爱华网编者按
在中国的房地产市场上，房价已经成为一个无限挑战你的想象力的事。当开发商卖的不是房子，只是传奇时，所谓的空置率、房价收入比、投资回报率等曾经有效的常识已经被“揣着明白装糊涂”的人丢到了一边。深圳此次房价的小幅回调也就顺理成章的成为了投机人士的又一次进场机会。
但谁将是击鼓传花的最后一棒？17077元/平方米，这是11月9日~15日深圳楼市一手房的成交均价，而这是深圳一手房均价在持续10周18000元/平方米之后首次跌破。这也是深圳房价自2009年初上涨了9成后的再度回落。
11月18日，在香港出席一个论坛时，中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲表示，因投机太多，政府应针对豪宅物业征收物业税，来调节市场的投资与消费需求。而深圳有可能先行试征物业税，在深圳试行之后，预料上海和北京也会陆续试行。 从2007年开始，深圳似乎成为国内楼市走势的风向标。相对于京沪的慢半拍，每有政策变动，深圳总是率先反应。此番深圳一手房价小幅回调，背后有无玄机？究竟是房价转向还是一个新的投资契机？
热钱不惧泡沫豪宅助涨深楼市
●本报记者 龙飞 深圳报道
年关前的疯狂
“现在是这几年来最好的时候，只要是房子，价格都在涨。”深圳一家老牌地产公司的营销负责人向《中国经营报》记者表示，在他看来，深圳从10月开始的房价回调反而是另一波行情的起点。 数据显示，今年9月，深圳新房成交均价达到20940元/平方米，较深圳官方公布的2月份10770元/平方米的低点已经上涨94%，房价在7个月的连续上涨中几乎实现了翻番。而深圳房价此前的历史最高峰是2007年10月的17350元/平方米。换言之，在这个金融危机余波未过的年月中，深圳的房价率先创下历史新高。10月份疯狂的房价开始有所回调，至11月上半月终于回落到17000元/平方米左右。
“房价因为涉及太多因素，例如产品集中推出区域不同，产品业态不同都会使价格有很大的波动。让市场沸腾的是成交。”上述人士认为。11月9日~15日，深圳成交1543套一手房，环比上升14%，成交量已连续3周在缓慢攀升。 一手房成交上涨已让开发商雀跃，二手房的再度上扬更让开发商信心十足。此前几个月深圳二手楼市成交一直持续下跌，当时中原地产董事总经理李耀智就表示，如果未来二手房的成交量继续下跌的话，就可能出现有价无市的局面，市场各方会再次发生2008年那样aihuau.com的博弈。 “现在房价已经有这么高的涨幅，您不考虑先套现物业？”林志平举着电话，很耐心地对业主进行“说服教育”。林是深圳美联物业的店面经理，最近他工作的重心都在说服业主放盘。“从10月开始，要买房的人越来越多。房子开始不愁卖，我们现有的主要工作反而是要找到更多的房源。” 进入11月份以来，深圳二手房成交再次井喷，每日的成交量都超过600套以上。11月9日至13日的统计数据显示，深圳二手房每日的成交量在逐步稳涨，从704套、738套、766套、813套，最后到13日的915套，日成交量再次开创历年以来的新高，同时周成交量也高达3936套，比今年最高的一周3610套，还高出了300多套，日均成交高达787套，周成交环比增幅为10.87%。 “主要是投资客。”林志平在分析自己的客户构成时发现，大部分客户都是有两套以上的房产，而且很多人的工作区域或者生活半径都不在所投资房子的附近。“也就是说这些人很少用于自住”，林志平有些疑惑，因为按业内人士以及专家的估计，11月二手楼市的成交大涨主要是购房者担心购房优惠中止，提前入市所致。“如果是这样，那交易双方应该是投资者放盘，自住者购房。”林表示。 但是林志平发现，他最近的客户中增加了许多首次投资房地产的“有钱人”，与以往的炒房者不同，这些人不在乎房价能否在短时间内上涨，也愿意持有房子更长的时间。中原地产的监测报告也显示，截止到10月份活跃在深圳楼市中的投资客接近四成，在部分热点区域甚至接近八成。而与以往不同的是，此番二手楼市场投资客，对于长线保值与租金回报的考察比重较高。 “投资客对政策的担忧越来越小。”深圳中原深港研究中心总监张伟称，种种迹象表明，政策暂时不会调控楼市，就算政策收紧，热钱的“免疫力”也已经大大加强。 这让年关前的地产市场再现疯狂。下跌，下一波上涨的起点？ 直上，大跌，再直上，楼市的疯狂似乎总让人始料不及。 与国内其他城市一样，在2009年初走出一波疯狂之后，深圳的楼市从六七月开始进入沉寂期。8月成交量出现大面积的萎缩。数据显示，8月深圳新房成交套数、面积分别为4114套和38.6万平方米，环比分别下降了约20%和25%。8月，深圳市福田区更是出现了破天荒的15天零成交。 “当时还以为情况会持续到年底前，没想到从9月开始，市场就出现了一波豪宅引领的行情。”一业内人士向记者表示，虽然9月深圳房价达到创纪录的近21000元/平方米，但主要原因是当时集中出现了一大批豪宅产品。深圳房地产信息网统计显示，深圳9月份成交量最大的前10名楼盘中，有8个属豪宅项目，这些楼盘报价一个高过一个：波托菲诺48000元/平方米，天麓别墅80000元/平方米。 这些豪宅不约而同地将“稀缺”、“投资”、“升值”作为产品卖点，价格惊人。华侨城旗下的曦城别墅每套价格在1000万元至5000万元之间；国庆节前位于深圳关外的莱蒙水榭山项目，一套双拼别墅总售价高达1.05亿元。 “越贵卖得越好。”业内人士总结当时的市场趋势，这些豪宅产品让开发商赚得眉开眼笑。根据中原地产的追踪统计，9月初，三湘海尚项目推出新盘均价为33000元/平方米，到月底均价就涨到了42000元/平方米，而且销售人员表示，几百套单位已经有近2万名诚意顾客。 在豪宅的带动下，沉寂了几个月的大众住宅也开始试探上涨，一些普通住宅被包装成豪宅出售。罗湖区的金翠园与福田区的御河堤均价在28000万元/平方米以上，而这些楼盘附近区域相似产品的住宅，在2009年初房价还都在18000元/平方米的水平。但这种“准豪宅”也得到了市场的认同，成交量大幅攀升。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，在10月份深圳新房成交均价下降3.37％的同时，成交量却比9月份大涨了五成。世联地产副总经理甘伟认为，在经历7、8月份的短期观望后，大批置业者选择重新出手。 有分析人士认为，近期深圳的房价有所下调，总体原因是基于普通住宅成交增大所致，11月9日至15日，成交的楼盘前10名中，9个均为普通住宅，多个楼盘均价在10000元/平方米左右。而这些房子相对于同类产品已有一定涨幅，尽管专家不断提醒购房者，房价已有脱离基本面之嫌，房价的增幅已经远远大于GDP的增长。但从现有趋势看，这种上涨似乎还在继续。 18日，樊纲在香港放言，深圳或将试点开征豪宅物业税，然而，现实的问题没有解决：豪宅如何认定？区域价格评估如何操作？显然，各方面都没有准备好，豪宅物业税的征收也许只能是一个美好的建议。
