抑制房地产泡沫 房地产泡沫,有还是没有?



  今年上半年,房地产业成为最早复苏的行业,其回升速度远快于实体经济的复苏进度。有人认为,中国的房地产业已经开始了新一轮的“泡沫”,另外也有人认为房地产行业远没有达到泡沫化的程度。那到底是有还是没有呢?

  “我说没有就没有”

  无泡沫论代表人物:

 抑制房地产泡沫 房地产泡沫,有还是没有?
  北京师范大学房地产研究中心主任  董藩

  华远地产股份有限公司董事长  任志强

  董藩关于“房地产泡沫,我说没有就没有”的言论,雷得人们张大了嘴巴。之所以出此言,是因为他认为房地产业在国民经济中绝对占有“主导、支柱和先导作用,直接、间接拉动了1/4的GDP增长”。并且,在其他产业都相对过剩的情况下,房地产依然是最保值的投资产品,所以说房地产正在拯救中国。

  但关键是,具有支柱、先导属性且最保值的房地产业就一定没有泡沫?也许在他的定义中,不过剩的产业就不算有泡沫。

  和董藩的雷相比,另一些专家的解释显然更有技术含量。比如,由于中国住房抵押贷款没有证券化,无“零首付”,因此“中国版”的次贷危机不会发生。再比如,最近国内房价的快速飙升也只在几个特大城市中出现,因此房地产过热只是局部效应。

  核心问题是信贷无限扩张

  信贷偏松论代表人物:

  中国社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容

  玫瑰石顾问公司董事 谢国忠

  对此,易宪容认为,上世纪80年代,日本、美国、中国台湾和香港等地发生的金融危机都与房地产泡沫有关。这些地方,既不存在按揭贷款证券化,也不存在个人按揭贷款的“零首付”。因此,按揭贷款证券化及“零首付”只是导致房地产泡沫产生的一种诱因,不是根本所在。

  推动这一轮房价上涨的主动力是货币。房地产业的复苏,让很多流动资金看到了利润来源。加上对“滞涨”的恐惧,短期内大股资金进入房地产市场,导致房地产泡沫的核心正是信贷的无限扩张。

  而谢国忠认为,中国股市和房地产市场价值被高估了50%,甚至100%。这两个市场很可能在今年四季度出现调整。

  需求或致楼市瞬间逆转

  供需不平衡论代表人物:

  中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌

  国务院发展研究中心金融研究所证券研究室主任 范建军

  信贷宽松除了造成大批资金流入房市之外,也提升了大批投资性需求。这些需求正是通过银行杠杆作用扩大的。再加上以北京为代表的一线城市建筑用地供应量明显不足,大量的需求面对有限的供给,无疑将哄抬房价,市场环境过热在所难免。

  与供应的相对刚性不同的是,需求的弹性十分大。目前,购房者队列正从“刚性-改善-投资”转向“投资—改善—刚性”,因为,上半年房地产刚性需求的释放使得这类客户正在“消失”,而投资需求最容易受到“名正言顺”的打压。需求的高度敏感性和脆弱性,有可能导致楼市瞬间逆转。如果总体需求逆转,结果就是重演2008年行情。

  因此,顾云昌认为,对北京市场进行调控,最好的办法就是增加供应量,从供不应求转变为供过于求,这样房价自然就会降下来,市场情况也会更加冷静。

  土地市场已成投机温床

  土地政策论代表人物:

  北京天则经济研究所所长  茅于轼

  万达集团董事长  王健林

  也许,增加土地供应不失为一个好办法,但在这之前,要首先理顺地方政府财政收入的脉络。

  土地销售收入以及物业销售带来的税收,占了地方政府财政收入很大比例,因此,地方政府有很强的动力刺激房地产市场发展。但是,执着于土地投资拉动经济增长的模式,对城市、区域乃至国家的经济发展将会带来伤害,很可能使土地市场成为投机的温床,最终偏离城市经济健康发展的本意。

  而王健林的建议是,实行限制房价的土地出让方式,即先规定出让土地建成后的房屋销售均价,再将土地公开“招”“拍”“挂”。限了房价的土地是一定不会出现“地王”的,因为没有一个企业愿意做赔本的买卖。

  软泡沫变硬皮球反弹

  硬泡沫论代表人物:

  世邦魏理仕中国区董事总经理  祝惇若

  全国工商联房地产商会会长  聂梅生

  8月份的中央工作会议已经定调,继续当前适度宽松的货币政策。“维稳”已是日后中国楼市的基调。中央当然知道房地产有泡沫,但是根据目前地产政策推断,政府似乎很有把握在适当的时候适度挤出楼市泡沫,令其不至于破灭。

  而事实也是如此。纵观近几年的政府动作,只要政府狠抓房地产,采取诸多措施,地产就会死水微澜;一旦放开,就会迅速上升,火爆异常。

  因此,诸多业内人士的看法是:政府只有在实体经济彻底复苏之后,才会再一次关注民生,“打压“房价。近期,政府会通过二套房袋等政策微调房地产,减缓房地产泡沫扩大化。

  目前谈论房地产是否有泡沫,或者泡沫何时破灭,完全没有必要。因为,相信政府有太多的手段对付楼市、调控楼市。

  (《投资者报》记者苏慧整理)  

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