爱华网1、REITS是什么
REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
2、什么企业适合开展REITS
REITs是成熟物业最有效率的融资途径。REITs的定价高于私募基金及公司上市，资产提供人可选择继续持有部分REITs股票、享受二级市场增值。
第一条件是需要成熟的、优质的资产包，一般需要进入稳定经营期、年收益率（租金）高于8%的商业地产项目。
第二条件是所有权清晰统一、无重大瑕疵、无散售小业主的资产。有数据显示，经过几年的运作，业权是否统一对于写字楼的租金会造成30%甚至50%的差距。
3、为什么参与REITS
对于REITS的发起人，也就是资产的提供者，从两个地方获益：一方面是增加了融资渠道，解放地产开发商先期投入的资金，使其有可能用更少的资金去完成更多的项目；另一方面，REITs的定价高于私募基金及公司上市，资产提供人可选择继续持有部分REITs股票、享受二级市场增值。
REITS的投资者可以享受投资收益。据统计，美国REITs的平均股息收益率为7.3%，高出10年期美国国债350基点；澳大利亚REITs的平均股息收益率更高达7.6%；新加坡REITs平均收益率则在5%—6%之间。通过投资REITs，投资者可以实现其分享房地产业高速成长的巨大收益。
3、REITS的运作方式
本质上，REITs是资产证券化的一种方式。典型的运作方式有两种，一种是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息。
另外一种原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。
相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。
另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。
在我国REITs实际上是分为两大类，一个是证监会体系的REITs，更多是债务，一个是证监会的REITs，更多是权益性的REITs，它可以在交易所市场来流通。
4、REITS的推出合适时机是什么
中国的REITs准备了很长时间，从05、06年相关的一些监管机构，相关的一些金融机构其实一直在做REITs的法规、架构等一些准备，到目前为止，基本上已经有一些雏形。REITS在牛市里很难得到发展，因为REITs的估值是基于现金流估算其内在价值。在牛市的时候，REITS的内在价值会远低于外在价格，因此不会得到追捧。而在熊市里，投资者看重的是稳定和可持续的收益，而REITS恰恰能够满足人们的心理需求。所以美国在1960年就有了REITs，但是真正的全球REITs发展是在1990年之后才开始发展起来的。其因为1980年以后美国房地产泡沫破灭。
