第10节:第一章热潮汹涌,做多中国(5)



系列专题:《中国经济裂变与转型之路:大变局》

  "赵家小宝"的经历映证了这一年的房地产热潮。这场热潮最初从上海、杭州开始萌发,到了2006年以后,迅速蔓延至北京、深圳等大城市,然后又向重庆、长沙、北海等二三线城市渗透。到了2007年,不论是不是"真刚需"还是"假刚需",不论是不是真的土地紧张,反正全中国都卷进了这股房地产热潮。

  以国家统计局的数据为证:房价在2007年初以5%左右的速度稳步上行后,从5月份开始突然发力,其上涨的速度为近年来少有。2007年11月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%,创下近两年来房价增幅的新高。即便是位于广西南端的北海小城,借助"泛北部湾经济区"的概念,2007年4月的房价涨幅高达23.6%,位居到全国第一。

  这场房地产热潮,涨得实在太过疯狂。最偷着乐的是开发商。他们显然看出来一个事实--疯狂的楼市中没有卖不出去的房子,也没有不敢标的价格。在私下里,有开发商兴奋地说:"狂涨不需要理由。"

  这场房地产热潮的来龙去脉究竟是怎么回事呢?让我们来看看楼市是如何被炒热的。

  楼市热潮发端于1998年。这一年,中央下发了一个23号文件,文件提出:要以"取消福利分房而实现居民住宅货币化、私有化"为核心,进行住房制度改革。于是,1998年被称为中国住房商业化改革元年。

  当时的情况是,亚洲金融风暴正在周边肆虐,香港的楼价一落千丈。香港明星钟镇涛就是因为借巨资炒房,在那一年遭遇房价暴跌后不得不申请了破产。所以,那时候国家启动房改,实际上也是"积极拉动内需政策"的重要措施之一。到了第二年2月,中国人民银行又下发了《关于开展个人消费信贷的指导意见》,"积极开展个人消费信贷"的概念第一次被提出来。在那之后,就有了提前消费、贷款买房、按揭等新鲜观念和名词。这个时候,福利分房是没有了,买商品房成了绝大多数中国家庭的选择。

  随后,中国经济进入景气周期,再加上人民币升值带来的流动性过剩,中国住房市场迎来了"黄金十年"。尤其是从2006年下半年起,房价犹如脱缰的野马,一路向前飞奔,即便政府部门使劲拉扯缰绳,仍然不肯减速。楼市深陷"屡调屡涨"、"屡涨屡调"的怪圈。

  既然房子不怕卖不出去,那么谁手中的土地资源多,谁赚的钱也就更多。于是,"新圈地"运动开始了。从另一个角度来看,土地拍卖采取的是"价高者得"。地方政府可以通过拍卖土地获得财政收入。这样的话,房地产行业热度越高,对地方财政的支持就越大。在开发商和地方政府共同的推波助澜之下,一批"地王"随之而生。

  2007年6月26日,绿城中国以12.6亿元的价格拿下上海江湾D1地块,楼面地价高达1.25万元/米2,而同期,在它周边的合生江湾公寓平均成交价才为1.4万元/米2,两者价格已经极为接近。7月24日,北辰实业联合体以92亿元的天价拍得长沙新河三角洲地块,号称全国有史以来最大的一块"地王",楼面地价也达到了2 421元,而长沙上半年平均房价仅3 278元/米2。

  楼面价等于或接近在售房价,就好比面包粉等同于面包的价钱了。这对高价拿了地的开发商来说,房价必须得涨,成本、利润、税费都需要在未来上涨空间中得到解决。而如果房价不涨了呢?谁也没想过这个问题。在那个时候,"房价会不会跌"根本就是一个异想天开的问题。  

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