爱华网一、住房制度进行重大改革，房地产业步入商品房和保障房并行发展的后市场化时代
住房商品化和市场化改革是过去十年来中国房地产业发展的强大动力基础。但是，不同于其他消费品行业，房地产业的自由市场竞争并不必然使所有的消费者受益。因为土地是一种稀缺资源，在有限资源基础上的自由市场竞争，其结果是借助市场价格机制导致有限资源优先被有较高支付能力的消费者占有，同时对中低收入人群的住房消费形成挤出效应。另一方面，住房是所有人的基本生活需要，自由市场法则不能自行弥合这一矛盾，解决问题的根本出路在于制度变革。可以预见，始于2005年的新一轮调控将导向一次重大制度变革。未来十年，中国房地产业将呈现为商品房开发和保障房建设并举的二元格局。其中保障房的比重有望逐步提高到30—50%。二、房地产业完成由成长期向成熟期的转型，未来十年是房地产大鳄养成并最终雄霸天下的时代
房地产业就其生命周期而言，目前正处于成长期向成熟期转型的阶段。中国房地产业走过了以整体市场规模不断扩展为主要特征的成长期。随着房地产业步入成熟期，加之制度变革的影响，未来十年行业总体市场规模将趋于稳定。与此同时，资源和市场则更趋集中。行业转型将首先从北京、上海等一线城市开始，十年内大部分城市都将完成从成长期到成熟期的转型。房地产业步入成熟期的一个显著标志是房地产企业的整合发展和规模竞争。2010年前后，中国将出现第一批年销售规模超过1000亿元的房地产开发企业。更多的企业将在未来的十年里跨过千亿门槛。
三、金融资本大举入侵，房地产证券化将为房地产发展注入全新的内容
房地产不仅是消费品更是投资品，因此，房地产与金融和资本市场之间存在着天然的纽带。随着资本市场的改革发展创新，我国有望在逐步试点的基础上，启动房地产证券化发展进程，最终建立起房地产证券化相关的一系列法律制度。房地产证券化资产的大量涌现将极大地丰富房地产投资工具，可以使更多人有机会参与分享房地产的财富增值。同时，这也将进一步拓展房地产的外延，改变房地产业的性质和格局。
四、农村集体土地上市转让制度将建立，城乡一体化的房地产市场可望成型
国有土地的出让转让制度是我国房地产业发展的重要基础。但是迄今为止，我国农村集体土地的交易转让仍然为法律所禁止，城乡房地产被人为的割裂了，不利于城乡统筹发展，不利于土地资源的合理开发利用。现行的农村集体土地相关法律制度已经到了必须进行改变的时候。在未来十年内，农村集体土地交易转让将被允许。这将在相当程度上改善土地供求关系，同时也为房地产业发展进一步开拓新的空间。
五、土地出让金制度持续改革完善，按年支付出让金的政策有望出台
1987年至今，国有土地有偿出让制度施行已历二十年。商品房土地使用年限到期后的配套制度建设已经迫在眉睫。另一方面，随着保障房建设的大规模推进，也急需制定相应的法律制度予以规范。土地出让金按年支付的制度无论是对促进保障房建设还是解决土地出让年限到期后的续期问题，都不失为一种好的制度设计，可望在未来几年内出台。这一制度的施行将使房地产市场更趋多元化，并直接影响房地产价格评估体系，从而在一定程度上改变房地产市场走向。
六、在商品房与保障房并行发展的制度安排下，商品房价稳中有升,部分城市都存在房价上涨的机会
房价不能反映土地资源的稀缺性，在客观上将鼓励有高支付能力的消费者低成本占有更多房地产资源，不利于资源的均衡分享。房地产业政策思维应当也终将走出房价迷思，转而通过制度改革，一方面建立面向全社会的住房保障制度，使基本居住需求可以以低廉的价格得到满足；另一方面主动利用市场价格机制，调节需求，提高超量占有资源的成本，促进土地资源更合理均衡的分享，也有利于增加政府税收和土地收益以支持保障房的建设。未来十年，商品房价格上涨的市场因素将长期存在，而在新制度的安排下，商品房价格的稳中有升可以成为促进土地资源均衡分享并实现全社会住房保障目标的助力。
七、新城建设、新区开发成为新十年房地产发展最活跃的动力元素
中国主要城市既有版图内的土地供应状况将全面趋紧，城市人口从中心城区向边缘新区乃至新城迁徙成为一种潮流。城市化进程加快，特别是城乡统筹发展改革将全面铺开，农村人口将以更快速度融入城市。未来十年还将是汽车进入家庭的高峰发展期，同时城市大规模轨道交通系统建设也将进入一个高潮。所有这些因素一致表明：新城建设、新区开发将是未来十年房地产业发展的主旋律。
八、房地产外延扩展，形成开发商、金融投资机构以及房地产服务企业三分天下的新格局
迄今为止，开发商是房地产行业发展的主体力量，在业内占据绝对的统治地位。未来十年，随着金融资本的大举进入以及房地产证券化的长足发展，各类非开发型房地产投资机构特别是金融型投资机构将迅速成长，不断扩大其版图和行业影响力，成为与房地产开发企业并驾齐驱的新力量。与此同时，房地产服务业又将迎来新的发展机会，从投资顾问、发展策划、营销服务、交易中介到资产管理、物业经营，房地产服务机构有了更大的挥洒空间，逐步成长为房地产发展的三驾马车之一。
