70年大限:住宅用地政策新变局



  住宅70年使用期满

   当你购买的商品房在建成满70年后,可能要再次缴纳一大笔土地出让金,房屋才能继续合法所有。这就是近日开始在全国国土厅局系统“征求意见”的《土地管理法(修订草案征求意见稿)》透露出的重要信息。“70年大限到期后,我们的住房怎么办?”这是商品房屋的所有者的普遍疑惑。

   根据现行的法律,中国普通商品住宅土地使用年限为70年。倘若70年使用期满后采取有偿续期的方式,那么,目前房地产市场中出现的使用年限缩水问题将被放大。

   中国商品住宅土地使用权限为70年,最早确立于1990年出台的《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》,并一直沿用至今。

   1994年出台的《城市房地产管理法》规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当最迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该块土地的,应当予以批准。续期后重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。”但是,这一法规并未明确依照何种规定支付土地出让金。

   2007年10月1日施行的《物权法》第149条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。《物权法》中关于住宅建设用地使用权到期之后自动续期的规定,似乎是给百姓吃了一颗“定心丸”,但是该法律并没有对续期是否缴费作出明确规定。

   而2009年披露的《土地管理法(修订草案征求意见稿)》中,最受人关注的第103条表示,“住宅建设用地使用权期限届满的,按照国家有关规定自动续期。”对住宅70年大限到期“按照国家有关规定自动续期”的条款,替换了原方案的“无偿自动续期”。

   《征求意见稿》将形成《土地管理法》的基本框架,全国人大法工委也将审核该法。在此之前,《土地管理法》的修改在十届人大期间就已经被列入“一类立法”范畴。2008年夏天,国土资源部内部曾起草了《土地管理法》的“草案”,对现行《土地管理法》多有突破,商品住宅土地使用权70年到期之后如何续期,便是被“调整”的内容。

   如果立法通过土地使用权的有偿续期,那么,几十年后,中国土地上凡是买了房子的城市居民,全体都变成了变相的租房户,房屋产权的拥有必须不断购买才能维持。这样的产权,本质上讲算不上是产权,而只能算作承租权。

   旧小区业主如坐针毡

   与绝大多数住宅70年或50年期限不同,建成于上世纪90年代初的山东青岛阿里山小区数百户业主的土地使用权期限为20年,今年6月其中一批就到期。据悉,这是全国首例住宅用地“续期”事件。

   由于土地使用年限即将到期,而关于如何续期的细则并未出台,阿里山小区面临着落入政策真空的危险,房子成了“空中楼阁”。“房子还是不是我们的?”居民们对此忧心忡忡。近日,相关部门一个要“交费五六万”才能续期的消息,立即引起了业主反对。

   据了解,这个有700多套房子的小区,其中两三百户业主的房子是20年土地使用权,其余都是50年、70年。“不过,同为20年的也有不同,其中100多户是2009年6月就到期,而其他的是2012年到期。”

 70年大限:住宅用地政策新变局
   据当地媒体报道,该局曾提出“续期方案”,按照一年前的地价评估,大概是每平方米1000元,按照建筑面积为60%计算,100平方米的住房续期约需6万元。对此,十多名业主均表示,该“续期方案”很难实行,不会接受。

   由于媒体关注,有关部门的态度也越来越谨慎,“我们不确认这个解决方案,国家对此问题尚没有最终解决办法和规定。”青岛开发区负责联络新闻媒体的人员说,政府的态度是等待上级主管部门的意见。

   这一有代表性的现象也给管理部门提前“打了招呼”,因为,随着时间的推移,“阿里山小区现象”将不再是个例,同样的问题会在各地陆续出现……

   70年产权有多重要

   房产是重要的物权,对于一个家庭或个人倾其全部和一生的财力购买的住房来说,这样的物权等于全部家底。有偿续期事实上会让全部家底成了别人的财产,只有反复缴纳土地出让金,自己才有享受自己财产收益的权利。这样的规定等于在一定程度上否定了公民的物权。舆论对这一立法动向的批评也集中于此。

   北京房地产资深律师陈旭表示应该免费无偿“续期”。《物权法》草案起草人之一王利明教授也表示,房子存在多久,土地的期限就存在多久。一位长期从事土地制度研究的专家表示,即便政府采用住宅用地有偿续期的方式,也会由各地根据自身的不同情况设定不同的“收费标准”——因为全国的地价不同。

   由于囤积土地利润可观,很多开发商取得土地后并没有马上投入开发,而是让土地闲置多年后才进入开发环节,使这类土地上的住房使用年限随之缩水。

   中原地产研究咨询部经理马冀表示,除由于取得土地早而造成的70年使用年限缩水问题外,一些楼盘土地的使用年限根本就不足70年,40年,50年使用年限的情况都有存在。但很多购房者并不知道这方面的问题,而开发商也不会告诉购房者这些情况。

   和陈旭持相反观点的是世联地产分析师王新颖。他表示,《物权法》依然强调土地是国家和集体所有,个人是没有土地所有权的。

   王新颖认为,“住宅建设用地70年使用权期间届满自动续期”如果采用无偿续期的方式,就等于国家承认土地的私有性质,这将严重违背我国社会主义国家的性质,使国家的利益受到侵害。采用有偿方式也可以在很大程度上增加......  

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