爱华网随着社会的发展，养老方式已经开始由“家庭养老”向“社会养老”转变。在社会养老的多种模式中，哪种模式更符合陕西的情况，更易于推行，在很长时间内成为政府和学界经常讨论的话题。 随着国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》的发布，“以房养老” 再次成为热门话题。 民政部副部长窦玉沛表示，我国未来将以多种途径应对养老问题，在政府兜底的基础上，鼓励社会力量积极参与养老服务，“以房养老”是市场化运作的一种高端化服务，是自愿的、自主选择的行为。 民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付介绍，“以房养老”的试点方案，将由保监会牵头，会同民政部等部门，计划于2014年一季度出台具体操作办法和实施细则。 在70年产权年限的背景下，记者从陕西省住建厅了解到，陕西目前仍在前期筹划阶段，有望在明年开始试点。 全国推广有难度 9月13日，国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出要开展老年人住房反向抵押养老保险试点，即“以房养老”。 随着中国老龄化社会形势的加剧以及房地产市场的持续火热，“以房养老”再次成为人们关注的焦点。 对于“以房养老”的概念解释，大致可以这样描述：“以房养老”是老人将自己的产权房抵押出去，在继续享有住房使用权的情况下，定期取得一定数额养老金；老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权再将住房出售或出租。由此，老年人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。其操作形式类似于把“住房抵押贷款”反过来做，因此又称“倒按揭”。 据了解，国务院此次提出的“以房养老”并非新生事物，此前北京、上海、南京等地都通过不同形式进行过试点，如2007年北京石景山区“养老房屋银行”、上海公积金管理中心的“以房养老”、2011年中信银行基于老年借记卡的“倒按揭”业务，但最终或因养老观念不合，或因申请门槛过高，最终都以失败收尾。“以房养老”制度一度陷入困局。 阳光为何难以照进现实 综合各地试验，在现阶段推行“以房养老”还存在着种种问题。 首先，适用人群少。有房的大多经济条件好，不担心养老问题，没房的没有资格享受这个政策。按照现有情况分析，符合条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”的境况。 其次是观念障碍。中国人的传统观念是，“但存方寸地，留于子孙耕。”对于老人来说，将自己居住多年的房产抵押出去，而无法留给子女，这样的现实，一下子难以接受。 其三，金融机构没动静。“以房养老”推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行，是主要原因。一位保险从业者说，这项工作“难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，‘倒按揭’与按揭恰恰相反，时间越长风险越大。” 中信银行的一位人士在电话中告诉记者，中信自2011年就开始试点“以房养老”模式，但截至目前，该项总体业务量不太大。 另外，在中国，还有一条限定，那就是“70年大限”。中央党校国际战略研究所副所长周天勇认为，中国住宅用地70年年限将成为“以房养老”最大障碍。 作为“以房养老”重要的参与部门，银监会也曾就该模式进行过调研，对此银监会的相关负责人曾表示，不少国家都采取了“以房养老”措施，应对人口老龄化。但由于中国现有的制度——房屋产权70年， “以房养老”难以推行；其次，由于房屋质量越来越差，对金融机构来说也是风险。三是由于未来房价变化存在不确定性，有下跌风险，所以，金融保险业对“以房养老”业务一直很谨慎。 陕西考量四种模式 作为西部省份的陕西，65岁以上老人已达到318万，占总人口的8.53%，这标志着陕西已经进入人口老龄化社会，老年人的养老问题日益引起社会的关注。 早在今年1月的全省“两会”上，陕西省委书记赵正永就提到，陕西现在正在探索住房养老形式，争取“十二五”的后两年推出。今年3月的全国“两会”期间，赵正永做客中央人民广播电台时再次说到，陕西将考虑推行“以房养老”政策。 “这一工作正是由省保障性住房管理中心牵头来做。”记者从陕西省住建厅了解到，陕西目前仍在前期筹划阶段，“争取‘十二五’的后两年推出”，有望在明年开始试点。 目前，陕西省保障性住房管理中心已经联合西安交通大学公共政策与管理学院、西安信通资产评估公司召开多次座谈会，通过分析座谈、调查问卷、数据测算、专家论证等方式，并按照陕西经济、人口发展进程展开筹划。 据介绍，在制度设计上大体上有几种可供借鉴的模式： 售房养老：指对达到一定年龄并拥有房屋产权的老龄住房所有者，出售现有住房后采取以大换小、售后返租或入住养老院的养老模式； 租房养老：指老龄住房所有者通过将自有房屋出租，而另外租住较小房屋获得差价或入住养老院的模式；
反向抵押贷款：指老龄住房所有者将自有房屋抵押给金融机构，由金融机构按月给房主支付一定数额养老金，房主继续居住原房屋，待去世后将房产出售偿还贷款本息； 保障性住房养老：指政府将“空巢老人”、“失独户”和其他鳏寡老人纳入保障性住房建设体系，老龄住房所有者将现有住房出租或出售，获得所需生存生活照料，待去世后由保障房管理中心将住房收回。 核心在于盘活闲置房 将住房抵押给金融机构以获取养老金的形式所引发的热议，或许是源于目前传统的家庭养老形式。尤其目前，“以房养老”多发生在家庭内部，即子女或晚辈支付养老费用给父母，照顾其日常生活，或者是子女为父母购买郊区养老公寓或缴纳养老院费用，父母的城区住房赠予子女或由子女继承。胡景晖认为，这些发生在家庭内部的“以房养老”似乎更符合中国人的情感伦理和家庭观念。 在业内人士看来，在公共财政无力兜底所有养老问题的情形下，“以房养老”不失为解决养老难题的积极补充，也是未来的一个大方向。 而解决“以房养老”试点的关键在于找到一个符合各方利益的商业模式。 那么,什么样的模式适用于中国的“以房养老”呢？伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，目前银行开展的“以房养老”、“倒按揭”业务及其有限，主要是因为这些用来做“倒按揭”的抵押房产房龄较老，70年土地使用权所剩时间不多，房屋价值难以认定所致。基于此前多次失败的经验考虑，胡景晖认为，“以房养老”的核心在于如何真正盘活闲置住房，为保证房屋高效、可持续利用，养老机构民营化、运营模式金融化、中介机构嵌入化将成为未来“以房养老”模式的三大必然趋势。 卓达集团执行总裁陈松则表示，“以房养老”的想法很好，如果想在全国推广，还有很多技术环节仍待推出和完善。他认为，一线城市推广“以房养老”可能会好些，比如在北京，房价比较高，而且房价还在持续上涨，房屋抵押完成后对老年人的生活会有比较大的改善。 国际金融论坛城镇化研究中心主任易鹏也提到，推行“以房养老”需要完善的细节非常多，其中就涉及到房产的继承问题。 有专家建议，“以房养老”涉及房地产、金融、保险、社保及行政管理等多个领域，目前在中国还是新生事物，这一业务模式的成熟、完善，既需要各地先行先试积累经验，也需要从国家层面进行系统、细致的制度设计。 尽管在实际操作中，会面临着许多的制约和障碍，政府住房机构也正在对此进行前期的基础性研讨工作，但陕西在养老问题上敢于先行先试的勇气，无疑体现了一个民生政府的责任和担当。 莫道桑榆晚，为霞尚满天。这一新政，或将给陕西老年人开启一个幸福的晚年。 各地情况 哈尔滨：银行推出“以房养老”贷款 近日，哈尔滨首家推出“倒按揭”业务的银行传来消息，尽管“以房养老”的抵押贷款已推出一年多，但业务量还是零。据这家推出“以房养老”业务的银行介绍，这种住房抵押贷款，限定了用途：仅为养老。主要针对的是具有本市户口和住房的55岁以上老年人，贷款最长期限为10年。同时，对老年人的健康也有要求。对于所抵押房产的价值，要由银行指定的评估机构进行评估，之后按评估价的60%抵押，利率在现行贷款利率基础上再上浮30%，计算出的贷款本金和利息按所贷款的年限，以“养老金”的方式按月存入老人账户。 上海：2007年试点后没能开展下去 2007年，上海市公积金管理中心曾开展了“以房养老”方案研究和试点工作，然而这一试点遇到一些困难，并没能开展下去，这项业务早已悄然停止。 当时上海的“以房自助养老”做法是：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。
