首开股份:货多钱少



  任鹏宇

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  2009-6-22

  投资者报(记者任鹏宇)首开股份(600376.SH)期待已久的定向增发终于获批。

  首开股份将以不低于11.56元/股的价格定向增发3.5亿股A股,用于投资位于北京、苏州的5个房地产开发项目。“这次增发很关键。增发后公司资产负债率将会有明显改善,从83%降到70%左右。” 首开股份证券代表钟宁告诉《投资者报》。他同时表示,随着房地产市场销售转暖,公司对目前房地产市场的形势判断是谨慎乐观的。

  资金困境,增发解渴

  房地产行业目前普遍面临资金紧张的问题,不过首开股份更严重些。

  钟宁介绍说,自2007年6月首开集团主营业务资产打包装入上市公司,首开股份的资产和项目规模大幅提升,但由于开发所需资金庞大,负债率一直居高不下,2008年末,公司资产负债率达83%。

  2009年一季度,首开股份商品房销售收入大于去年同期,不过实现净利润仅7603.94万元,同比下降23.32%。由于银根放松,公司加大了从银行取得借款的力度,银行借款同比增加294.13%。截至一季度末,公司货币资金32.51亿元,环比增加了10.1亿元。但贷款大幅增长,公司一季度利息支付比相应增加了223.83%。

  首开股份董秘王怡认为,唯一能快速解决公司资产负债率过高的办法,就是通过定向增发。“目前在建和拟建项目较多,需要投入大量资金,在银行信贷为主的融资环境下,日益紧缩的信贷政策使得公司现金流趋紧,迫切需要通过资本市场进行融资,以保证现有项目能够顺利开发。”

  为缓解资金压力,降低经营风险,首开股份加大了项目转让的力度。同时,公司去年下半年开始加大力度降价促进资金回笼,同时放缓开发节奏,并将部分短期借款转为长期借款以减少短期现金流出(期末短期借款下降64%,长期借款上升26%)。

  谨慎乐观,奥运项目潜力大

  “今年前几个月的销售比预期的要好。目前公司主要在售的项目包括望京的两个、幸福村、常青藤以及市场知名度比较高的首城国际等项目,各个项目销售基本都不错。”钟宁表示,“对于房地产形势我们谨慎乐观。”

  钟宁介绍,首开股份今后的开发方向还是以住宅为主。他说,北京最近推出的几块地首开都在关注。

  虽然首开表示,今后将逐步退出土地一级开发项目,不过钟宁承认,目前公司手里还有一些一级土地开发项目,他表示,这些地块规划是商业地块的将基本以转让为主;一级开发后规划为住宅项目,首开能将尽力争取。

  同时,针对保障性住房建设市场急剧扩大的市场前景,钟宁说,“保障房首开还是有一定的关注,但具体的项目还是要看核算下来的经济效益。某些地理位置比较好,地块面积比较大的、预期的售价与周边的商品房有足够价差的项目我们会去争取。回龙观项目今年、明年再结算一部分就彻底做完了,目前还有100万平米左右未交付的经济适用房和未建商品房,最终公司将有一个大的结算。”

  另外,市场还十分关注公司参与的奥运投资。国信证券研报表明,公司通过参股46%国奥投资发展有限公司参与奥运会场馆及配套设施的建设,国奥投资开发的奥运村总建筑面积52万平米,项目毛利较高。奥运闭幕后,奥运村经过重新装修后交付使用,国奥投资回报将成为公司未来2年盈利的重要支撑。预计公司2009年盈利将是正增长。

 首开股份:货多钱少
  对此,钟宁表示,建筑行业的收入原则是竣工交付后才能签收入,由于奥运项目的入住将从下半年开始,这块的投资收益将在2009年年报中体现出来。  

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