爱华网打开早上的新闻，朝阳区奥运村乡住宅地块以楼面地价15217元/平米，超过广渠路10号“地王”15140元/平米的楼面地价，成为北京的新“地王”。可以想象，这几天的舆论一定是铺天盖地的“谴责”声。 从房地产市场的长期健康发展角度，从一个市民愿望的角度，的确应该给以“谴责”。但以一个房地产专业人士从市场现实的角度来看，这种“地王”肯定还会继续产生。这就是当前市场环境和政府政策下的现实。 如果政府没有相应的抑制政策出台，从当前市场走向的角度，奥运村乡地块的楼面地价并不贵。发现了这种无奈的判断，也是本人深深担忧的地方；按照当前房地产市场环境，这个地块的价格还有很大的市场空间，初步估计楼面地价在2万以下都是可以实现利润的。虽然大家不希望这样，但现实就是现实，不以人的意志为转移。不信可以打赌！ 现在我来仔细分析一下为什么不贵。 由于我就住在奥运村乡地块附近，对这个地块非常熟悉，也许会增加判断的信任感。这个地块是去年奥运期间的北部临时公交车站场，北临北5环的绿化带和新建的高尔夫球场（并且是8号地铁的一个站点），东临国家网球中心和680公顷奥林匹克森林公园，西临水源9厂和八达岭高速。这种三面永久绿化地的意义非常巨大，这意味着这里的建设用地非常有限，使得这个地块的住宅成了城市中的静地；由于三面绿化，成了城市中的绿化环绕地块，而且不会随着城市建设发展而变成 “闹”地。我们常常看到，一片很好的住宅环境在刚入住的时候是鸟语相闻，但不久就发现周边越来越多的高楼不断建设，很快就成了繁华闹市而不再安静，居住环境越来越差。这就是城市，这也是人们不断向郊区迁移而寻找安静和鸟语花香的原因。 由于三面永久绿化，奥运村乡这个地块将没有这个后顾之忧，这也是城市发展中比较罕见的。再加上，奥运期间的建设，周边环境与设施为北京一流。
再看看周边楼盘，目前价格都在2万以上。最近的融域嘉园目前只剩下尾盘，价格每平米在2万1左右；美仑堡也在2万以上。再向北，5环以外的世茂奥林和大湖公馆定位在高端物业，价格都在2万6到3万以上；但这两个楼盘的地理位置、周边环境与交通、道路等设施还无法与奥运村乡的位置相比，相同的产品应该有5 千元以上的差价。所以，2年后销售的奥运村乡地块的楼盘，如果定位普通公寓，售价可能会在每平米3万以上；如果定位为高端楼盘价格应该能超过4万；如果项目定位与立意策划超前还会有更好的表现。 根据这样的分析，也许大家不会认为15217元的楼面地价高了。这就是当前房地产市场和当前的政策环境下的理性分析。也许我们都不希望这样，但不希望不等于不会出现。
