爱华网投资者报(记者薛玉敏) 伴随着去年的金融危机，房地产行业陷入困境，大量楼盘有价无市，市场观望气氛浓郁。但今年一季度情况却发生转变，楼房销售数量增加，地产商宣布涨价，一些地区传出排队购房的消息，楼市似乎重新迎来曾经热闹的景象。 楼市销售情况的回暖是否意味着行业整体趋势的反转？现在该如何看待房地产行业的投资机会？《投资者报》记者对国信证券房地产行业首席分析师方焱进行了专访，重点关注地产股的投资机会。 “小阳春”只是刚性需求释放 《投资者报》：近期一些数据显示，国内一、二线城市的房地产销售数量明显回升，你在报告里也对环渤海、长三角、珠三角以及中西部15个重点城市的房地产销售量做了持续跟踪，那么房地产销售回暖是否意味着整个行业开始复苏？ 方焱：近期楼市成交量的确在回暖，但是房地产行业的反转还没有到来。今年以来楼市的销售量比较好的原因有三个：一是政府政策的扶持，包括去年10月份税费减免、房贷利率下调等政策；二是开发商主动降价；三是目前市场供给结构发生了变化，受“90/70”政策的影响，目前市场上小户型占绝大多数，单套住房总价较前两年有显著的降低。以上三方面的因素导致了人们购买能力的增强。 最近销售较好的主要是小户型、郊区楼盘、单价价格比较低的房子，都属于刚性需求。这些刚性需求在政策的支持下集中释放，但这种需求总是有限度的。我们判断在4月份和5月份，销售增长还能持续，但销售增长速度会不断收敛，甚至到5月份增长率会环比为零。不过同比增长还会有所增长，因为去年楼市情况很糟糕。 最近两周的销售数据也说明了需求速度在放缓。根据我们的跟踪，发现部分城市成交量环比略有回落。例如北京，3月26日~4月2日这一周，住宅期房可售量为93855套，同比增长32%，环比减少0.4%，呈逐周回落态势；上海从3月29日~4月5日这一周也回落1.8%，为44415套。截至4月2日，深圳单周回落更大，为3.3%。 《投资者报》：那你认为房地产行业复苏应该在什么时候？ 方焱：我们认为房地产行业到今年年底才会复苏。在2007年底、2008年初我跟很多机构交流，当时判断这轮调整可能会持续2～3年，也就是说到今年年底已经2年了。去年房地产调整又叠加了全球金融危机，加深了全球经济的衰退，各国政府都放松信贷、加大投资以刺激经济复苏，我国政府提出了4万亿的投资计划以及放松信贷，各国政府反周期的做法势必会加大未来通胀的预期，我们判断今年年底房地产的量会见底，价格见底会滞后量见底半年左右时间。 买入万科时机未到 《投资者报》：说到地产股的投资机会，不能不提地产行业的龙头万科。从今年年报可以看出，很多基金、保险等机构从去年四季度开始重仓万科，一季度也有很多机构大量进入，但是近期很多研究机构却对万科持“中性”评级，你是如何看待万科的投资机会? 方焱：在3月份万科年报刚出来的时候，我们就把万科的评级调低为“谨慎推荐”，相当于其他研究机构的“中性”评级，现在仍然持这种态度。 万科作为行业的领跑者，拥有良好的治理结构、瞻性的战略规划和强大的执行能力，并能在市场调整中不断提高市场份额，我们对公司在中国房地产业的长期发展中实现持续增长抱有信心。但是从今明两年来看，万科的成长性会比一些区域龙头慢，甚至比保利地产这样的一些龙头慢，因为它的规模已经很大了，它现在的年销售额为450亿元，今年可能达到500亿元，这么大的规模在目前房地产市场调整尚未完成的情况下，压力应该会大一些。所以我们下调公司评级至“谨慎推荐”。 《投资者报》：万科的合理估值是多少？什么时候才是买入时机？ 方焱：我们认为，万科合理估值在8~9元。去年9年月份有媒体采访时，我们就认为万科的合理价位在8～9元，当时万科的价格还在5元左右，现在仍然坚持这个判断。目前万科的静态PE是21.35倍，2009年动态PE接近20倍，估值基本合理，另外从绝对估值看，公司NAV（净资产价值）为4.61元/股，目前公司股价溢价达到71%，已经充分反应了公司龙头地位的溢价。 现在万科的股价如果想再往上走，除非销售表现得特别好，或者公司基本面有大的变化。不过像万科这类手持大量现金的地产公司，不排除下一步会有并购动作。如果有的话，公司的估值水平就要重新评估，短期将会有好的表现。 因此对于万科来说，现在不是最好的买入时机。要观察公司经营和行业并购整合的情况，如果万科有并购的意向，投资者有可能在短期获得一定的参与机会。 《投资者报》：万科采取并购的可能性有多大？ 方焱：我们也不清楚，只能密切观察。但是相比2005年的那一次调整，万科面临的机遇会更多。这次调整可能会使很多地产企业比较难过，不过像万科这种资本实力强大的龙头，它们本身经过这三四年规模已经膨胀了好几倍，所以在这一轮的调整中如果把握得好，在未来5～10年的发展应该能够看好。 《投资者报》：“永远持有万科”的刘元生创造了一个财富神话，未来万科是否还能上演股价上涨10倍的神话？ 方焱：万科现在8块钱了，再涨10倍就是80块钱，达到8000亿元的市值，我感觉这个可能性比较小，但是万科在未来10年再涨四五倍还是有可能的。如果是短期投资，肯定有一些比万科更好的品种，比如云南城投、中天城投、华发股份等区域龙头。 关注区域地产龙头 《投资者报》：今年房地产板块是否还有投资机会？哪家公司最具投资价值？ 方焱：我们还是比较看好今年的地产股的投资机会。因为今年的房地产销售肯定好于去年，不过并不是所有的地产股都有投资机会，区域龙头是今年投资的重点。中天城投、云南城投、滨江集团、保利地产、招商地产等是我们重点推荐的股票。招商地产、保利地产虽然是全国性的公司，但是它们的利润主要集中在一个地区，因此也属于区域龙头。
区域龙头之所以能够成为今年地产投资的首选，原因在于目前经济衰退、保护主义抬头的背景下，地方政府为了保持区域经济增长，更愿意扶持当地的房地产企业，加上本地的企业与当地政府有千丝万缕的联系，更容易获得低价的土地资源。像万科、金地集团这种全国布局的企业就没有这种优势，在这一轮房地产熊市中，受到的影响肯定大一点。 《投资者报》：能不能举例详细说明一下？ 方焱：例如中天城投是贵阳的一个龙头，很多人对它不了解，说贵阳那个地方有什么好？但去调研时，我们就发现它在当地做得非常好，市场占有率非常高，目前的占有率是百分之十几。它的产品在贵阳都是深入人心的，贵阳市民一听到中天这个牌子都很认同。它从去年9月份开始每个月销售1亿多元，盘子很小。但今年3月份它们的销售可能就有3亿～4亿元，今年的业绩保障性比较高，收益比较好。 它除了做二级开发，还有一级开发，它的一级开发是跟当地的区政府合作的，9平方公里，分成比例高达70%，对公司未来业绩影响较大。另外中天城投集团跟贵州省地矿部门建立了良好的关系，所以前几年它的大股东陆续取得了像锰矿、煤矿的探矿权，今年还会拿到开采权，这从一个侧面反映出中天城投与政府的关系。还有贵阳市还希望公司能出面整合贵州的旅游资源，应该说这个公司未来的想象空间非常大。 还有云南城投，它是昆明当地的一个龙头企业。从去年5月份开始与当地政府签署“滇池28平方公里一级开发合同”，而且又有高比例的分成(五五分成)，就是土地收益扣除成本五五分成，这对公司未来的影响非常大。公司二级开发这块虽然起步很晚，但是去年开始有两个项目也运作得很好，我相信3~5年内肯定会成为昆明最大的一个地产企业。
