万达商业地产 上市 星河集团商业地产上市或受拖累



     投资150亿元的150万平方米产业地产5年难产

  总建筑面积将超过150万平方米,投资150亿元的星河World综合体项目,在入主开发5年后,仍然没有能够面世。

  这使得深圳商业地产界的“隐形大佬”—与卓越集团齐名的星河集团近来备受各界关注,公司回应称“何时面世时间未定”,在业内人士看来,该项目独创的“产权置换股权”模式实施起来难度不小。

  而星河集团的二次布局中商业项目已经在加大比例,谋求上市之路已行至中途的星河集团似乎很淡定,按计划行事,表示暂时没有在前海拿地的计划,更看好南沙的发展潜力。

  星河集团在发给时代周报记者的回复中否认了项目的产权问题,称星河World首期物业推出市场的时间还未确定,此前有关今年入市的消息都不准确。

  而星河集团副总裁邓维杰在接受时代周报记者采访时只是简单地说:“星河World综合体项目是由于政府政策调整导致的。”

  星河World项目推出时间未定

  星河World的前身是雅宝工业城,曾经是深圳六大旧城改造项目之一,位于龙岗坂雪岗片区的梅林关口,在梅坂大道与五和大道交会处,离福田中心区仅15分钟车程,总用地面积约为62.29万平方米。

  2007年1月3日,鹏基集团以5.5亿元购得雅宝工业城,2007年下半年,鹏基集团因业务调整将其转手给星河集团。2008年8月,经过深圳市有关部门的论证,雅宝工业城定位为生态、节能、环保的“高新技术产业园”,以积极发展绿色经济和节能环保产业,建设以低碳排放为特征的产业体系。2010年8月25日举行了开工奠基仪式,但之后未有较大进展。

  2012年7月,媒体报道称,星河World总建筑面积将超过150万平方米,投资150亿元开发成综合体,首批物业将于2013年底推出市场。今年9月,又有媒体报道称,因为“工改工”的产权问题还待进一步明确,星河World项目要推迟到明年入市。

  据了解,深圳星河World是星河集团常规商业地产项目中的特例,将打造成高科技创新园区,拟发展创新金融、电子信息、文化创意、现代服务业、新能源产业等。

  放眼国内,如此高定位的产业园区仅有大连服务外包基地、成都高新区、上海张江高科技园区可供参照。如上海张江高科,以中国银联为核心的银行卡产业链为基础,依托园区成熟的软件开发与电子产业,发展国际金融信息后台服务基地。依托深圳较为成熟的金融产业链,星河World重点发展金融服务业,或为一条可行的路径。

  鉴于巨大的资金需求,在融资方面,星河World项目将与深圳市创新投资集团有限公司(以下简称“深创投”)、龙岗区政府成立产业引导基金,共同打造产融互动的平台。

  而其中最值得关注的是,星河World将采取“产权置换股权”的模式投资于拟上市公司。

  所谓“产权置换股权”,即星河World以园区物业的产权作价,或以现金+产权换取拟上市公司的股权。集团将持有星河World项目近一半的面积,部分写字楼的产权则用来置换拟上市公司的股权。

  由于星河集团是深创投的第二大股东,将以深创投目前成功投资的企业作为未来星河World的重要客户基础,“星河集团将借助深创投的专业优势,选择一些有成长性及有上市潜力的企业使其成为星河World的潜在业主及客户”。

  上海同策房产资讯公司研究部总监张宏伟告诉时代周报记者,这种运作模式的关键在于双方的接受度,“首先是房产估值多少,如何与股权进行等价交换,未来企业经营性收益怎么来分配;置换期间,房产本身在增值或贬值,如何规避这样合作模式的市场风险;以及产业地产的经营收益是否可以持续,房产置换股权之后,是不是存在经营亏损的风险”。

  另外,对于交易的另一方而言,拟上市公司的股权是一种稀缺资源,原始股东们都盼着上市后股价上升好变现,星河集团如何与公司原始股东做到权益博弈也具有一定难度。星河集团相关人士对时代周报记者称:“这是一个双方协商的过程,双方对产权和股权都会进行合理的估值,从而确定置换的比例及置换的期限。”

  商业地产上市或受拖累

  星河集团副总裁黄德安此前公开表示,星河World项目“产权置换股权”模式若取得成功,将在异地复制,“目前已有众多企业有产权置换股权的意愿,星河正对项目入驻企业进行筛选”。

  对于合作伙伴深创投的角色,作为中国最耀眼的官办VC,由于有深圳国资委的背景,相比于其他市场化的创投机构,各地方政府更愿意和深创投合作推进产融互动。

  不过在国信证券首席地产分析师方焱看来,星河World项目的运作并不具有普遍意义。

  方焱对时代周报记者称,“国内做产业地产比较出色的是华夏幸福,星河集团作为深耕深圳本地的开发商,它重点是要做大做强深圳本地业务,而星河World项目的土地用途是政府早就规划好了的,是做产业园区,星河作为开发商在其中是比较被动的”。

  事实上,星河集团并没有要转型产业地产,而是一直在谋求商业地产业务的上市。

  然而,星河World综合体项目5年难产,或将拖累其商业地产上市的进程。

  星河集团的主营业务是住宅、商业地产和金融投资,据报道,其住宅板块的全国布局已完成,年销售额过百亿元。截至去年年中运营的五大商业项目总面积逾60万平方米,市值过百亿元,是深创投、阳光保险集团、深圳福田银座村镇银行的股东。

  星河集团称,公司2004年起进入商业地产领域,在深圳核心CBD区域开发了“星河第三空间”、“福田COCO Park”、“星河丽思卡尔顿酒店”、“星河发展中心”四大项目,形成了涵盖高级酒店、大型购物中心、写字楼的商业地产全产业链布局。

  2011年起,星河集团开始了商业地产的二次布局,“主要选择在一、二线城市扩张,完成长三角、珠三角和环渤海的战略布局,计划三年内商业地产的比例达到30%以上,形成住宅、商业地产、金融6:3:1的比重,预计2015年完成上市,计划是将商业与住宅一起打包上市,在具备条件后可能再分拆。”星河集团总裁姚惠琼去年接受媒体采访时称。

  看好南沙发展潜力

  多年来深耕深圳,在福田中心区的商业物业版图已成规模之势,星河集团被称为是与卓越集团齐名的“深圳CBD之王”,不过与卓越集团钟情于开发甲级写字楼、率先发力前海抢夺土地资源相比,星河集团的战略方向有所不同。

  自今年7月首批土地出让以来,被誉为“珠三角曼哈顿”的深圳前海片区俨然已成为一片流金之地。7月26日,前海首批两幅土地拍卖,卓越以123.69亿元将两宗地块悉数收入囊中,为缓解资金压力,卓越已加快出售旗下商业项目回笼资金。随后华润、招商局、万科等大鳄亦加入争夺第三块地,预示着前海进入了全面开发时期,据了解,前海到今年年底还将再推一批土地入市。

 万达商业地产 上市 星河集团商业地产上市或受拖累
  星河集团对时代周报记者表示,星河目前暂时没有在前海拿地的计划, 未来拟在前海设立自己的资产投资管理公司,“公司更看好广州南沙未来的发展潜力”。

  星河集团称,与前海及横琴两个区域相比,南沙的投资成本更低、地产开发风险更小。

  

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