爱华网拿大量空房和未完工的房子养鸽子，成就世界上最大“放鸽子”基地——这是今年鄂尔多斯新的冷笑话。这里的房子不再“流动”，在建的项目则像被定格在照片中。 不过对于媒体之前报道鄂尔多斯楼市“崩盘、八成烂尾”，当地房地产商刘某认为，当前具有很大不确定性，“现在说烂尾不准确，有些是暂停。但如果民间借贷危机持续，那可能真烂尾了。”停建的项目中确实有不少牵涉民间借贷危机，所以烂尾与否，很大程度上将与当地借贷危机处置情况紧密相连。 在鄂尔多斯，由于在较短时间内地产项目集中上马，许多项目并未走完审批程序，资金来源也并非银行贷款，而是来自民间借贷。 除资金、市场需求烂尾楼出现的共性因素外，当地不少房地产项目因未建时即已“售出”，这一罕见特点，也决定着这里的烂尾，可能面临更为复杂的困局。 《中国经营报》记者从相关知情人士和政府官员处了解到，目前已有过半在建地产项目停工满一年，且仍无任何复工迹象。 借贷血脉 城市扩张大潮下，地产商等不及手续、银行贷款，而选择以民间借贷资金来实现“快跑”。 过半在建项目停工超一年 鄂尔多斯大量烂尾楼盘深陷民间借贷旋涡，结果造成购房人、债权人之间非常复杂的关系。郝成/摄影 政府接盘？ 市场困局 持续传出的政府接盘声音，在停工近两年的当前，开始变得毫无意义，而且即使接盘，许多项目根本不具备被救的理由。 成品降价，半成品的市场则在借贷危机的“抵顶”中出现“升值”。但地产商认为，这种“交易”，只会让烂尾更加彻底。 2012年底，鄂尔多斯的房价真的降了，标志性的变化是康巴什人工湖对岸的“公务员小区”，由过去近万元变为三四千元。2011年末，曾有媒体一度报道当地楼价已经跌至三折，但事实上当时这一说法仅仅存在于网帖里。当时交易量猛跌，但彼时价格依然坚挺，甚至在今天，也有不少项目并未降价——因为即使降价，也同样没有交易量。 和民间借贷一样，这里的房子也不再“流动”，在建的项目则像被永远定格在一次快拍画面中。 “鄂尔多斯将是世界上最大的放鸽子基地，建成的房子是鸽子冬天的窝，没建成的，有窟窿眼儿的，是夏天的窝。到时候全世界人民都可以来这放鸽子。”这是鄂尔多斯当前最热门的冷笑话。 事实上，除了媒体广泛报道的铁西区和康巴什新区外，还有大量停工项目矗立在东胜区周边的铜川镇等地。这些或集中或散落的半成品建筑，与建成却空无一人的建筑相映成趣。一年半前，一家外国电视台曾以此为背景，拍摄滑板纪录片受到网友热赞。 由于当地地产多数具有民间借贷的血脉，且当前借贷危机正在胶着状态，已建成的房子不再流通，而未建成的则更难以复工。像一种轮回或讽刺，当初那些尚未开建就购买、或融资的人们，现在则统一以债权人的身份，面临着要房子或继续等待的困局，而这些房子则面临着不知何时建好的不确定性。 “你得看她有多少房子，如果不够（偿债），你肯定要先要了房子，既然开始建了，迟早是要建成嘛，总比什么都没有要强。”同样针对前述李姓女子的借贷案，从达拉特旗赶来的煤贩子张某，大声向其他债权人劝说。而有债权人则质疑他，如果这些未完工的房子一旦抵顶债务，到手之后，这些项目要完工，需要继续投钱，且有不少项目至今拖欠施工单位钱，这样一来，债权人又几乎是从一个坑跳入另一个坑，且后者更为复杂。 “如果他们这样做，那就彻底烂尾了，如果一个在建项目分割给一堆债权人，你觉得这帮人能把楼建完？这些人下面还有更多二级债权人，他们继续分割，到时候可能上百个债权人拿下一个烂尾楼，然后每个人给自己的鸽子窝写上名字完事，根本不可能建成了。”地产商刘某笑称，宣扬此举者旨在化解当前危机，却没意识到可能带来的更长远的危机，有点像饮鸩止渴。 在以往的抵顶中，由于负债一方资不抵债，完工的房子往往以高于市场价进行抵顶债务，同样的情况也出现在未完工的房子中。这种“升值”在各方看来都毫无意义。 2011年末时，东胜区政府即已讨论政府接盘部分地产的可能性，比如购买部分地产做经济适用房，甚至将部分高档地产接手后作为将来安置外来高端人才的储备房。 “实际上没有开展，也不敢贸然开展这个计划，带给市场的信号会很危险。再说政府也没钱，银行是绝对不会介入的。”知情人透露，在2011年末当地政府与各个银行的探讨中，这一计划遭银行冷漠对待，至此搁置。 也是在2011年10月，鄂尔多斯市委市政府曾提出“做大金融总量”“设立产业发展扶持基金和鄂尔多斯市城市建设发展基金，推动和支持市内房地产企业进行兼并重组”，但事实上，这三项措施在开发商看来并未起到实际效用。 当地官方数据显示，2011年全市房地产竣工面积同比下滑56.5%，而2012年民间借贷危机后，这一数据下滑达99.1%。另外，2012年鄂尔多斯全年竣工面积为433.52万平方米，但销售面积仅为232.69万平方米，房地产销售竣工比仅为0.54。 但关于政府接盘的传说仍在持续出现，给深陷借贷危机的各方带来短暂安慰。“实际是不可能，许多在建项目既有民间借贷，又拖欠施工方，关系太复杂。另外有些户型太大，不符合经济适用房标准。再说政府哪儿来的钱？”在地产商看来，即使政府出手援救，也会面临“落水者太多不知先救哪个，能救几个”的问题。 记者注意到，自2011年以来，当地公开报道中，并未出现官方明确“救市”的声音。今年5月份，鄂尔多斯市委书记云光曾表态称民生投入只能增，不能停，更不能减。“今年，我们将在改善和完善民生上，投入100多亿元，其中50多亿元要直接发放或补贴到百姓身上。” “已经建成的都抵出去了，剩下都是没有建成的，也没人愿意要。”8月的一天，在东胜区办案中心外，债权人正讨论着一起借贷案的处置进展。 该案中，李姓女子用大量民间借贷资金，买下东胜铁西区多个房产，但其中实现交房的占总量不到两成。在一轮争抢后，部分债权人以明显高出市场价的价格用债权拿下现房后，而其他人则犹豫要不要那些正在停工的房产。 李姓女子和当地多数购房人一样，只要认为地段合适，便会在地产商尚未开工时，便大量投入资金购买房产。而她判断地段是否合适的标准，现在看来多少有些荒唐。“主要就是听开发商宣传，结果呢，现在整个铁西区都空荡荡的，没有一个地段是合适的。” 而在这些停建的、在借贷案中难以抵顶债务的项目中，按照东胜区官员此前接受采访时的判断，至少过半与借贷危机相关——开发商对购房者提前支付的购房款和融资资金做了同样的手续，这意味着购房者和债权人并无太大区别。 “正常应该是购房人就是买房子，预付了资金是没有利息吃的，债权人放钱给开发商相当于融资，那是应该有利息的。但是有些项目位置一般，开建以前卖的不好，那就干脆也给购房人利息，等于把融资的和购房的两头都变成债权人，只不过约定中购房人最终以房子结算，债权人以资金结算。”当地地产商刘某告诉记者，除了少数有煤炭背景的地产商外，当地多数地产项目都有民间借贷资金。 以东胜区的“方圆一厦”为例，这个曾经的鄂尔多斯第一高楼在2011年秋天停建时，只剩一两个月即可完工，但之后却再未复工，迄今已停工两年。开发商刘建强亦因深陷借贷危机而被警方监事居住。当初的购房者曾一度将该项目的房价炒至每平米10万元，但在停工后，有购房者要求退房，而债权人也对以房抵债持观望态度。 “但凡停工的，九成都和民间借贷有关系！而且关系不小！民间借贷资金就是鄂尔多斯房地产的血脉，而且还是个染了病毒的血脉。”在刘某看来，还有一些细节，让地产与民间借贷的关系变得更加复杂。比如许多地产商最初是把融资和购房两种资金区分开来的，并设不同部门，但实际运作中，有时业务员为了拿到更高提成，会有意劝导人们做出复杂的选择，比如既放贷又购房，或者将购房资金聚集到一定数额后以放贷资金入账。 生投入巨大，加之公共项目和负债情况，鄂尔多斯的政府财力似乎很难做出救市之举，这是当地财政局官员和开发商都提到的观点。但另一组官方数据显示，截至2011年6月，鄂尔多斯市开工建设各类保障性住房60792套，完成自治区下达任务的137%。这一超额被解读为政府出手购买了部分房地产项目，但这一说法始终未能获得当地官方证实，而保障性住房建设、回购数据亦再未公开发布。
有趣的是，不久前有媒体报道称，渣打银行的研究团队通过对三项公开数据——用土地成交量减去房屋销售量计算出的房屋库存水平、可售住宅面积、土地交易量——的分析发现，尽管很多中小城市房屋销售复苏程度弱于大城市，房屋库存水平似乎也没有下降，但很多中小城市的房地产开发商正在购入土地，这表明他们仍相对看好房地产行业的前景。 “这个报道在鄂尔多斯不少人看来，好像那种政府救市传说一样，又是眼前一亮，认为这里的问题可能不像想象的那么严重。但实际是，他们所说的那三种数据，在鄂尔多斯是没有多大意义的。”前述地产商分析称，由于当地许多地产根本就没有手续，自然其相应的数据也不存在于官方数据库中，所以基于此进行的任何推演都不具备实际意义。 据一位曾在7月份耗时一周驱车走遍全市在建项目的地产商估计，目前鄂尔多斯所有在建项目中，起码有六成项目在过去一年多时间里都在停工。“当然，偶尔喊几个工人做一做防水，搞一下小动作的不算复工。” 而8月记者在东胜区统计局官员处获得的说法是，目前当地官方认为停工一年以上的大概接近一半。 没有人能够断定鄂尔多斯会有多少烂尾项目，但所有人都认为烂尾取决于借贷危机和经济转型，前者牵扯资金问题，而后者则决定了市场，毕竟在当地人人均多套房的情况下，如果没有外来人口前来，这些房产很难再有购买者。而决定人口入住的先决条件是有足够多的工作机会和吸引力，即经济转型。 对于近日媒体报道鄂尔多斯有意通过人口迁移填充“鬼城”，当地财政局官员告诉记者，这一构想实际早已被多次探讨，且早在2007年开始的“生态移民”，已经将数十万人口移入城市。“过去的计划是五年，也就是今年到期，但根据自治区今年的政策，市里已经在8月之前就决定继续生态移民。”
