爱华网商业地产是指那些通过卓越经营可以获取可持续增长的回报或者可以持续升值的物业。商业地产是是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
我国商业地产正处于发展阶段，通过我自己在企业做商业地产和在咨询公司以外部的眼光来看商业地产，发现现阶段商业地产项目定位中存在着诸多问题，包括在选址和项目定位过程中的问题。而这些问题也是困惑地产商的很多现实问题。
首先是商业地产开发企业在选址过程中的问题。很大部分的商业地产项目选址存在硬伤，选址靠经验，不考虑所在城市的发展规划，不考虑所在地段的具体情况。目前国内好多投资商，对商业地产的选址不是进行科学论证，而是往往存在先拿地后规划的情况。这就会产生决策失误，并带来巨大的损失。
然后是商业地产项目目标确定与定位过程中的问题，主要体现在以下6个方面。
1.商业地产项目目标确定时，存在过于乐观或悲观的决策都会对项目规划产生影响，比如存在夸大项目利润，或认为投资回报周期较短时，就会在项目规划时盲目规划。
2.商业地产项目客户定位时没有区分目标客户，盲目规划，最终导致商业运营出现失误，由于客户目标不对，则商业项目的客流量稀少，利润减少，投资回报期增长，甚至最终倒闭。
3.商业地产项目主题定位，没有综合考虑商圈规模对业态定位的影响，没有考虑项目有效人群的消费特征对业态定位的影响。
4.商业地产项目的产品定位，没有综合考虑产品品质、功能、规模、形象和地段五个纬度，而只考虑其中的一个方面或几个方面，没有通盘考虑，也会造成决策失误。
5.商业地产项目定位没有考虑多种经营模式的集聚效应，只是单独考虑其中的一种经营模式，而定位不准或错失良机。
6.商业地产开发前后颠倒，往往出现先不考虑商业而开发地产的情况
总而言之，目前国内大部分商业地产开发商并不成熟，以上情况大量存在，所以商业地产项目前期目标确定与项目定位方面必须慎而又慎。商业地产开发应转变到以商业为主导、以商业运营为先决条件的思路。商业地产的价值在于经营，只有通过良好的商业经营才能提升租金，达到效益最大化。如果前期项目定位不考虑后期的商业经营，那么势必给商业地产企业带来严重的隐患。这些都是商业地产商必须重视的问题。
