爱华网一、房地产开发项目财务评价
房地产开发项目财务评价有静态评价法和动态评价法两种。对规模较小、周期较短的项目，可采用静态评价法。对规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支复杂或滚动开发的项目，应采取动态评价法。静态评价法是通过投资项目的总收入和总费用之间的比较，来计算房地产开发项目的盈利和投资回报率数值，以此计算与同类房地产开发项目正常回报率相比较，以分析评价其经济合理性。静态评价法的评价指标有净利润投资收益率和静态投资回收期。动态评价法财务盈利能力分析，一般应以下列指标进行。财务净现值（FNPV）财务净现值是指按行业的基准收益率或设计的折现率ic，将项目经营周内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和，它是考察项目在经营周期内盈利能力的动态评价指标，其值可根据财务现金流量表计算求得。判别标准为FNPV≥0项目可行；FNPV＜0项目不可行。财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率是指项目在整个经营期内各年净现金流量累计等于零时的折现率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。判别标准为：FIRR≥ic即认为盈利能力已满足最低要求，项目可行；FIRR＜ic项目不可行。财务净现值率（FNPVR）
财务净现值率是项目单位投资现值所获得的净现值，其值越大表明项目投资效益越好。动态投资回收期（P’t）动态投资回收期是按现值法计算的投资回收期，可直接从财务现金流量表求得。二、房地产开发项目不确定性分析项目评价所采用的数据，由于多来自预测和估算，有一定程度的不确定性，为分析不确定因素对财务评价指标的影响需进行不确定性分析，以估计项目可能承担的风险，以论证开发项目在经济上的可靠性，对房地产项目进行综合论证，从而确定是否开发运行本地产项目。不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BED）分析项目成本与收益的平衡关系。当影响投资效果的变化因素达到某一临界值时，方案的收入与支出相平衡，此时方案既不盈利也不亏本，此临界值即为盈利平衡点。敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素（如成本、价格、销售周期等因素）发生变化时对财务评价指标的影响，从中找出敏感因素和极限变化幅度。概率分析的目的在于用概率研究预测各种不确定性因素和风险因素对项目评价指标可能发生的影响。一般是计算项目净值的期望值及净现值大于或等于零时的累计概率，累计概率越大，说明项目承担的风险越小，那么本地产项目运作的可能性也就越大。总之，对于房地产项目的开发决策必须慎重，财务评价与不确定性分析是必须慎重考虑的一环。
