爱华网面对“数据回暖”的假象和“政策大礼”，开发商应该一切以保生存为先，然后再图发展、扩张
文 陈真诚 5月25日，国务院发布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号），通知明确了保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金投入比例为20%（回到1996年的水平），其他房地产开发项目的最低资本金投入比例为30%。这是13年来中国首次调低房产开发投资资本金比例，被称为中央政府今年送给开发商的最后一份救市“政策大礼”。 从目前各地公开的房产数据来看，似乎有回暖迹象，但国家为什么还会再出具这样一个政策？这不由得让人产生联想。时至年中，房地产市场究竟掩藏着怎样的假象？房产商该如何抉择？ 数据回暖 从政府部门公布的数据来看，房地产市场仿佛已经走出冬季。于是，包括一些中介机构、研究机构，甚至是证券公司的分析报告，皆以政府的数据为蓝本，高调宣称房地产市场已经回暖。因此，有人在媒体上公开称房地产“去库存化时代已经结束”。到底市势如何？对于大多数开发商来说，应该是炊壶煮饺子，肚里有数！ 今年，中央政府围绕金融危机解困大局，出台了系列救市政策，但在房地产领域存在的明显的泡沫问题，使中央在房地产市场的政策出台有所保留。毕竟房产是一个非常敏感的产业，各地政府不管是出于善意救房市，或者是基于自身利益原因，或多或少在自己的辖区进行了某些与中央政策并不相符的变革，从而客观上完成了一份漂亮的地方房产数据报表，再层层传递到中央，形成了楼市的“回暖数据”。 但这仅仅是一种“数据回暖”。近两个月大量的关于“假按揭骗贷”的房地产新闻不断出现，可见其中假销售市场的黑洞之深，数量之巨，是我们难以统计的。 目前，一个毋庸置疑的事实是，不少专家、教授、行业协会、研究机构、房地产分析师、证券分析师甚至外资投资机构（银行）、中介机构，都以政府公布的房地产数据（尤其销售数据）为基础，来对房地产市场现状进行分析和判断。这样只能得出一个结论——房地产市场已经回暖。 可事实上，对比数据回暖，大多数地区的开发商在实际的项目运作中，其境况有天壤之别。与银行关系不“亲密”的中小开发商依然过着紧巴巴的日子，而那些有“背景”有“资源”的地产商，也并非那么无限风光。 最后一份政策大礼 5月25日，国务院发布了《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号），将保障性住房和普通商品住房项目的最低投资资本金降到20%（回到1996年的水平），其他房地产开发项目的最低资本金投入比例为30%。
据住房和城乡建设部的说法，这是中央政府今年送给开发商的最后一份救市“政策大礼”。从对该政策的直接理解来看，降低商品房项目的资本金投入比例，实际上就是降低房地产投资以及开发商从商业银行获得开发贷款的门槛。 从理论上来说，降低商品房项目的资本金比例后，将有力缓解开发商的资金压力，利于提高房地产开发投资的杠杆作用力，促进房地产投资，促进土地开发，增大未来市场供应预期。 随着这一政策的出台，部分开发商尤其是一些大型地产商，将能够从商业银行再获得数量不菲的开发贷款，用于购买土地和项目建设。因此有人认为，房地产业整体遭遇资金短缺压力的问题将得到解决，开发商们有救了。 但实际上呢？接下来房产市场的调整周期可能变得更长。即便有部分开发商业能从最后的“政策大礼”中获得好处，却并不能解决普遍的开发商缺钱贫血的现状，地产投资资金不足仍然是个根本问题。当前，对于价格居高难下的土地供应所导致的房产销售价格过高而堆积的“泡沫”，国家的宏观调控仍在起作用，不少开发商对下调资本金比例这一政策执行的结果并不乐观，对能从银行贷多少款出来也表示怀疑。 中国的房地产具有很强的政策市场特性，在一定的市场条件、市场环境下，政府的政策具有一定的影响效果，但政府的干预终究是有限的。最近财政部、税务总局接连不断地释放出将开征物业税的信号，至少从别墅、大户型开征物业税的悬念已经不大。这个未来的政策，无疑将给房地产需求、未来房价预期形成打击，可能导致房价预期再次走低，销售再次放缓。 等待无用 5月份的政策显然并不能满足开发商饥渴的资金胃口，他们还在等待政府再出新的刺激政策。土地市场正出现“冷胀”局面。在一些地区，部分地块上演大型开发商抬价哄抢现象，但整体土地市场表现冷清。多数城市的旺售楼盘非常有限，消费者还在继续观望。开发商们依然寄望于政府继续出台政策，以便度过难关。 住房和城乡建设部最近已经明确表态，在国务院颁布（2009）27号文件之后，不会再出台新的政策。就连世界银行也担忧中国再次出现经济泡沫，建议中国政府在2010年之前不要再出新的经济刺激政策。这些来自宏观层面的声音，狠狠地敲打着那些还在等待新政策出台的开发商们的梦想。 中央关于降低商品房项目资本金比例的政策，迄今一个多月过去了，还没有具体的文件下来，要落实到实际操作层面，估计需要一段较长时间。商业银行们也在等待银监会出台相关细则，才能师出有名地实施地产项目的有关贷款。 笔者从相关渠道获得的信息表明，商业银行不太可能向全部开发商执行“资本金比例降低至20%”的贷款操作。等到银监会的相关细则出台后，商业银行或能向有信用、有实力的大型开发商执行该政策，而80%的中小开发商很难享受到“雪中送炭”。 商业银行为了控制自身的不良信贷风险，对中小开发商申请贷款的审核本来就把关得严格。还没有从销售困境、财务危机中完全摆脱出来的中小开发商去银行申请开发贷款时，往往会遭遇到碰壁的尴尬结局。由于今年前5个月信贷超常猛增，而宏观经济形势并没有太大的起色，因此有迹象显示，金融政策尤其信贷政策可能将收紧，各商业银行6月份以后可供继续放贷的计划已剩不多。 目前宏观经济调整尚未见底，所以政府在鼓励投资、加大信贷投放的同时，也增强了对信贷风险的防范意识。事实上，国务院在通知下调资本金比例的同时还强调，金融机构在提供信贷支持和服务时，要坚持独立审贷，切实防范金融风险。 在这样的现实下，对于大多数开发商来说，既然中央政府难再出台新政，也不能从最后一份政策大礼中得实惠，那么该怎么着还得怎么着，该抓紧卖房的还得想办法卖房，该卖出手中积存土地的就想办法卖地，该坚守的就坚守，该寻求合作的就找合作。一切以保生存为先，然后再图发展、扩张。千万警惕因短暂的销售增长、房价的虚涨或资金压力的暂缓而做出盲目冒险的决策。
