爱华网采访·撰文/韩笑 周颖 摄影/徐胤
“地王效应”以及由“地王效应”引发的区域房价上涨，是典型的泡沫成因。 数字商业时代：楼市的“繁荣”和资本市场始终是有密切联系的。这一轮也和2007年那一轮有相同之处，即很多房地产上市公司拿地热情超过非上市公司，这种现象如何理解？ 范小冲：现在的房地产狂热和2007年似曾相识，表现为房地产泡沫的堆积，是房地产市场和资本市场同步共振的结果。 如果仅从单一项目，从开发成本和未来运作来看，高价拿地、“地王”现象很难理解。但是从资本层面来看，又存在一定的“合理性”。在资本市场上，上市公司股价同其市盈率成正比。一些上市公司抓住当下市场的高市盈率和资本泡沫的有利时机，通过“地王效应”，拉升市值，扩大影响力，追求股东和公司整体效益最大化。老股东则在其推高股价的同时，完成分拆、上市、融资、扩股、发债和变现，成功获利退出，而其虚高的地价则留给了那些狂热追逐资本泡沫幻影、盲目跟进追涨的新股东们。 数字商业时代：按目前现状持续下去，将会对市场产生什么影响？会形成大量的泡沫吗？ 范小冲：在资本游戏下产生的“地王”所标注的重置成本不是真正的土地市场成本，“地王效应”以及由“地王效应”引发的区域房价上涨，是典型的泡沫成因。 建立在虚高重置成本预期上的房价预期缺乏真实市场的支撑，偏离真实供需博弈，超越客户的购买能力，建立在激情和对赌之上的泡沫早晚会有崩溃的一天。这种虚高的房价将会回归理性，2008年泡沫崩溃的场景相信很多人还记忆犹新。 数字商业时代：“国进民退”是目前房地产市场上最流行的一个词。很多人认为国企拿地推高了房价，站在这个特殊的环境下来看，“国进民退”是否有其合理性？ 范小冲：年初，国企是在承担政府救市责任，通过投资房地产，重树市场信心。国企入市，抬升地价，地方政府从高价卖地中受益，银行的巨量信贷资金转化为地方政府的财政收入。地价上涨推动房价预期，民间资本逐步开始跟进，房地产市场被迅速激活。然而国企的抱负绝不仅于救市，他们有效利用了国家救市的政策、资金及垄断资源的优势，大肆圈地圈钱，以实现其自身重组、政策变现、低价融资和国庆献礼等各自的目的，在全球经济危机政府救市中上演了中国所独有的“国进民退”的大戏。 数字商业时代：“国进民退”这种现象你认为会有持续性吗？ 范小冲：地价和房价的追高并不代表着房地产市场的繁荣。如果不是效率的提升，收入和就业的增加，而仅仅依靠投资政策和资源垄断，“国进民退”将不具可持续性。借助危机背景，在不对称的资源、政策推动下和在非完全市场竞争下形成的“国进民退”扭曲了市场资源配置和打压了市场活力和效率。
国企高价拿地变相推动了房地产市场的投机热情，引发产能过剩，需求不足，实体资本大量出逃进入股市和楼市炒作。这同国家救市、经济转型、促进实体经济增长、拉动内需、解决就业的目标也是相悖的。 我们应在国家战略层面上认真审视“国进民退”的现象，使国家资本投入在更多关系国计民生基础、能够激发民间投资乘数效应、促进中国经济转型和提升就业上，而不是借助危机，依靠国企优势“与民争利”。
