爱华网对于自己的“言行不一”，大摩解释为“房地产的形势变化很快，谢国忠的报告具有示警意义”。不过，2004年12月，著名经济学家厉以宁指出，国外经济学家宣扬泡沫或崩溃，其目的是在为外国资本进入中国之前先打压市场。
实践检验外资的投资行为显然比其言论要更“真理”。数据显示：2004年以来，外资房产基金在上海年收益达20%-50%，北京为8%-15%，而新加坡和日本的收益仅分别为6%、4%。外资们不得不承认：“世界投资进入中国房市的热情越来越强”，继而他们认为，投入中国的资金比例太少。 高额回报率像磁铁一样吸引着全球资金。“上海房市投资中境外资金已占据主流”， 瑞士信贷的经济学家陶冬说。即使普通的上海民众也有这样的经历：“有海外亲属的大都会接到电话，希望委托购房，接着亲属又带着朋友来买楼盘”，“上海楼市的外资有95%是投机性的”，外资背景的高纬物业评估。上海人更流行这样的说法：“2004年后上海楼市属于外国人。” 虚伪的担忧 进入2005年，一路飞涨的房价令“赚钱赚得手软”的地产商终于也产生害怕的感觉。地产名人任志强坦露：“房价再涨是个危险信号”，潘石屹坦言：“不太正常了。不正常的时候就肯定要出事。（房价）会向炸弹一样爆炸。”曾经唱多楼市的不少国内经济学家也开始逐渐转向，认为中国房市存在巨大隐忧，应当警惕房价暴跌带来的金融风险。2005年7月，中国政府不得不出手干预：土地、税收、金融“三剑合舞”，砍向过热的楼市，楼市进入敏感期。此时，国内部分开发商变得小心，开始拿地谨慎、减少投资。 大摩的谢国忠这时也继续警告，“外资希望迅速套现，中国政府应该加以警惕”，他更称，楼市的市值将占中国GDP的30%，住房供需失衡将加大房地产业和经济硬着陆的风险。 而奇怪的是，在唱空力量继续加强的情况下，外资在中国楼市却是进一步高歌猛进：2005年，来自美国的投资基金占到了七成左右，到2006年欧洲及亚太地区的投资基金异军突起，形成与美国财团各据半壁江山的局面。2006年，国际地产机构戴德梁的报告显示，外资投资房地产成交价值超过180亿元人民币，是2005年的3倍多。他们的投资由快进快出的投机转向收益更为丰厚的开发领域。 海外基金的大手笔操作令人费解。“宏观调控对国外游资打击很大，但未伤筋动骨。我们更加看好宏观调控期间挤掉泡沫的中国楼市。”2006年11月，德意志银行房地产部门RREEF坦诚。“宏观调控让投资中国房产的机会越来越成熟。”一边看好人民币升值的前景，一边看好外资买房享受的国民待遇，外资大量进入中国。 内外资合唱 房价像脱缰的野马一路狂飙到了2007年５月。这个月底，国家九部门联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，房价涨势终于开始得到遏制，交易量更是大幅度锐减。６月１日-７日， 深圳二手楼成交量一下子下降了五成。 这时候，不仅国内投资者和房企们开始迷茫，国内各类机构不断出炉的各种数据也让人一头雾水。国内的经济学家和开发商使出了浑身解数，一边拼命唱多，一边呼吁政府救市。 市场在分化，习惯于在暴利环境下 “淘金者”令中小开发商无力应对剧烈的市场变化，从此渐渐撤离楼市，他们留下的项目相当一部分成为外资们的血食。与此相伴随的是，外资加快了在内地扩张步伐。摩根士丹利、高盛、花旗房地产投资基金等海外机构认为一线城市房价颇高、聚集风险，因此纷纷将触角伸向了二、三线城市。 外资大量涌入哪里，哪里便开始了新一轮的房价暴涨。上海房地产评论人顾海波则说：“热钱严重地透支了当地老百姓的购买力和土地资源，给可持续发展留下了巨大的隐患。”而中国房价则在政府集中的宏观调控下日益飞涨，出现了“越调控越涨价”的怪现象。 此外，一些境外投资机构抱着人民币升值的预期，大规模购买房产以便在短期获利。专家表示，“国家调控下来的房价，反而成就了国际资本的逐利。” 阴阳不定 2007年年底，末路狂奔的楼市终于力竭，开始陷入低迷。2008年3月，著名投资大师罗杰斯建议不要到上海买房，称中国房地产市场将出现调整，部分投资客将在2008年破产。 然而，外资进军的脚步却并没有停止。2008年初，荷兰ING公司宣布约3亿美元的房地产基金计划，瑞银集团计划募集3亿美元成立投资企业，北欧SEB也曾宣布成立基金。《华尔街日报》称，中国地产上市公司进入价值低估阶段，亚洲房地产市场拥有较大成长空间。 似乎国内市场的低迷又成他们进入的良机，这一切仿如2004年外资“唱空做多”一幕。 然而，这次外资基金在中国栽了一个大跟头。2007年9月，英国地产基金高富诺耗资5.4亿元完成对上海“翠湖天地”的收购。一年后，价格回调大大出乎他们的预料。其董事总经理John So表示，中国房市已大变，外资开始承担更大风险。私募Colony Capital Asi刘彦更直言：在过去的两三年里，凡是在中国投资地产的基金，无论是黑石、凯雷，还是大摩，都将面临着亏损。 越来越多的学者、市场专家，开始关注、担忧房地产泡沫问题。然而，2009年5月以来，瑞银、花旗、摩根大通、高盛、野村证券等国际投行纷纷再次转向，称“看好中国房地产”，立论基础是“刚性需求释放带来成交量强劲回升，这一趋势将持续”。野村最新报告认为：内地房产市场会继续强劲，预期2010年将有7.4亿平方米创纪录的成交量。 外资投行唱多的同时，国内投行和证券研究机构也一致唱多。中金、申万等认为，中国经济回暖，地产行业需求旺盛，加上政策扶持，年底回升确定。 而事实是，楼市已呈现“疲态”。北京、上海、深圳等一线城市住宅成交量连续数周回落，有价无市的迹象明显。2009年7月，一直唱多中国楼市的野村证券，悄然将原雷曼兄弟在国内的房地产资产全部抛售，外资也已经将他们的地产资产悄然变现。瑞银、摩根士丹利、摩根大通在5月已数次减持富力地产。 对于一边唱多，一边卖空的行为，大摩表态：“不会因为华尔街的危机，一夜醒过来就要卖楼”，“这是正常的市场交易行为”。但是，更多投身中国房市的外资开始收缩战线：新加坡雅诗阁、澳大利亚麦格理、花旗银行都有意出售其公寓项目。 外资的这次“断臂”并非毫无预兆。 7月下旬，摩根士丹利指出，中国房地产业很危险，中国开发商可能在楼市衰退后破产，并将重创银行业。而外资开始出货的原因则是，“对中国楼市的预期消极寻求套现；金融风暴自身难保，收回资金回家救火”。 外资撤离的迹象令市场不安。“如果外资离开了，他们的物业便有贬值的可能。房地产市场过热，如果房地产企业和银行纷纷做空的倒闭，那么，中国金融安全就会被严重削弱。”仲量联行陈立民如是分析，“这正是政府最担忧的事情。” 神奇的高盛 刘美 想想看，一个顶级投资银行家，放弃数百万的年薪，甘愿去做年薪二十万的财政部长，难道只是为了报效祖国吗？事实上，自从鲁宾当上财政部长，美国财政部就变成了高盛的后院 20 09年7月27日，以艾伦·格雷森（Alan Grayson）为首的十名美国联邦众议员联名向美联储主席本·伯南克上书，对美联储的救市政策提出质疑，认为他们在华尔街人人自危的今天，还在有意包庇一家投行，这家投行的名字就叫做——高盛。 在此后几周内，高盛的名字再次变成了各大媒体的头条。人们惊讶地发现，在这场史无前例的金融海啸中，高盛不仅屹立不倒，还令人惊奇地创造了可观的利润！在最新的财务季报中，高盛的净利润高达34亿美元，其中有78%来自令其他投行吃尽苦头的高风险领域。与之相比，摩根大通虽然也取得了27亿美元的利润，但其中大部分是一般交易性收入，对于高风险的按揭债券，他们则是避之唯恐不及。 高利润当然就意味着高奖金，2009年上半年，高盛已经拿出114亿美元用于分红，比2008年还多出34%，全球经济和美国股市仍处于近年来最低谷之时，高盛却创下有史以来奖金的最高纪录。正在等待救济的华尔街同行望着他们，嫉妒得简直红了眼。 为什么？大家都在问。为什么偏偏又是高盛，不但躲过了这场浩劫，还因祸得福捡到大便宜？听到这些疑问，高盛银行家们莞尔一笑：原因很简单，因为我们是神奇的高盛！ 无冕财政部 高盛的传“奇”史，至少可以从1998年说起。 那年5月，美国商品期货交易委员会的女主席Brooksley Born给克林顿政府写了一封言辞恳切的警告信，她凭借敏锐的市场触觉和专业知识，推断CDO等信用类金融衍生品将导致一场大灾难，她建议政府严格管制这些金融工具，银行应披露更多细节并维持储备金。 这个建议合情合理，并且得到了联邦政府问责办公室（GAO）的数据支持。但出人意料的是，克林顿的经济管理四人组清一色地表示反对，尤其是财政部长鲁宾反对得最凶。 鲁宾为何会对这件事如此热心呢？原因很简单。这位享有盛誉的财政部长在担当公职之前，曾在高盛工作了26年之久，而高盛作为这些复杂金融衍生品的主要承销商之一，无疑将成为重点监管对象。想想看，一个顶级投资银行家，放弃数百万的年薪，甘愿去做年薪二十万的财政部长，难道只是为了报效祖国吗？事实上，自从鲁宾当上财政部长，美国财政部就变成了高盛的后院。 1998年6月，在鲁宾的提议下，国会剥夺了商品期货交易委员会的监督权力，用这种手段让他们的女主席闭嘴。这还不算完，2000年，在国会的最后一天会议上，鲁宾在最后一分钟塞进了厚达11000页的《商品期货现代化法案》，导致国会在没有时间讨论的情况下匆匆表决，最终通过了这项臭名昭著的法案。根据该法案，银行在交易利率掉期等金融衍生品时几乎不会受到任何监管。 高盛成为该法案最大的受益者之一，2000年以后，他们可以把低等级信贷随心所欲地加工成各种衍生品卖出去，这些衍生品的结构如此复杂，加上信用评级公司为虎作伥，导致大部分客户都不清楚自己究竟买了什么。更绝的是，高盛一面卖出复杂衍生品，一面又在期货市场上做空这些证券，也就是说他们明知道自己卖出的产品会跌价。不少基金经理将之直斥为“赤裸裸的证券欺诈行为”。 然而高盛是不会理会这些批评的，因为它“朝中有人”，事实上，它已经成为金融界的无冕之王。 救市大赢家 克林顿—小布什之间的改朝换代之后，鲁宾也从财长的位置上退了下来。取而代之的，是高盛的前CEO亨利·保尔森。既然已经是自家后院，当然不能让大权旁落。时间走到了2008年，鲁宾的所作所为终于酿成恶果。金融海啸袭来，华尔街一片废墟。亨利·保尔森摩拳擦掌，开始了一项史无前例的救市计划。
