爱华网主持人:陈老师,昨天听了您对目前全国房地产市场的分析报告,参加会议的许多老板都反映对房地产市场今后的发展前景增添了不少信心,纷纷要求我们电视台今后多组织一些这种高水准的行业论坛活动,一些没来得及出席会议的老板也希望通过我们的电视栏目了解更多的内容。
陈老师:我们许多开发商对房地产市场的了解，往往都是凭自已所看到和听到的信息作依据,其中听到的信息又往往是“三人成虎”的居多,加上自己眼前所见的“事实”,这就很容易“只见树木,不见森林”。
我们对房地产行业的发展有没有信心,只要搞清楚三个数字就心里踏实了。
第一个数字是城市化水平,根据美国地理学家诺瑟姆城市化S型曲线的研究表明: 当一个国家的城市化水平达到30%时,城市化速度会快速上升,一直到70%才会平稳下来。我国目前平均城市化水平是43%,按每年增加一个百分点、人均住房面积20平方米计算,年均新增居住面积就会达到3.4 亿平方米, 到2030年之后才会接近70%。
第二个数字是人均GPD水平,按照联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析，当一个国家的人均GPD达到1300美金的时候,房地.产就会进入一个快速发展时期,直到人均GPD达到8000美金的时候房地产才会进入缓慢发展阶段,我国目前的人均GPD也就是2000多美金左右,离8000美金也还有20多年时间。
第三个数字是国民经济增长率只要保持在8%左右,房地产就仍将作为国民经济支柱产业,按照我国近几年国民经济的增长率和“十一五计划”,今后我国仍将保持8%左右的增长率!
主持人:那么,应该怎样看待目前房地产市场出现的“拐点”呢?
陈老师:这实际上是怎样看待房地产市场出现的“全局”和“局部”的关系问题:从1-5月全国完成房地产开发投资情况来看,同比增长了31.9%,说明房地产投资并未放缓,而目还增加了;从1-5月全国70个大中城市房价来看,上涨了10.2%,可见房地产“全局”的基本面并没有因“局部”的变化而改变。我6月份参加完博鳌房地产论坛后,先后在海南、黑龙江、安徽、江西考察房地产市场,发现当地的房价都是“稳中有升”,只不过不像过去升得那么快而已!说明这种需求是刚性的、也是真实的!
至于深圳、广州、北京、上海等地房地产市场出现的“拐点”有其特殊性,如深圳去年的房价高涨是由70%以上的投机、投资行为造成的,从全国来看只是“局部”的问题,并不代表全国房地产市场总体形势!
赣州地处广东与湖南之间,房地产市场特点既不象广东,也不象湖南、吉安。我昨晚看了你们送的资料:赣州1-5月销售面积500万平方米,月均100万平方米,同比下降了22%,也就是每月少卖了一个20多万平方米的花园而己;销售总额100亿,月均20亿,同比下降了15%,也就是每月少卖了3亿元左右。从我了解的情况来看,赣州市目前除站台区和开发区的楼盘因受配套设施和地理位置的影响价格略有下降外,老城区和江北区的房价都还是稳中有升!所以,我们根本没必要对房地产市场悲观失望!
主持人:目前,赣州不管是市民,还是房地产老板都处在博奕当中,―方面市民持币观望,希望房价下降时再买;另一方面老板们相互之间也经常通气,建立“共守同盟”:相互表态一定要“撑”住不降价。
陈老师:这也是目前全国各地房地产市场比较普遍的现象。其实受损失最大的还是开发商!要打破僵局的主动权,还是掌握在开发商手里!不要以为捂住房价不降就能赚钱,你如果等上几年才卖出你希望的那个价,看起来没吃亏,实际上吃亏吃大了!因为资金积压在房子上周转不了,企业的经济效益就会大受影响。
企业成长有两个关键指标;一是利润率,它主要取决于企业外部的市场环境;另一个是资金周转率,它主要取决于企业内部的管理效率,如果资金周转得快，就可以在同样的市场环境中,创造出与别人不一样的效益。我国房地产企业一般都很重视靠销售价格来提高利润率___越到后来就越难;却很少重视资金周转率。
万科、金地这几年的快速发展的秘诀之一,就是加快资金周转速度,让同样多的钱办更多的事!一般企业的资金周转率都是处在0.23左右, 金地是0.55,万科是0.56, 美国帕尔迪是1.2以上。可见,在这方面还有许多潜力可挖。
你知道中国最大的人参交易市场在哪里吗?不在东北,而在温州。为什么不产人参的温州会成为最大的人参交易市场呢?因为在温州可以买到比东北产地更便宜的人参!为什么温州人愿意以低于进货价卖货还能赚到钱呢?因为他们是靠资金周转创造效益的!
因此,赣州的开发商在目前房地产市场比较低迷的情况下,应该多在盘活市场上动脑筋、想办法, 积极在“拐点”中寻找“突破点”!而不要一味地在订立行业共守同盟上绞尽脑汁,这样才能够变被动为主动,创造区域竞争优势!
主持人:好!谢谢您的建议!也欢迎您今后常来赣州做客!
