 陕西省房地产研究会会长王圣学认为，各地“地王”消息、无疑会对市场产生不好的预期，同时，也表明了被称为最严厉的“新国五条”政策效应递减， “一刀切”的调控思路走入死胡同。 长远来看，行政主导的调控手段必将被市场化手段所取代，短期的、临时性调控措施也将让位于长效机制。 在高房价与政策调控博弈之间，随着部分城市停贷消息的出现，市场人士认为，除房产税等长效机制外，金融政策的方向也将对房地产市场造成深远影响。 上述人士表示，“这几天前来看房的顾客对房贷政策都很关注，如果银行一旦停贷，这对金九银十的旺季一定会产生很大的影响。”。
此外，日前国务院发布了《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，指出金融机构可以自主确定贷款利率，这也意味着商业银行可以将贷款方向更多向其他行业和企业倾斜，也进一步分流房地产方面贷款。 在全联房地产商会名誉会长聂梅生看来，房地产市场正处于博弈关键期，短期来看，由需求支撑的房地产投资将继续保持高位，但从长期看来，房地产调控长效机制的出台，将促使存量住房有效释放，对现阶段高企的房价有明显的抑制作用。 亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，“房地产发展长效机制”应该以法律、经济、金融、财经、税收的市场手段为主，并有保障房市场。主要的制度与政策体系包括“经济体制、住房按揭制度、商品房预售制度、基本住房制度、供求制度、土地制度（产权制度、土地使用制度、储备制度、土地招拍挂制度）、房地产金融制度、房地产税收制度、货币政策等。” 住建部政策研究中心原副主任王珏林称，长期的房地产调控政策正在推进中，个人住房信息联网、不动产统一登记制度、房产税城市试点工作这些都是长效机制建立的基础性工作，未来会在此基础上推进房地产长期调控的法制建设。
