住房公积金 养老保险 “住房养老”到底咋回事?



     一些发达国家和发展中国家都开设有类似“住房养老”的项目,目的是为退休老人提供一种辅助性晚年生活保障。这类项目开展较普遍的国家,有美国、法国、加拿大、新加坡等,大体可分为“美国模式”和“加拿大模式”两种。

  抵押式最普遍

  所谓“美国模式”,即由政府参与和政府补贴计划扶植、采用类似“房屋抵押换定期养老金发放”的模式,为老年人提供类似工资的养老生活费。

  “美国模式”又可细分为联邦政府保险的“抵押式”、联邦全国抵押协会受理的“搬离式”和商业贷款机构推出的“共享式”三种。

  其中“抵押式”在美国推行最为普遍。这种方式要求62岁以上老年人将房产抵押给银行或理财公司,并和后者签订一个有“生活费发放效期”的协议。协议效期内,老年人可按月领取生活费,老人去世或协议效期到期后,则老人或其后人应或按协议归还本息,或将房产折价拍卖支付本息,否则银行或理财公司有权自行处置抵押房产。

  “搬离式”的放贷条件,是老年人需搬出抵押住房供放贷方任意处理,并签署为放贷方认可的还贷协议,这种模式的放贷一般不受效期约束,但执行条件比“抵押式”更苛刻,房主非但要“押房”,还要给放贷方腾房,其目的,自然是保障放贷方可以按时收回本息。事实上,由于对“还贷协议”评估苛刻,这种“住房养老”并非想申请就能获批的。

  “共享式”一般无有效期、老人不需搬离,但这样做自然同样要付出代价:放贷方要求老年人住户让出住房所有权的25%-30%作为还贷抵押。

  通俗地说,“抵押式”的特点,是“银行给你发养老金,但到期不还钱小心房子变没”;“搬离式”的特点,是“银行给你发退休金,但你得把房子腾出来给银行用,而且死后不还钱房子同样变没”,“共享式”则是“银行给你发退休金,但你得把房子让出四分之一的产权归银行”。

  美国是工业化国家中,唯一实行非全民福利体系的,尽管美式“住房养老”同样以“倒按揭”为表现形式,但其背景是政府的政策补贴和财政支持,一些既“够不着”商业养老保险,又“踩不上”低收入福利性养老金的美国人,将这种养老方式当作主要养老来源。采用按月发放养老金的方式支付,是美式“住房养老”的基本形态,道理很简单,选择这条路的老年人家庭,几乎都是别无养老良谋、要靠这笔养老金吃饭的。

  这种形式最大的弊端,对老人们而言,是形式不够灵活,抵押还款条件苛刻,许多需要养老金的老年人要么不堪忍受偿还条款,要么不愿将自己房屋的支配权甚至产权拱手让人,而不愿采取这种养老方式。

  金融机构也有自己的苦衷。

  对于最普及的“抵押式”,银行盈亏的关键,是养老金支付的期限,对银行而言这个期限越短越好,期限越短,资金链相应也会越短,收回本利的概率越大,盈利前景越光明,风险越小,而对于老年人而言,这个期限却是越长越好,期限越长,自己的养老也越有保障。

  由于美国早已进入老龄化社会,且老人寿命越来越长,不仅迫使金融机构一再延长支付期限,且到期老人健在却拒不还钱的现象愈益普遍。这本来是再正常不过—如果老年人有别的养老财源,又何必“倒按揭”?期限到了,养老金停了,人却健在,在银行看来,“到期不还钱”实在无法忍受,可对老人而言,“不发养老金还收房”又情何以堪?由于情况特殊,对簿公堂的结果,银行即便赢了官司,最终也很难确保如期执行,这令放贷一方的资金链越拉越长,难以为继。正因如此,尽管近年来政府和监管机构出台了多项保护措施,但大型金融机构对这类业务的积极性不高。

 住房公积金 养老保险 “住房养老”到底咋回事?
  “倒按揭”是纯商业模式

  在加拿大,超过62岁的加拿大老人可将住房抵押给银行或金融理财公司,换取一笔抵押贷款用于养老。这笔抵押贷款的利率一般较优惠,总金额则视房产价值和老人个人意愿而定,上限是30万加元,最低则为1.5万加元,可选择一次性支付,也可选择分期支付。这笔“倒按揭”的钱老人可以任意使用,贷款方不会干涉其用途,唯一的担保,则是作为抵押的房产产权不能变更。

  和“美国式”相比,“加拿大式”归还期限较为灵活,一般没有固定期限,老人去世后,其后人处理房产时将贷款连本带息结清,如果后人选择卖房,则贷款会从房款中扣除。

  不难看出,相比美国,加拿大的“倒按揭”条件要宽松得多。这是因为美国是非福利国家,“住房养老”对许多老年人而言是主要养老来源,而加拿大是福利国家,老年人主要靠老年金(OAS)、养老金(CPP)、养老储蓄基金(RRSP)等福利性养老收入养老,“住房养老”仅仅是贴补养老费用不足的辅助来源,若加拿大理财机构推出美国式“倒按揭”方案,就很难行得通。同理,倘若美国推行加拿大式“倒按揭”,将养老金分一次或几次集中发放,且不限制用途,则呆坏账问题势必更加严重。

  事实上,两种模式的“住房养老”起源差异很大。如前所述,美国式“倒按揭”是联邦政府为解决养老问题推出的联邦补贴计划,而加拿大联邦政府的养老政府性行为就是社会福利,“倒按揭”是从“住房抵押贷款”发展来的纯商业行为。“住房抵押贷款”是加拿大较为普遍的个人理财方式,不过通常对申请者职业、资信有严格要求,而老年人的“倒按揭”则放宽了这方面要求。

  在美国,虽然是非福利社会,但商业养老保险的覆盖面较广,提供的养老金也较丰厚,而低收入者则可申领福利金,依赖“住房养老”的仅是社会一小部分群体;而在美国以外的工业化国家,则都是福利国家,“住房养老”只是养老费用的补充。在加拿大,很多老年人并不喜欢这种“倒按揭”模式,而是采取了广义的“住房养老”方式,即要么把房产拆成小单位,招租一些年轻房客“以房租养老”,同时还能让自己有个关照(大部分加拿大老人不和成年儿女同住),要么索性把住房卖了,用换来的钱支付老年公寓或“退休人员之家”、“护士中心”(不同级别的养老院,主要差别是护理等级和居住自由度)的费用。

  

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