爱华网据近日媒体报道，一份由10多位专家参与完成的《国家住房建设制度(2010—2050)(建议稿)》已报送住房和城乡建设部等相关主管部门。建议稿包括共9章49条，涉及建立城乡一体化住房保障体系、住宅土地使用权的流转与管理等内容。 据了解，这次提出的国家住房建设制度的基本思路是把农民宅基地制度从农村延伸到城市，依据共和国公民享有的住房权利，依据土地资源国家所有，人民所有的原则，全体公民资源共享，公平占有。由于农村、小城市、大中城市、大城市资源集中度不同，因此实行分级管理。 按照这种说法，有人理解为新一轮住房制度改革，也有说是目前住房制度改革的续篇。 房地产是改革开放后新兴的行业，由于自身的行业特点和我国经济的发展模式，决定了房地产业从一诞生的那天起就烙上深深的政策印记，剖析房地产管理制度的探索变化和行业的发展，有助于把握行业的发展轨迹，有利于逐步完善房地产相关管理体系，有利于房地产企业把握自身发展方向。我国房地产围绕住房制度改革大体上经过了以下四个阶段：
一、培育起步阶段（1998年以前）
1988年1月15日 第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。18日结束。国务院秘书长陈俊生宣布：从今年开始，住房制度改革正式列入中央和地方的改革计划，在全国分期分批展开。住房制度的改革办法是实现住房商品化。基本构思是提高房租，增加工资，鼓励职工买房。1994年7月，国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，住房制度改革初步启动，在全国范围内确立住房商品化的改革方向。至此，中国住房制度改革的大幕得以拉开，但真正引起房地产大发展的还得算1998年开始的住房制度改革。二、快速推进阶段（1998-2003年）
我国住房改革的高潮起于1998年。当年7月３日，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［1998］２３号），通知确定了深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。同时决定，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。国发［1998］23号文被人们称为中国住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度的开始。 此后，我国房地产业发展迅速，国家有关部门统计数据显示，1998年至2003年，我国的房地产投资完成额持续了６年的两位数的快速增长，增长率分别为14％、14％、21％、27％、23％和30％。2003年，国务院又下发《关于促进房地产市场持续健康发展的原则》（国发［2003］18号文），将房地产确立为我国国民经济的支柱产业。 专家们认为，如果没有1998年的住房制度改革，就不会有今天中国的房地产市场；如果没有国发［2003］18号文，也就不会出现房地产市场如此快速的发展。但是，18号文也为日后高房价而导致众多中低收入者买不起房埋下了隐患。三、阵痛调整阶段（2004-2006年）
2004年4月，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年８月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有土地不得再协议出让。同时规定，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在８月３１日前补交齐全。补交后方能办理土地证或再行转让，否则国家收回土地。2004年８月３１日被业界称为“8˙31大限”。“8˙31大限”后我国的土地出让发生了翻天覆地的变化，“招、拍、挂”成为开发企业获取土地的主要手段。但是，“8˙31大限”后几年来，正是因为“招、拍、挂”的方式，导致一个接一个“地王”的诞生，一次又一次被刷新的高地价，带来了一系列高房价以及地产企业严重两极分化等问题。 中央政府很快看清了这一点，宏观调控接踵而至。2005年3月26日，为了对房价上涨过快的问题“加以全局性控制”，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，就稳定房价提出八条意见（国八条）。提出各地政府要高度重视稳定住房价格，切实负起稳定住房价格的责任，大力调整住房供应结构、严格控制被动性住房需求，正确引导居民合理消费需求，全面监测房地产市场运行，积极贯彻调控住房供求的各项政策措施，认真组织对稳定住房价格工作的督促检查等。 当年4月27日，温家宝总理又召开国务院常务会议，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出八项措施引导和调控房地产市场（即“新国八条”）。
不久，国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，被称为国十五条，提出要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。并明确新建住房结构比例，规定自２００６年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。此规定被业界称为“90／70政策”。 一方面，调控政策是一个接一个地出台，而另一方面，房价却是边调边涨，让老百姓感觉“按下葫芦浮起瓢”。从2005年开始，北京、广州、深圳等一线城市的房价一路高歌，几年来房价同比月涨幅在10％以上的城市比比皆是，中西部房价狂飙突进，东部房价强烈弹升，普涨行情逐月走高。
第四阶段、重归民生阶段（2007年以后）
当一些地方政府热衷于批租土地，盲目进行大规模拆迁，依靠房地产投资来带动当地经济发展，并通过土地收益、房地产税费来直接填充地方财政，一些不法开发商炒卖地皮，人为抬高房价，“房地产是国民经济的支柱产业”被一些利益集团演变成畸形的增长模式，老百姓住房供需矛盾突出时，“解决人民住房需求”再次成为政府工作的主要目标。 2007年３月５日，在十届全国人大五次会议开幕式上，总理温家宝指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。温家宝总理的讲话，指明新时期房地产调控的总体思路，就是要把解决低收入家庭的住房问题放在突出位置。 ８月７日，国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出要进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，逐步改善其他住房困难群体的居住条件，完善配套政策和工作机制。 同时，为了抑制房地产市场的投机，9月27日，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，被业界称为“9˙27新政”。新政规定，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。“9.27新政”成为我国房地产市场的转折，追涨势头逐步得到遏制，消费者持币待购的信心增强，市场的观望气氛越来越浓。 继而在１０月份召开的党的第十七次代表大会上，胡锦涛总书记提出，完善廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难，使“居者有其屋”。这是党代会报告中第一次专门提及住房保障制度，更是第一次谈到保障方式和保障对象，这一表述表明：我国的住房保障制度已经有了重大调整，中国的住房改革再次强调住房保障。 当年12月召开的2007年中央经济工作会议上又提出，要执行稳健的财政政策和从紧的货币政策，较大幅度增加对住房保障方面的支出。要完善住房保障体系，加快廉租住房建设，改进和规范经济适用房制度，着力解决城市低收入家庭住房困难。房价较高、涨幅较快的城市，要加大经济适用住房、限价商品房的供应，加快解决当地居民自住需求问题。 此外，为了遏制房地产市场的投机行为，2007年央行连续六次上调贷款利率。2007年12月21日的加息，也是自2004年9月以来的第10次加息，五年期以上贷款利率从5.04％提高到7.83％。以贷款50万元、期限20年计算，１０次加息后月供从3310元提高到4129元，等于每月要多交819元。 今年３月５日，温家宝总理在两会政府工作报告中再次强调，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房，建立健全廉租房制度和住房租赁制度。在随后进行的大部制改革中将建设部改为“住房和城乡建设部”，而《住房保障条例》也已列入2008年的国务院立法计划。据住房和城乡建设部官员介绍，２４号文是《条例》制定的基本原则和指导思想，低收入家庭住房保障将是《条例》重点考虑的问题。而前述提到的《国家住房建设制度(2010—2050)(建议稿)》，尚未进入决策层面，可理解为对后住房制度的一种新探索。
该课题组组长兼建议稿执笔人、中国管理科学研究院研究员李开发认为，一个完善的国家住房建设制度，它至少要解决八大问题，一是现有城市中低收入阶层的住房保障问题；二是城市相互之间人口流动就业居住问题，三是城市化过程中数亿农民进城以后住房问题；四是农民进城后大量土地荒芜与原住房闲置问题；五是在不同城市中申购保障性住房的标准问题；六是对多套住房持有的管理与调整规范问题；七是农村与城市相关制度的衔接问题；八是现在住房状况与新住房制度衔接问题。 建议稿提出，国家允许投资者将住房作为投资渠道，成为社会住房供给商品化的一种方式，并对这种投资从总量上加以控制，对出租房屋的租金标准与相关管理进行规范。 建议国家支持有条件的城乡居民改善居住条件、购置第二套住房，并对第二套住房挤占城市公共资源的情况进行必要的限制。同时，为体现城乡一体化，应逐步建立城乡一体化的住房管理制度。 经过前前后后一二十年的房改，中国住房状况发生了翻天覆地的变化，城镇居民的住房条件大为改善。房地产业的兴旺发展带动几十个行业，拉动国民经济增长，单纯以住房拉动经济增长的思路正在逐步转变，政府对自身所承载的住房责任日渐明晰：提供一个供求基本平衡的住房市场体系与建立一个针对低收入群体的“居者有其屋”的保障体系。但是一个完整的住房保障体系并不是孤立的，它需要方方面面的配套，更是牵扯到方方面面的利益调整与平衡。
