爱华网名称简介 次级贷款又名次级抵押贷款和次级按揭贷款。 英文写作：subprime mortgage loan 次级抵押贷款概述 美国抵押贷款市场的“次级”（Subprime）及“优惠级”（Prime）是以借款人的信用条件作为划分界限的。根据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，从而形成了两个层次的市场。信用低的人申请不到优惠贷款，只能在次级市场寻求贷款。两个层次的市场服务对象均为贷款购房者，但次级市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款高2％～3％。 次级抵押贷款具有良好的市场前景。由于它给那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。 次级贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，但由于次级贷款对借款人的信用要求较优惠级贷款低，借款者信用记录较差，因此次级房贷机构面临的风险也自然地增大：瑞银国际（UBS）的研究数据表明，截至2006年底，美国次级抵押贷款市场的还款违约率高达10.5％，是优惠级贷款市场的7倍。 对借款者个人而言，违约会使其再融资难度加大，丧失抵押品的赎回权，无法享有房价上涨的利益。而且，任何一个借款人的违约对借款者所居住地区也有不良影响。据芝加哥的一项调研，一个街区如果出现一起违约止赎，则该街区独立式单一家庭住房平均价值将下跌10％，而一个地区如出现较为集中的违约现象，将会严重降低该地区的信用度。 美国次级按揭客户的偿付保障不是建立在客户本身的还款能力基础上，而是建立在房价不断上涨的假设之上。在房市火爆的时候，银行可以借此获得高额利息收入而不必担心风险；但如果房市低迷，利率上升，客户们的负担将逐步加重。当这种负担到了极限时，大量违约客户出现，不再支付贷款，造成坏账。此时，次级债危机就产生了。 次级抵押贷款定价 通常，抵押贷款市场对借款者的收入、偿付记录和首付以及当地担保者对借款者的了解程度都设定了相关的最低标准。这种方式就是典型的非价格信用配给。而次级市场中众多的价格系列和产品种类使得这一市场更接近于价格配给，即采取基于风险的定价方式来分配信贷资源。 从借款者角度来看，次级抵押贷款的初始成本包括申请费、估价费用以及申请贷款的其它相关费用。持续费用包括抵押保险支付，本金和利息支付，后期费用，拖欠债务罚金，以及当地政府征收的相关费用。从贷款者角度，其成本受到贷款违约情况和提前支付情况的影响。 借款者的信用记录以及提前偿付可能性是影响贷款定价的主要因素。另外三个决定贷款利率的指标是贷款等级、信用评分和按揭成数。 贷款等级共有六个：premierplus、premier、A-、B、C、C-。评级标准为申请者的按揭贷款偿付记录、破产记录，以及债务收入比率。信用评分采用FICO指标。按揭成数（LTV）是指贷款与资产价值的比例。一般来说，贷款等级越高，FICO评分越高；按揭成数越低，表明贷款风险较小，相应定价越低，反之则越高。 通常，固定利率借款者的平均信用评分高于浮动利率借款者。在整个1990年代，次级抵押贷款借款者的信用评分呈现逐年下降趋势，尤其是浮动利率次级抵押贷款。这表明1990年代次级抵押贷款质量存在问题，大量贷款提供给了信用较低风险较高的借款者。但从2000年开始，借款者信用评分开始逐渐上升。因为此时，贷款者开始关注贷款风险，并采取相应措施限制风险敞口。因此，在这一时期里，不仅整体贷款数量上升，并且机构发生了巨大的变化。提供给信用评分较高借款者的贷款量上升最为显著。 借款者信用评分越高，贷款等级越高，相应的首付要求也越低。这也体现了风险补偿原则。而按揭成数越高，借款者违约倾向越大，相应的首付要求越高。在1998年危机之前，首付额呈现逐年下降趋势。而1998年之后，贷款者开始提高首付要求，贷款结构发生变化。按揭成数低于70和大于100的次级抵押贷款大量减少，而首付为10％的次级抵押贷款量上升显著。 提前偿付罚金也是控制风险的措施之一。当利率下降的时候，次级抵押贷款借款者倾向于提前偿付贷款，以便以较低的利率重新申请贷款。而贷款的提前偿付会给贷款者带来损失，并且由于提前偿付的可能性不可预测，这种损失也是不可测的。因此，为了限制提前偿付这种行为，贷款者对提前偿付者收取一定的罚金。 次级抵押贷款市场的兴起与发展 次级抵押贷款的兴起绝非偶然。 首先，1980年的《存款机构解除管制与货币控制法案》 （Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act，DIDMCA）解除了美联储Q条例规定的利率上限。1982年的《可选择按揭贷款交易平价法案》（Alternative Mortgage Transactions ParityActof1982）允许使用可变利率。1986年的《税务改革法案》（Tax Reform Act of 1982）禁止消费贷款利息免税。这一系列的法案都为次级抵押贷款市场的发展提供了一个良好的法律环境。 其次，1990年末开始，利率持续走低，现金流出式再融资开始流行。借款者不断借入新债，偿还旧债，并且新债的数额要超过原有债务。在房价持续上涨的时期，这种方式能使借款者源源不断地获得资金来源，进而增加了次级抵押贷款的需求。 最后，市场中相继出现的各种变化也给次级抵押贷款的发展提供了利好条件。例如1990年代初期，由于利率上升，标准抵押贷款需求减少，按揭经纪人开始将更多的目光投入次级抵押贷款市场。而在1990年代中期，资产证券化的兴起又给次级抵押贷款市场的发展提供良机。 按揭贷款证券化增加了资产的流动性，次级房贷市场开始迅速繁荣起来。在早期的飞速发展中，由于对风险的认识不足，次级抵押贷款定价普遍偏低。但1998年亚洲金融危机爆发，这一市场存在的诸多问题开始得到关注。虽然这场危机使次级房贷市场一度萎缩，市场发生大规模整合，许多小公司都相继倒闭或被收购，但同时也使得投资者风险意识增强，以提高首付金额、采取提前偿付罚金等措施限制风险。 危机过后，由于房价上涨以及利率持续下降至40年来的最低点，投资房产的成本降低。在房价不断走高时，即使借款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。因此，1990年代末次级抵押贷款又开始了新一轮增长，直至今天（注：2007年次贷危机）这场危机的爆发。 这一曲折的发展表明，次级抵押贷款市场虽然天生存在高风险，但是至少在本次危机（注：2007年次贷危机）爆发前正在逐步走向成熟。因此，作为一种具有巨大市场潜力的新产品，其价值不能因为存在风险和问题而遭到否定。 次级债危机的根源 如果仅从次级债占全部金融资产的规模看，次级债对于衍生金融产品极为发达的美国来说，地位并不十分突出。但此次 “次级债危机”（注：2007年次贷危机）之所以能够从美国的房地产市场迅速波及至美国的信贷市场、债券市场、股票市场进而引发了一场全球资本市场的大震荡，根本原因在于美国经济运行近年来积累了较大风险，同时当前全球资本流动日益频繁使市场预期趋同化明显，导致金融风险很容易被放大。在当前中国经济金融增长高位加快尤其是资产价格过快攀升，同时经济金融开放进程提速的背景下，始于美国的次级债危机再一次为我们敲响了警钟。 经济决定金融，次级债危机始于美国房地产市场。911事件后，在宽松货币政策、积极减税政策的刺激下，美国的住房消费需求迅速增长，而全球流动性过剩亦使得房贷市场供大于求，消费者和金融机构的风险偏好普遍增强，房屋抵押贷款快速增长，并推动了房价格迅猛上涨。但随着美联储货币政策的紧缩和油价不断上涨，美国经济复苏放缓和居民收入增速下降，消费者还贷压力不断加大，违约风险开始集中暴露，房价也开始下跌。 这种风险迅速传至美国的信贷市场。近年来美国旺盛的信贷需求使金融机构的整体风险意识普遍有所淡化，为提高收益而忽视操作风险的倾向在业务扩张中亦不断强化。违约事件集中暴露后，许多金融机构陷入了不良资产激增、抵押品赎回权丧失率上升和资金周转紧张的困境，加之对美国经济增长预期放缓，一些金融机构提前催收可疑贷款的措施进一步增加了违约事件的发生。 信贷资产质量问题的暴露又很快传导至资本市场。首先，次级债危机直接导致以房屋抵押贷款为证券化标的的各类债券的贬值，一些优质债券也由于市场的普遍看淡而遭到错杀，同时一些与次级债类似的企业债亦被投资者抛售。其次，投资于次级债和其他高风险债券的基金遭到抛售和赎回，与房地产相关行业的股票也受到重创，加之不良的市场预期引导，美国股指近来下跌明显。 在全球资本流动日益频繁且国际企业多地上市的背景下，出于对受次级债牵连企业的盈利前景及经济增长前景的担忧，全球股市普遍出现了一种不良预期，最终引发了一场令人关注的股市大动荡。 可见，次级债危机的根源在于美国的房地产市场泡沫的堆积以及居民的过度负债消费。房价下跌后，大量的房屋抵押消费贷款来源被切断，导致作为美国经济增长主要推动力的消费增长乏力，经济增长预期进一步下降，如此形成恶性循环。 次级债危机对中国的启示 对中国经济金融运行的启示 一是在经济金融高位增长时期，应切实防止资产价格过快攀升和资产泡沫的堆积，避免因资产泡沫破裂导致经济金融波动的风险。次级债危机再一次向我们表明，资产价格虽然是一种虚拟经济元素，却隐藏着相当大的破坏力，其过快攀升导致的直接后果就是对实体经济的平稳运行造成巨大伤害。此次次级债危机（注：2007年次贷危机）始于美国房地产市场泡沫的不断堆积，但就在美国房地产日趋繁荣的同时，风险也在不断积聚。随着美联储从2004年年中开始紧缩货币政策，同时油价高涨导致美国经济复苏放缓和居民收入增速下降，房贷消费者尤其是低端房贷消费者的还贷压力不断加大，违约问题凸显，房价下跌。因此，无论是此次次级债危机、1997年的亚洲金融危机还是上世纪日本经济失去的十年，资产价格的过快攀升都是一个直接原因，其不断积累了经济周期性的波动风险。近年来，受流动性过剩等诸多因素综合影响，我国以房价、股价为代表的资产价格增势迅猛，其背后隐藏的风险应予以高度关注。随着全球货币政策总体趋紧尤其是国内的宏观调控将进一步强化，国内资产价格未来回调的可能性加大。一旦发生深度回调，将对中国经济金融稳定带来较大挑战。次级债危机爆发后，美联储已明确表示，今后其货币政策将会更加关注资产价格，甚至将资产价格加入其政策调控目标当中。 二是在经济快速增长时期，尤其应防止过度负债消费的过快增长。次级债危机之所以使众多金融机构未能幸免，重要原因在于在房价快速上涨的背景下，住房信贷以及住房抵押消费贷款增长迅猛，其后由于违约问题集中暴露，导致金融机构不良贷款激增。近年来，我国住房信贷、住房抵押消费贷款增长很快，并且迅速成为商业银行重点发展的高盈利业务。但随着货币政策的进一步紧缩不可避免，个人贷款的违约风险增加。事实上，目前已经出现个人贷款违约率上升的苗头。因此，为确保金融稳定，监管层应通过多种调控措施，遏制负债消费过快增长的势头，减少其可能给经济稳定增长带来的负面效应。 三是稳步有序地推进金融开放，当前尤其应加强对跨境资本流动的监管，最大限度地减少外部风险对境内资本市场的冲击。近年来，在人民币升值预期等因素的带动下，流动性的境外输入成为境内流动性过剩的一个很重要的原因，这其中包含了相当数量的短期投机资本。次级债危机迅速波及全球资本市场再次表明，在全球资本流动日益频繁且市场预期趋同化的背景下，一个开放经济体的金融市场很难独善其身。对目前我国还处于建设初期的金融市场来说，市场规模、金融产品以及抗风险能力都尚待完善，因此稳步有序的金融开放至关重要。虽然目前我国还实行资本项目管制，但事实证明，相当数量的境外资金已经通过各种渠道流入境内，加剧了境内的流动性过剩。鉴此，监管层当前尤其应加大协调和配合力度，加强对跨境资本流动的监管，防止其对境内金融市场的稳定带来不利影响。 四是主动加快人民币汇率制度的综合配套改革，尽可能地打破市场对人民币单边升值的预期，同时强化外汇储备资金境外运营的风险分析。下一步看，美元加快贬值、美联储货币政策稳中趋松的可能性加大，在国内货币政策将进一步紧缩的背景下，人民币对美元可能面临更大的升值压力。因此，在维持人民币对美元总体逐步升值的走势的同时，监管层应加大人民币汇率制度综合配套改革力度，加快壮大发展外汇市场，完善外汇管理体制，强化人民币汇率制度改革的基础。同时应尽可能地打破市场对人民币单边升值的预期，降低境外投机资金大量入境的压力。此外，鉴于此次次级债危机（注：2007年次贷危机）将对全球债券和并购市场带来较大的结构性影响，应强化外汇储备资金境外运营的市场风险分析。 对境内商业银行的启示 虽然现在，次级债危机对中资商业银行造成的直接损失较小，但商业银行还是应该引以为戒，防范于未然。 一是要高度关注经济周期波动可能带来的风险，未雨绸缪，全面构建稳固的风险观。自2002年中国进入新一轮经济增长周期以来，境内商业银行在旺盛的贷款需求导致的盈利冲动和流动性过剩导致的盈利压力的双重推动下，贷款增长尤其是个人贷款增长速度居高不下，在盈利和风险的天平中，大多数银行偏向了前者。但次级债危机对商业银行的最大教训就是，在经济增长上行阶段忽视风险必将导致经济增长下行阶段风险甚至是危机的爆发。中国经济目前已经历了近6年的经济快速增长时期，无论是从经济运行本身具有的周期性特征，还是宏观调控态势来看，未来几年中国经济高位增长的势头可能放缓。而一旦经济发生周期性波动，商业银行的贷款质量将首当其冲。 二是高度关注个人住房信贷及个人住房抵押贷款的风险。近年来，出于战略调整和经营转型需要，境内商业银行普遍将个人信贷作为一项业务和收入的主要增长点。但经过前述的分析，在目前资产价格快速攀升、未来回调压力加大的背景下，并不能简单地将个人贷款或消费性贷款视为低风险贷款而不加选择地大力发展。数据显示，今年个人中长期住房贷款增长呈继续加快态势，前5个月个人中长期住房贷款累计新增2253 亿元，同比多增2677亿元；7月份上海中资商业银行个人住房贷款继6月放贷激增后再次大幅增加，当月新增房贷58.7亿元，比上月多增13.2亿元，相当于第二季度的全部增量。个人信贷快速增长强化了银行信贷长期化的势头，银行不良资产的上升的隐患加大。因此，次级债危机对商业银行的第二大启示就在于，应高度关注个人贷款风险。为此，商业银行应加强信用系统建设，提高风险防范能力。 三是应切实防止信贷资金进入股市。次级债危机迅速由信贷市场传递到资本市场，又对信贷市场造成重大打击，说明在产品创新不断加快的现代金融体系，风险的跨市场传播较以前亦明显加快。近年来银行资金进入股市的事实将给商业银行的资金安全提出挑战。近来，监管层已对企业挪用信贷资金的8家银行分支机构进行了行政处罚。从商业银行自身来说，应自觉高度关注信贷资金流向股市引发的信贷风险，从加强信贷审查、贷后管理等多方面防止防止信贷资金进入股市。 次级抵押贷款词汇表 ——与信用危机相关的关键术语。 Adjustable-rate Mortgage 可调利率抵押贷款 抵押贷款的利率可定期重新设定，在最初的“优惠”低利率到期之后，通常每12个月会重新设定一次。新的利率是在根据市场情况上下变动的指数利率上，增加一个固定的百分比，或称“收益率”。典型的指数利率就是美国一年期国债所支付的利率。传统的“优质”可调利率抵押贷款的收益率通常约为2.75%。次级贷款的收益率一般都超过5%。 Appraiser 房地产估价师 房地产估价师在房屋出售前会进行检查以确定其价值，通常是将房屋与周边最新已被出售的房产进行比较。贷款人需要估价书来担保房产价值足够作为贷款抵押。许多评论家认为正是由于草率或者不诚实的估价书才造成了现在的房价泡沫，将市场哄抬至高位然后下跌。评论家指出数个利益冲突之处：虽然是由房屋的买主雇佣评估师并支付费用，但是通常是由为房屋出售者服务的中介向买主推荐评估师。只有当交易顺利进行，中介才能从中获利，而房屋的所有者是否有能力偿还贷款或者以足够的金额出售房产以清偿贷款，与中介的收入无关。评论家还指出出借人也不用关心借款人未来的偿还能力，因此也无视虚高的房屋估价书。出借人通常是收取最初的费用，然后将这些抵押贷款出售给投资人。 Auction-rate Security 拍卖标价证券 一种债券，例如公司或者地方政府债券，采取浮动利率，其利率通过拍卖而进行重设。利率重设的频率可能是每天一次，但是间隔很少会超过35天。这些证券通常被认为是安全的流行性投资，回报高于其他“现金”等价物，例如货币市场基金。但是由于次贷危机所引发的信用危机使得这一市场也在萎缩，即使只有极少数的证券发行者真的存在拖欠债款，现在投资者也很难或是几乎不可能出售这些债券。因此，拍卖标价证券市场的问题也被视作是信用市场恐慌程度大小的一种衡量。 Automated Underwriting 自动授信 使用计算机程序来评估借款者是否能够偿还贷款。20世纪80年代和90年代所开发的系统，主要关注下列指标：申请人的信用记录、财产和贷款信息，以及同一申请人以往如何处理相同情况的数据等。这一系统加快了贷款审查进程，并且规避了人为偏见，但是由于次级抵押贷款和其他新型抵押贷款的数据极少，当利率上调房价下跌时，很难准确预测贷款偿还情况。 Collateralized Debt Obligation 债务抵押债券 一种由贷款、债券或者其他债务等组合作为标的债券。通常，CDO以打包或者“部分”（tranches）的形式出现，风险越高收益越大。 Commercial Bank 商业银行 虽然区别日益模糊，商业银行的主要业务是吸存放贷。这与投资银行不同，投资银行主要从事新股和债券的承销发行以及证券市场的其他业务。大萧条时期所制定的法案《格拉斯-斯蒂格尔法案》（Glass-Steagall Act）旨在禁止商业银行从事投资银行的业务，反之亦然。而这部法律的废除使得两者之间的业务分隔越来越模糊。 Credit Crunch 信用危机 银行和其他金融机构停止贷款或者将利率提升到一个很高的水平，造成在此利率下个人、企业和机构减低他们的借款额，这种情况就是信用危机。在次贷危机中，由于担心借款人违约所带来的普遍性恐慌引发了信用危机。这是从因为贷款抵押证券的价值不明，因此拥有大量此类证券的市场参与者财务状况也受到怀疑而开始的。 Discount Rate and Discount Window 贴现率和贴现窗口 贴现窗口是美联储所采用的一种机制，即向合格银行发放短期贷款以维持其现金流动性。贴现率是指此类短期贷款的利率。历史上，贴现窗口仅限于提供隔夜贷款，应对临时情况。而次贷危机所引发的信用危机使得银行难以借款，联邦当局放松了贴现窗口的限制。在2007年9月，条款改为银行借款可长达30天，并且将贴现率由5.75%降为5.25%。2008年4月30日进一步降低利率，仅为2.25%。在2008年3月16日，贴息贷款时限延长至90天。 Equity 资产净值 房屋价值与抵押贷款所剩债务之间的差额。在抵押贷款期间，房屋所有者的月供将逐步减少剩余的本金或者债务。在这期间，房屋价值逐步升高。这两大因素导致净值增加，使得房屋所有者确信出售房产所获资金足以偿清贷款。然而，在过去的1~2年内，全美的房屋价格平均下降了13%，在前几年获利颇丰的某些市场上，价格下跌幅度更大。由于最近贷款买房的借款人尚未偿还足够的贷款以大幅降低其债务，他们目前属于“负资产”——即房屋的价值低于所借贷款。 Fed Funds Rate 联邦基金利率 这是由美联储公开市场委员会所设定的利率，是美联储的存托银行向另一家存托银行借出短期贷款的利率。美联储通过提高利率来抑制借款，减缓经济并且降低通胀风险。通过降低利率来鼓励借款，使得货币充裕来刺激经济发展。
Foreclosure 止赎权 指的是一旦借款人违约或者停止交纳月供，贷款人将获得房产所有权的这一过程。房屋作为担保物以减少贷款人的损失。这就是为什么按揭的利率低于信用卡利率，因为后者没有担保物。通常，因为各种法律费用、诉讼期间数个月的月供损失，以及出售维护不当的房产的难度，贷款人诉诸于止赎权仅能偿付其所贷款项的一半。 Glass-Steagall Act 《格拉斯-斯蒂格尔法案》 对应1929年的股市崩盘，美国国会于1933年通过的法案，由此联邦法律禁止商业银行从事投资银行的业务，反之亦然。这一法律于1999年因鼓励创新而被废除，允许商业银行和投资银行开展另一方的业务。许多专家认为这一法律的废除为政府部门留下了诸多监管空白。 Investment Bank 投资银行 一种金融机构，主要参与承销新股、债券和其他有价证券的发行，对公司的收购和兼并提出建议，以及进行其他与金融市场相关的业务。直到1999年《格拉斯-斯蒂格尔法案》废除之前，投资银行禁止从事商业银行的业务，例如吸存放贷。近年来，两种银行之间的差别逐渐模糊。 Liquidity 流动性 说明了购买和出售有价物的难易程度。流动性投资，例如购买知名公司的股票，可以在短期内买卖，而非流动性投资则做不到。房屋通常被视作非流动性投资，因为房屋出售通常需要数月时间。市场情况恶化时，流动性投资可以变成非流动性投资。例如，发行公司债券的公司遇到财务困境，这使得投资人担心这家公司可能无法偿还所承诺的本金和利息，那么其债券流动性将会降低。 Loan-to-Value Ratio 贷款与价值比率 指的是按揭贷款规模与房产价值的比率。在20世纪80年代，贷款人通常要求首付款为总房价的10%-20%，而按揭额度为成本的80%-90%。在90年代和2000年以后，贷款人的按揭达到了购买价格的95%-100%，有些时候甚至更多，屋主用其多余部分来支付房产买卖手续费或者修缮房屋。没有交纳大额首付款的屋主并没有以自己的财产承担风险，当他们出现财务问题的时候非常有可能停止支付按揭款。 Monoline Insurance 单一险种保险 这是一项保险政策，保证债券或者其他类型债务发行人可支付所承诺的本金和利息。通过购买这种保险，发行人可以提高债务安全评级，降低必须支付的利率，从而吸引投资者。单一险种保险最初用于地方政府债券。保险人逐步扩大他们可承保的债务类型，当次级抵押贷款的发行人未能按期支付债务时，保险公司必须强制支付赔款，不少公司因此损失惨重。 Mora Hazard 道德风险 最早是一个保险行业术语，指的是提供安全保护网反而会刺激危险行为增加的情况。有些人认为旨在帮助在次贷危机中受损的屋主和贷款人的措施将会导致风险更大的贷款行为，反之，让这些人面对承担损失的冲击将会抑制高风险行为。 Mortgage-backed Security 抵押担保证券 抵押担保证券是由投资银行等证券公司将大量房屋贷款进行捆绑作为抵押的一种证券形式，类似于债券。持有抵押担保证券的投资人将根据他们所购买的本金和利息份额，定期收到屋主所支付款项。通常，大量的抵押贷款被打包或者分为几个“部分”，每一部分的风险和收益均不相同。持有最安全部分的所有者收取的利率最低，但是有权作为第一顺位获得屋主的付款。而持有风险最大部门的持有人收取最高利率，但是如果屋主不能支付月供，那么他们则是第一个受损的人。 Off-Balance-Sheet Entities 资产负债表外实体 由母公司设立的一种子公司类型，用于融资或者开展某一特殊业务。因为子公司是独立的法律实体，它的资产和负债不会显示在母公司的资产负债表或者会计报告中。资产负债表外实体确实拥有合法用途，但他们可被用于向母公司股东隐藏负债状况。在次贷危机中，金融公司运用这些实体从事高风险业务，例如出售以次级贷款为抵押的抵押担保证券。当实体受损时，母公司根据法律无须提供帮助，但有些母公司为了保护与那些投资于此类实体而受损的客户关系而被迫伸出援手。因此，母公司也遭受了其股东所没有预见到的损失。 Prepayment Penalty 提前还款罚金 许多次级抵押贷款包含如下条款：在还款期的头几年就清偿全部贷款的屋主必须交纳额外的费用。这为那些希望以更优惠的条件重新贷款以偿还次级贷款的借款人创造了新的障碍，因为次级贷款由于利率增加而需交纳更高的月供。 Rating Agencies 评级机构 信用评级机构为公司债券等证券打分或者评级。他们的主要工作就是评估风险，从而决定债券发行人是否能向投资人偿付所承诺的本金和利息。考虑因素包括发行人的财务健康状况、金融市场的一般情况，以及发行人与之有业务往来的其他公司的财务情况等等。被评为最佳质量的债券或者其他证券，例如AAA级，通常支付的利息低于风险更大、品质更低的债券。因此，当所发行的证券获得高评级，那么发行人就节约了成本。在次贷危机中，许多抵押担保证券的风险远远高于它们各自的评级，导致众多评级机构备受批判。一些专家认为评级机构已经尽其最大努力来评估那些缺少历史数据的新型证券。而批评者则指出：评级机构有财务上的动力来满足为那些为其评级付款的发行人，而且评级机构经常与这些公司之间还有其他有利可图的业务往来。 Reset 利率重设 重设就是改变某一可调利率抵押贷款（例如ARM，即拍卖标价证券）利率的过程。大多数的ARM一开始只收取“优惠”利率，在头1-3年间保持不变。此后，随着市场利率的升降，利率通常12个月变化一次。 Risk Premium 风险溢价 风险溢价指的是投资人要求较高的收益以抵消更大的风险。财务动荡的公司所发行的“垃圾”债券通常支付的利息高于特别安全的美国国债利息，因为投资人担心公司将无法支付所承诺的款项。 Securitization 证券化 像屋主每月交纳月供这样的收入流可以进行捆绑形成一种债券，出售给投资人。这就是证券化。证券化允许原始贷款人将所持有的长期价值（例如30年期的按揭）转化为即时收入，为其他贷款提供现金。因此，证券化也使得更多的抵押贷款有钱可用，将抵押贷款的风险分散到全世界的投资人身上。投资人对于高收益投资的渴求可能会促使抵押贷款的出借人提供超过合理水平的次级贷款，这就导致了次贷危机。 Structured Investment Vehicle 结构化投资工具 结构化投资工具是指一种通过出售短期低利率的证券、购买长期高利率的证券、并从中获利的基金。2007年，许多结构化投资工具都遇到了麻烦，因为短期利率上调而抵押担保证券变得难以交易。虽然设立结构化投资工具的金融公司通常无法律责任去支持这些独立实体，许多公司仍然觉得他们必须这么做，以保护与投资人之间的关系。 Subprime Mortgage 次级贷款 次级贷款就是一种提供给那些信用评级较低或者具有可能加大其违约或者无法支付月供等其他风险特征的借款人的抵押贷款。为了抵消风险，次级贷款的利率高于通常的“优质”贷款利率。大部分次级贷款开始的1-3年间收取较低的优惠利率。此后，通过在基础利率（即某一债券的市场利率）上增加一定百分比来重新设定利率。从2005年起，重设利率使得不少次级贷款的借款人每月月供增加50%以上，造成了拖欠付款和房屋止赎等现象不断增多。 Systemic Risk 系统风险 指的是危害整个金融系统的风险，就像传染病或者多米诺效应一样。例如，一家机构的破产可以危及对其资产可主张权利的其他机构。这种对其他机构的损害可以会以同样的方式伤及更多机构，创造出多米诺效应。美联储担心出现系统风险，因此采取了多个措施防止贝尔斯登（Bear Stearns）股票崩盘。 Term Auction Facility 短期标售工具 由美联储于2007年12月所设立，旨在提高金融市场的流动性。短期标售工具向银行提供可长达28天的贷款。美联储已经逐步增加通过短期标售工具可运用的资金额度，目前已增至1500亿美元。 Term Securities Lending Facility 定期证券借贷工具 由美联储于2008年3月所设定，向主要的交易人（即主要银行和投资银行）提供长达28天的贷款。贷款额度可高达2000亿美金。除了现金，定期证券借贷工具还提供美国国债，以风险更高的证券作为担保。这包括了抵押担保证券、学生贷款担保证券、信用卡借款、家电贷款和汽车贷款等。 Tranche 部分 较大事物中的一部分。抵押贷款被捆绑在一起，转化为债券出售给投资人。虽然整体来看这种债券不太可能获得AAA级投资评级，但是这些证券可以被分割为风险不同的各个部分。如果屋主停止支付月供，那么高风险部分首先受损，但是这部分债券也会带来最高的收益。其他部分可能有权第一顺位获得借款人的月供，更安全但是收益也较低。虽然这些抵押贷款整体上无法获得较高的评级，但是通过将风险集中在评级较低的那一个部分上，投资银行可以从中提炼打包出AAA级评级的证券。 Transparency 透明度 指的是外界看清内部运行的难易程度。美国证券市场被认为是很透明的，因为财务报表要求提供各类详细信息，例如利润、损失、资产、负债、高管薪酬、诉讼以及其他可能影响股票价格的因素。正是由于缺乏透明度或者不透明才导致了次贷危机，因为投资者、监管人员和公众很难看清那些决定次级贷款证券价格的因素。当危机蔓延开来，投资人担心系统中可能存在着比看起来更重大的风险。
