爱华网地产No.1之争
多年来，万科（000002.SZ）及其董事长王石都堪称地产圈内的“异类”。
谋求合理利润、高于25%的项目不做，不抢“地王”、适当控制地价成本，率先抛出“拐点论”……但即便如此，万科仍然在2007年以523.6亿元的销售额，国内独一份突破了500亿元销售大关。 然而，地产老大的“金交椅”并不好坐。在房价噌噌飞蹿的中国房地产界，想不暴利都难的地产商们“学习万科好榜样”；尤其是全球金融危机以来，尽管王石和万科意识到了“拐点”的到来，早早采用降价策略回笼资金，但央企类地产公司“不差钱”，保利（600048.SH）、中海等四处高价拿地。保利董事长李彬海2009年年初甚至喊出了“2010年净资产500亿元，总资产1000亿元”的口号。 高挂免战牌，还是奋起捍卫自己的地产江湖No.1王位，万科及其股东用公开增发112亿元，迈出了第一步。本报“解读中国经济热点系列报道”将在关注了国际热钱流向、国内资本市场动向、新能源投资泡沫、高速公路等基建领域“国进民退”、山钢重组之后，解析万科增发背后的故事。
一线调查FIELD SURVEY
万科增发：央企“不差钱”后遗症
●本报记者 龙飞 广州报道
99.8%！
肖莉难掩激动。 “这是历史上第一次获得那么高的通过率。”9月15日下午万科临时股东大会上，万科增发方案高票通过。 肖莉是万科执行副总裁，她觉得万科的股东们显示了前所未有的决心。 接下来，只要再得到证监会的一纸批文，万科将公开增发募集112亿元。尽管万科2009年中报称，上半年实现结算收入215.9亿元。 “万科必须备好粮草，否则怎么应对满山遍野央企的冲击？”一万科老股东会后告诉《中国经营报》记者。万科尴尬：避走二线的地产老大 数据显示，目前万科只有25%的项目位于一线城市。于是业内人士判断，万科融资是为获得一线项目储备“粮草”。 “每次拍卖会都像一场战争，而弹药就是手中的资金。”这是李嘉诚在回顾上世纪90年代香港楼市时常说的一句话。 9月16日，万科的身影出现在宁波的拍卖会上。拍卖会现场济济一堂：凯德置地是万科的老朋友，也是外资地产商的代表；雅戈尔置业作为近年兴起的地产公司后起才俊，是制造业资金涌进房地产的典型，还是宁波的“地头蛇”；华润置地是老牌上市央企，此外还有宁波本地国企身份的城投置业。自2009年5月开始，类似的“五国争霸”，几乎在每次全国重要城市的拍卖会上演。 当然，万科是绝对主角，这是国内地产老大增发方案获股东大会高票通过后的第一次公开亮相。 万科也果然不负众望，尽管能否成功增发还须中国证监会点头，但此时的万科已有些急不可待。亲历其间的业内人士介绍称，竞拍过程中，万科加价相当激进，在最后只剩城投置业一家竞争者之时，城投每轮仅加价3元/平方米，万科则连续一次性加价90元/平方米。4小时84轮报价过后，万科终于以20.5亿元得手。 这次万科可谓一洗颓风，终于在长三角重镇觅得心头好。一个月来，万科先后在宁波错失了茶亭村地块、镇海商帮公园西侧两大项目。更让人尴尬的事实是，虽然万科近期频繁出没于各大中城市的拍卖会，但除了在北京、广州获得两个郊区项目外，其他一线城市基本空手而回，甚至在宁波、南京等准一线城市同样甚少斩获。 看起来，9月16日的宁波拍卖会堪称万科“去霉”的代表作，但拍卖会后万科负责人并不认为公司比之前更激进，反而一再表示：“万科有自己的底线，我们是在理性的范围内拿地，我们绝不会做一些非常态的拿地举措。之前退出宁波镇海商帮公园地块，是因为那块地拍到最后，价格已经超出了理性范围。” “理性与保守”其实一直是这两年万科的储地aihuau.com策略基调。“拐点论”后，万科对地产市场全面悲观，以至于从2008年年中开始，有超过7个月时间没有在土地拍卖市场露面，只以收购的形式增加了两个项目。 但市场的变化让人有些瞠目结舌。骤然出现的销售高峰让万科被迫进入拍卖市场，因为按2009年一季度的销量推算，万科现有的储备土地只够开发2.5年。万科库存现房仅余66.7亿元，约相当于万科一个月的销量规模。 于是2009年5月开始，万科一反“保守”面目，新增项目数量明显上升。直至9月宁波拿地，万科共获取了20个项目，地价金额总计超过130亿元。 可遍览万科2009年圈下的土地，大多数位于二三线城市。而且不少都位于万科区域聚集地以外。多年来，万科一直沿着“3+X”战略进行区域聚焦发展。其中三大战略聚集地分别是指：长三角，上海、苏南与杭州互成犄角；珠三角，以深圳、广州为核心；渤海湾则主要包括北京、天津两地。 5月至今万科拿下的20多个新项目中，至少有14个是在三大战略聚集地以外，也就是万科所谓的“X”区域。“通常这些区域主要都是当地的地产商在开发，全国性的上市公司没有进驻，或者没有‘扎根’。”一万科内部人士向记者描述他们的新选择区域，在这些区域，万科还不需要与竞争者拼刺刀。数据显示，目前万科只有25%的项目位于一线城市。于是业内人士判断，万科融资是为获得一线项目储备“粮草”。万科总裁郁亮也承认，谋求增加土地储备是万科融资的重要原因之一。“现有项目储备还不足以应对3年的开发需要，公司希望能够保持3年的开发储备，所以下半年公司还会继续积极获取优质土地资源。”郁亮表示。
但郁始终认为，进取的态度不代表万科将会血拼高价地，反而在增发成功后，“万科（依然）会坚持不拿地王”。郁亮表示，万科也一直希望拿到些“价格合理”的一线城市土地，“但不否认目前二线城市有较多价格合理的地块”更吸引万科。保利冲击：“不差钱”瞄准No.1 与万科不同，保利一直以在一线城市中心区域储地为目标，为此甚至不惜挑战“地王”。万科认为的“非理性”地价，在其央企对手眼中却“价格合理”。
以万科主要竞争对手保利为例，2009年前8个月，保利地产也花费了130亿元购买土地。两者似乎相差无几，但事实上保利比万科占有“先手”。2008年万科的蛰伏期，保利并没有收缩战线，反而继续扩张，2008年下半年保利先后获得总建筑面积达100万平方米的储备土地。 而且与万科不同，保利一直以在一线城市中心区域储地为目标，为此甚至不惜挑战“地王”。2009年6月至今，保利先后5次拍出102.42亿元，分别在重庆、北京、成都、苏州和南京抢地。 保利房地产集团董事会秘书岳勇坚在接受媒体采访时曾表示，没有雄厚的土地储备，就没法保持稳健增长的发展态势。 保利2009年的增长也确实惊人：前8个月销售额279亿元，虽然与万科406亿元相比还有差距，但其同比增长达到了157%，而万科仅仅同比增长不足30%。与保利的行动相比，其口号更令人亢奋，董事长李彬海2009年初宣布冲击“2010年净资产500亿元，总资产1000亿元”的目标。
按照中信建投房地产行业分析师张朝晖估算，保利2010年净资产最多为219亿元（未分红计），其设定的目标更像是模糊的远景。但保利这种无论市场阴晴、一往无前扩张的战略让顶级分析师们也难以轻易说不。中信建投在最近发布的报告中明确指出：“在新增土地储备超过万科的情况下，预计保利地产的开工面积和竣工面积将于2009年末或2010年超越万科，成为新的全国性地产龙头。” 更让万科难受的是，保利的增长模式完全复制自万科：高速拿地开发、高资产周转率，而且运用娴熟。此外，一如世联地产董事长陈劲松所称“开发商的核心竞争力之一就是他们的融资能力，”保利的融资能力更让万科也为之侧目。 从2006年保利首发上市融资开始，每年保利都会借助资本市场“圈钱”。2007年增发募资70亿元；2008年发债募资43亿元；2009年5月又定向增发了80亿元。同时，资本市场之外，保利还能获得大股东的资金支持。2008年市场冷冻期，保利由于过度扩张而资金捉襟见肘，其大股东很快拨出20亿元资金保驾护航。 2009年以来，保利借债、增发已获得了123亿元巨额融资。接近保利内部人士透露，无论今明两年市场状况如何，保利再进行大额融资已确定无疑。“保利在很多方面拥有万科难以企及的优势。”面对对手“不讲理”的扩张模式，万科一位高管向记者表示。显然，该高管口中的保利优势，除了保利大股东的资金支持外，央企身份及政策层面的先天优势，愈发让其来势汹汹。 实际上，万科的央企对手远不止保利。由于要配合母公司中国建筑（601668.SH）的A股上市计划，中海地产（00688.HK）在2009年前8个月极少在拍卖会上露脸。但中国建筑成功上市并且宣布将投入80亿元支持旗下地产企业扩张后，中海开始了一连串加速。 曾有投资者质疑中海2009年储地缓慢，中海地产董事会主席孔庆平略带神秘地表示：“明年3月再看我们的数据（土地储备），可能不是增加了400万平方米，或许是双倍。”果不其然，8月开始，短短不到一个月内，中海已拿下了接近300万平方米的建筑面积土地，其中包括9月第二个星期耗资70亿元在上海拿下的2009年“中国地王”。央企凶猛：国资委重组隐情 一年之前，国资委对央企进入地产还一直持否定态度。
保利、中海均为万科的主要对手，资金充足、气势逼人。但万科在一线城市拿地却不仅仅要面对两个敌人，135家央企随时都有可能成为万科的“狙击者”。
不仅仅是中海、保利有个“好爸爸”。8月初中粮地产（000031.SZ）发布公告称，中粮集团拟将中粮地产作为集团住宅地产业务发展的平台，并采取多种形式逐步将符合条件的住宅地产项目注入。5天后，中粮地产再发布公告称，将向大股东申请续借委托贷款15.75亿元，用于发展公司在北京顺义区后沙峪项目。期限为一年，贷款利率按基准利率下浮10％执行。两则公告都证明，中粮集团从资金到项目无条件支持中粮地产的扩张。 几乎与此同时，远洋地产也宣布获得中国农业银行总金额100亿元的融资授信。至此，其获得的各大银行授信总额已达到300亿元。加上远洋刚刚发行的26亿元公司债，以及公司握有逾100亿元的账面现金，远洋可调用的现金已突破400亿元。 事实是进入2009年第二季度，其他央企旗下的房地产企业纷纷启动各种类型的融资计划，通过各种途径吸纳资金。 据不完全统计，2009年2月至8月半年内，有近10家央企地产公司增发融资，各类型增发总计超过405亿元，招商地产（000024.SZ）融资50亿元、方兴地产（00817.HK）先后两次分别增发24亿元与10.5亿元、华润置地增发38亿元……与此同时，2009年二季度开始，各大银行也对央企“大放水”，各种巨额授信不断。 “对很多国企来说，现在是扩张的关键时期。”一位保利高层坦言。 这真是一个有趣的转变。 一年之前，国资委对央企进入地产还一直持否定态度，不希望掌握庞大资源的央企都变成开发商，国资委甚至定下2008年前要对央企的房地产业务剥离重组的死命令，希望将房地产业务都集中在保利等14家主营房地产的央企中，而其他央企的房地产辅业统统剥离。但到了2009年情况发生了微妙的变化。有央企负责人向记者透露，鉴于各种原因，国资委对于央企的重组业务暂时放缓。 “这就是一个时机，很多主业并非房地产的央企都在加大对房地产的投入。”上述央企高管表示，对于这些企业来说，如果可以造成既定事实，国资委最终允许这些辅业存在当然最好；否则，也可以为以后的剥离重组增加谈判筹码。 正是在这种背景下，各大央企对房地产的投入不遗余力。有媒体透露国资委消息人士的数据，2009年二季度，非地产主业央企的房地产业务，直接为企业创造了28%的利润。经营状况好者，更能达到企业当季总利润的35％甚至更多。“保增长”的压力下，国资委对于央企在房地产业的大事扩张只能睁只眼、闭只眼。 当然，万科决不会甘心让出老大交椅，郁亮所称“回到增长轨道”的万科开始展现出其惊人的融资能力：首先是9月初万科获得建行500亿元授信，创下了地产企业的授信之最；然后又开始了112亿元的增发融资计划。 肖莉也承认，2009年以来，特别是5月份之后，土地市场开始变得非常活跃，7月份后，每个月成交均超过1000万平方米。“2008年时大量土地流拍，但2009年5月之后，溢价成交比例达到50%，并且越来越高，没有出现流拍的现象。”|!---page split---|
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“地王”热或引房企年底“增发”潮
●本报记者 李乐 北京报道
如果在2009年底回眸这一年的房地产业，或许人们更容易理解此前频繁诞生的“地王”热。
来自业内的声音称，如今的不少上市房企都传出了“证监会年底将再审批一批房企增发”的消息，尽管2008年中国证监会已然出台“增发所获款项不能用于购地”相关规定，但拥有足够的土地储备，却是房企增发融资最合理的解释——拿到了土地，总要开发——这便构成了增发所获资金的用途。更微妙的是，照此逻辑，土地越多，增发的额度也就可以越大。 金地、保利、万科的相继增发，或许还远未到故事的高潮。增发或潮涌 “从和我接触的几家房地产上市公司的情况看，他们都有初步的打算，在年底情况可能的情况下，来一轮增发。”9月16日晚，一证券界的权威人士向记者透露，不过，他表示不便透露这些公司的具体名称。在记者的追问下，他也只是表示“就是近期在土地市场上比较活跃的一些公司”。 2009年6月以来，东部中心城市土地市场骤然升温。方兴、中信、中海、保利、万科、金地等一线房企相继加入土地市场的争夺，从而直接导致了北京、上海、杭州等城市的地价最高纪录被“轻松刷新”：2009年9月，在方兴以40亿元刷新北京地价纪录后两个月，中海地产更令人窒息地以70亿元高价拍下上海长丰地块。 与此同时，保利、中信、万科等企业亦不示弱，万科甚至在北京市房山区豪掷22亿元拿下该区长阳镇起步区1号地。中国土地研究院一项不完全的内部统计显示，2009年4月至8月，东部一线城市土地市场的投资额已然超过500亿元。 前述证券界权威人士告诉《中国经营报》记者，不少地产上市房企认为近期证监会对增发的控制相对较松，而到2009年年底时，可能会集中批准一些优质地产上市公司的增发。“这还只是初步的设想，对于业绩比较好的几家，偏向于采用定向的方式比较大，但都还只是设想。”他向记者强调。 不只内地如此。香港京华一山分析师尤浩然告诉记者，在港上市的内地房企再融资的需求也颇为迫切。“香港的再融资是备案制，只要有人买就没有问题。”不过，他同样拒绝透露具体的公司名称，仍指称是“土地市场上较为活跃的公司”。“筹码”的价值 如果抛开地价高房价就高的简单逻辑，房企们一掷千金所抢下的“地王”们，更像是一块块筹码：没有足够的土地储备，似乎就没有足够有说服力的“增发理由”。 “此前，监管层出台了一系列的规定，对房地产上市公司增发所获资金的用途进行了限制，要求增发募集资金不能用于购置土地，而只能用于企业的日常开发业务。”前述证券界权威人士告诉记者，所以，在这种制度之下，有关土地储备和增发之间的逻辑就逐渐清晰起来。 按照这样的逻辑，土地储备越多，所需开工的面积就越大，需要的资金量也就越大，而监管层的规定在于增发所募集的资金主要用于企业的开发业务，显然，按照这样的制度框架下，高水平的土地储备就有足够的理由增发，以获取这些土地储备的开发资金。 “当然，这有一个前提，就是市场大势回暖的趋势不变，而且预期当中会越来越好。”中信证券分析师王德勇分析认为，在这样的大势之下，越多的土地就意味着未来越多的销售额，以及更好的业绩。 2009年上半年，房地产市场迅速回暖，万科、保利、金地等上市企业销售额增长10%~20%左右，这些销售回款直接改变了公司的预期，将更多的资金投入到土地市场，尽管万科无论是王石还是郁亮，都一再强调“万科不拿地王”，但万科在土地市场上出手，无疑比“拐点”后的寒冬时期“大方”了许多。 也正是在这样的背景下，保利和金地率先完成了增发，市场反响也不错，于是万科百亿元量级的增发随之出炉。 “目前有增发心思的几家房企，土地储备的总量水平都比较高。”前述证券界权威人士认为，这与2006年~2007年地产上市公司的心态比较类似，“主要是预期市场的走向仍会向上。”唯一的“变数” “如果到年底之前，回暖的势头发生转向性的调整，即便我们原来想过增发，但到时恐怕也需要进行调整，甚至推迟。”一位地产上市公司的财务总监私下告诉记者，“定向增发，大股东能得多少利还不知道；但如果不定向，市场、机构来不来买，也是大问题。” 实际上，房企们始终担心的就是2009年下半年市场成交大势发生逆转。尽管2009年上半年全国大中城市楼市成交迅速回暖，价量齐涨，但是，8月份以来，虽然全国70大中城市房价仍然环比平均上涨1%，但北京、上海等城市楼市的成交量却开始骤降，“价涨量跌”状态的出现，让业界担心2008年的“调整”重来。 “调整就是房价高得连刚性需求都被抑制了。打个比方说，就是要结婚的，因为无力承担高房价而推迟结婚了，这样的情况越来越多，刚性需求都被抑制，调整也就要开始了。”香港上市公司远洋地产行政总裁李明表示，作为房地产商，此前楼市价格的涨速和幅度堪忧，而成交量的下跌证明这种担忧似乎并不遥远。
声音 VOICE
知名经济学家张五常：
楼价上升主要因为地价上升。人口密度、经济情况、土地供应等因素皆老生常谈，而远为复杂的是政府的土地政策会有决定性的影响……香港选走高地价路线，有他们的原因，是玩火游戏，这里不评。中国大陆与香港的是两回事，不应该搞高地价政策。国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌：
要防止在投资中“国进民退”现象加重。现在房地产市场上炒作“地王”的多半是国有企业。 鼓励民间资本投资工业、市政设施等实体经济，是鼓励老百姓在中国经济持续高增长的过程中，得到更多的资本收入意义上的财产收益，而不是鼓励老百姓得到更多的从房地产市场等虚拟资产市场意义上的财产收入。国外很多事实表明，那些把房地产市场作为消费市场而不是资产市场的国家，它的经济增长就不容易出现泡沫，如德国和新加坡。全国工商联房地产商会会长聂梅生：
长沙这种二线城市诞生“中国地王”，表明中国地产寡头经济已经垄断经营，中国二线城市追赶一线城市高房价的步伐已经开始。类似长沙新河三角洲这样的项目，房地产开发商举牌拿地的时候是亏本的，但是拿着地耗上一两年，账面开始趋平，到了第三年或者第四年，开发商就开始大赚。这三年实际上就是一个炒作和升值的过程，这在全国已经形成一种态势。中国社会科学院世界经济与政治研究所所长助理何帆：
一个房地产只涨不跌的神话，很可能会在不久的将来破灭。美国的房价会下跌，英国的房价会下跌，香港的房价会下跌，东京的房价会下跌，为什么中国的房价就不会下跌呢？今天的房价涨得越疯狂，明天下跌的时候，跌得就越痛。华远集团总裁任志强：
看到北京平均房价，最高的房价就是潘石屹的。北京平均房价相当一部分是潘石屹卖房子卖得贵把房价抬高的。
