爱华网投资者报(研究员 周俊) 近期，有关房地产市场回暖的争论不绝于耳。争论的起源是，近期房地产市场成交量大幅回升，部分地区的房价也出现一定的回涨。但经过分析，我们认为，目前市场出现的成交量大幅回升以及部分城市的价格回涨属假拐的可能性更大，而预期真正见底的时间是在年中，下半年开始市场将逐渐回暖。 优质房地产上市公司已经具备不错的投资价值。根据我们评估的土地成本对上市公司毛利率的影响，我们认为，业务集中在深圳地区的优质房地产上市公司，如招商地产和万科A已经具备了良好的投资价值。 预计房市年中回暖 3月份，我国各重要地区和城市的商品房销售延续了前两个月的回暖走势，大部分城市销售量同比、环比大幅增长。其中，北京3月份期房网上签约12581套，同比、环比分别增长122%和92%；上海商品房预售22731套，同比、环比分别增21%和79%；深圳商品房成交8509套，同比、环比分别增长173%和61%；其他二、三线城市成交量也有明显的增长。 并且，3月份部分城市房价出现回涨，如合肥房价同比、环比分别上涨了2.9%和3.2%；西安房价同比、环比分别上涨0.3%和5.9%；此外，深圳、昆明等城市的房价也较上月有所上涨。 部分城市可售房屋数量下降。以北京为例，截至4月6日，北京市可售期房为166018套，呈现持续降低的趋势，而此前已经连续3个月下降。 我们认为，目前市场出现的成交量大幅回升以及部分城市的价格回涨属假拐的可能性更大，而预期真正回暖的时间仍在下半年。主要原因是： 第一，开发商近期大量新推楼盘可能导致库存量回升。经过一段时期低迷之后，目前开发商推新楼盘的意愿非常强烈，其意图在于趁着行情回暖加速销售以回笼资金。市场供给量虽然持续回落，但在开发商出于回笼资金目标而集中推出新盘的情况下，供给还将维持高位甚至出现上扬。 第二，目前的销售量突增为刚性需求集中爆发，持续时间不会很长。据统计，自2008年11月份以来，我国房地产市场成交量的50%~70%为90平方米左右的住宅。这表明，这一轮房地产成交量增长在很大程度上是由刚性的自助需求推动的，主要来自前期观望过程中积累的需求集中爆发，持续时间不会很长，预计两三个月后就将恢复到正常水平。 目前成交量大幅增长的几个城市，主要集中在前期房价跌幅较大的地区，如深圳、广州、厦门等。但是，仍有部分城市较2007年房价高点并未有明显下跌，整个房地产市场调整还没有到位。 因此，我们判断，房地产市场真正见底在2009年中期，即6~7月份，目前的房价仍有10%~20%的下跌空间，下半年市场将稳步回暖，迎来向上拐点。 毛利率同比小幅提升 截至4月23日，99家房地产行业上市公司中有77家公布了2008年报，据我们统计，已公布年报的77家公司实现营业收入1602亿元，同比增长12.69%，增长速度较上年大幅下挫了43个百分点；合计实现净利润206亿元，同比增长仅4.47%，而2007年的同比增速达到108.19%。 但从毛利率上看，房地产上市公司2008年销售毛利率甚至要高于2007年，为38.23%，同比小幅提高了0.82个百分点。 导致房地产上市公司盈利下滑的一个重要原因是资产减值大幅增加，77家公司去年产生的资产减值损失达到39.12亿元，是上一年的5.6倍。一些行业龙头，如万科、保利地产、招商地产等都计提了较大数额的存货减值准备，其中，万科计提了12.68亿元，保利地产计提了3.04亿元，金地集团计提了3.58亿元，招商地产计提了4.08亿元。 尽管减值的计提在短期内重挫了上市公司的盈利，但在地价、房价下跌的局面下，计提减值遵循了谨慎的财务原则，更重要的是，2009年，这些上市公司将轻装上阵，摆脱资产减值可能对业绩带来的进一步冲击。 招商地产、万科具投资价值 4月15日，国土局一份报告显示，2008年，我国主要城市总体综合地价水平值为2474元/平方米，同比增长了0.47%，创下2001年以来的最低增幅，最高的是2007年，达到13.37%。 在全国105个监测城市中，去年综合地价增长率在10%以上的只有4个城市，分别是北京、大同、海口和湖州，而负增长的有27个城市，其中，深圳的降幅达到31.68%。
由此，我们认为，北京市的房地产公司在未来一段时间内仍将保持高土地成本，如果房价下跌，房地产公司盈利空间将直接受到压缩。而深圳等地价大幅下跌的地区，房地产公司的土地成本将有所下降。以深圳为例，如果房价降幅不超过土地价格降幅，房地产公司的毛利率就有提升的潜力。因此，短期来看，我们相对更看好地价大幅下跌地区房地产公司的盈利能力。 具体到公司层面，资金充足、融资能力强的上市公司将获得更强的竞争力，在行业低迷的情况下，这些公司将能以更低的成本获得更多的土地储备。 根据以上的分析，资金充裕并且主要业务集中于广深地区的上市公司未来将具备更优秀的盈利能力。结合过往的盈利记录，我们认为，其中具有投资价值的公司首推招商地产，其次为行业龙头万科A。 招商地产在2008年末的账面资金达到73.89亿元，在房地产上市公司中仅低于万科的199.78亿元，考虑到全年不到万科1/10的销售规模，可以说，招商地产目前的资金实力非常雄厚。在2008年，公司新取得银行借款89.44亿元，融资能力非常强。 目前，深圳地区的营业收入占招商地产总收入的比重达到64%，去年，公司的毛利率为41.29%，而行业平均水平只有38.23%。 此外，作为龙头企业的万科A，资金、盈利等方面也具备较强的优势，更重要的是，一旦房地产市场企稳回暖，龙头企业将率先反弹。
