爱华网到底是政府供地不足,还是开发商大量囤地?在无休止的争论过程中,一场“囤地”狂欢正在“官系(国资)”地产公司阵营里悄悄上演。 8月17日,央企招商局集团旗下的招商地产(000024.SZ)召开股东大会,正式通过非公开发行股票相关议案。在这次股东大会上,招商地产同时还宣布了另一项重大计划:对2009年经营计划进行重新调整,计划开工面积由112万平方米调整为247万平方米,较原计划翻了一番。 招商地产“中途”提高工作目标的理由很简单:上半年公司销售面积62.32万平方米,销售金额高达71.69亿元。销售面积、销售金额、销售回款率均超过计划,扩大生产势在必行。 “按照融资计划,此次增发募集将不超过50亿元,用于购买蛇口工业区拥有的鲸山九期项目的土地使用权及后续开发投入。”招商地产负责人透露。 招商地产如同近来“官系(国资)”地产公司的一个缩影,按照“提高销售目标—融资—购地—扩张”的模式在发展。中海地产、远洋地产这些在上半年购地寥寥的大型房企,也都计划着在完成融资后发力,土地市场再度成为各家房企下半年工作的重点。 和之前个别国企热衷于购买“地王”不同,2009年“夺地大战”中充斥着更多“官系(国资)”地产公司的身影。 《投资者报》调查统计,截至2009年8月19日,18家“官系(国资)”地产公司共拥有土地储备2.36亿平方米。绿地集团、保利地产、中海地产、华润置地和中信地产目前的土地储备量均超过2000万平方米。其中绿地集团以4233万平方米的土地储备位列《投资者报》“国资地产圈地榜”榜首。 意外收获吊高胃口 同比增长353%和246%,这是日前北京国企首创置业(02868.HK)为投资者提交的成绩单。 根据首创置业8月中旬发布的公告显示,今年1月~7月,公司累计销售签约面积为64万平方米,签约金额达到64亿,同比分别增加353%和246%,完成全年60亿销售目标的107%。 “7个月就已超额完成全年销售目标,自然对下半年有更高的预期。”首创置业总裁唐军表示。 过去一年的楼市低迷让开发商在制定2009年销售计划时低调了许多。众多开发企业的销售目标只比2008年提高20%左右。一些企业甚至没有具体的业绩目标,采取“以销定产”的策略。 但成交量突然井喷、存货量明显下降,中房指数研究院副院长陈晟对记者说:“在意外收获了今年一二季度的销售佳绩后,资金实力雄厚的国资地产公司势必根据不同情况调整销售目标。房企提高销售目标,或许仅仅只是开始。” 就在首创置业发布公告后不久,中海地产也宣布,决定把全年销售目标从350万平方米上调到430万平方米。上调销售目标正是基于今年以来良好的业绩:截至7月底,中海地产累计实现销售面积324.9万平方米,销售金额303.6亿,分别同比增长71.1%和97.9%,超额完成全年280亿销售目标的108.4%。 保利地产上半年实现签约销售面积同比增长164.41%、签约金额同比增长168.18%。 陈晟说:“据最近接触的一些国企地产来看,会按市况逐步调高售价。”而调高售价的目标当然指向“冲击新的销售业绩”。 克而瑞中国研究中心总经理陈啸天8月初接受记者采访时表示:“保利、金地也可能上调2009年计划开竣工面积。如果下半年市场稳定发展,还将有更多的企业上调开竣工目标。” “由于目前国资地产企业成为拉动经济的主要力量,普遍期望加速开发。”他说。 储备超2亿平米仅是起步 开工面积的增加必然需要更大的土地投入,但除了少数实力雄厚的民营巨头,“圈地运动”更像是一场“官系(国资)”地产公司的盛宴。依靠强大的融资机器和集团公司的资源优势,“官系(国资)”地产公司更有扩张的资本。 陈啸天表示:“国资背景企业对于土地价格并不敏感,政府为了维持土地市场的成交,会要求一些国资背景企业拿地。” 如果单从数据上来看,目前“官系(国资)”地产公司的土地储备“相当殷实”。《投资者报》调查发现,18家“官系(国资)”地产公司拥有高达2.36亿平方米的土地储备量。这一数字与2008年我国全年2.76亿平方米的土地开发量相当。其中以绿地集团、保利地产为首的9家大型国资“大佬”的土地储备量都在千万平方米以上。 今年以来,信贷政策十分宽松,而银行放贷往往向大型国企和央企倾斜,因此不少国资手中聚集了大量的财务资源。 但进入2009年以来,除了绿地集团、保利地产从5月开始在全国范围内大肆购地以外,“官系(国资)”地产公司在土地市场上表现并没有人们想象中那么活跃。《投资者报》统计数据显示:18家企业新增土地面积为1381.6万平方米,不足今年前7个月全国房企土地购置量的1/10。而新增土地数量也仅仅为48块。 而纷纷调高年度销售目标和开发速度的国资们不可能“坐吃山空”。以大幅提高开发目标的招商地产为例,其目前土地储备量为1115万平方米。如果按照年度247万平方米的开工量计算,现有土地仅可以开发4年左右。单靠目前的土地储备量,无法让招商地产坐稳“百亿销售俱乐部”的位置。 “要想保持每年销售量都有50%的增长,开发量就要逐年增加,随之对应的是土地储备的逐步增加。”陈晟认为。 更大的国资“圈地潮”来了! 因此央企们纷纷擂响了下半年“圈地”的战鼓。 实际上,2009年以来招商地产就一直在计划增加土地储备。但迅速升温的土地市场让这家行事稳健的国资企业措手不及。对此,总经理林少斌也用“屡战屡败”一次来形容招商地产近来的拿地“遭遇”。 “下半年招商地产将会继续尝试拿地。8月份以后,土地价格将有所降温,相信会有机会。”林少斌认为。 和林少斌一样计划在今年后半程发力的还有中国海外发展(00688.HK)主席孔庆平。作为中国地产企业龙头中国海外发展的地产业务平台,大名鼎鼎的中海地产也在上半年未购入一块土地,理由之一便是地价过高。 “我们决不会为了土地而去拼命。”在8月17日公司中报会上,孔庆平一脸轻松地说道:“下半年政府会扩大土地供应,未来4个月将会有增加土地储备的机会,目前有很多项目正在落实中。” 孔庆平的自信并非没有根据。7月其母公司中国建筑完成A股IPO,筹资高达501.6亿元,中海地产的资金支持自然也有了保障。8月,中海地产以迅猛之势在济南市斥资35.5亿元购入3块土地,总建筑面积高达263万平方米,使公司总土地储备超过2563万平方米。 据孔庆平称,中海地产还计划继续以低成本扩大优质土地储备,力争完成年内购入不少于400万平方米土地。按照中海地产目前的开发速度,这样的土地增量可满足其未来4至5年且年盈利20%以上增长的开发需要。 2009年土地市场“国进民退”之声四起。但除了绿地集团和保利地产在大举购地以外,更多的则是方兴地产、成都中泽置业两家央企子公司“豪夺”地王所产生的轰动效应。反观中海地产、招商地产、远洋地产、金地集团这样的老牌“官系”地产公司,在上半年土地市场表现并不活跃。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示:“目前土地市场的成交量甚至还不及市场低迷的2008年,国资地产公司的大范围‘圈地热潮’尚未来临。” 8月11日,国家发改委、统计局发布的《1~7月全国房地产市场运行情况》也显示,今年1~7月,全国房地产企业完成土地购置面积16309万平方米,同比下降25.8%。所以,杨红旭认为:“下半年土地市场的鏖战必然会超过上半年。” “和民企相比,由于有实力雄厚集团母公司‘撑腰’,国资地产公司的拿地手段更加灵活。依靠大额融资解决资金压力带来的‘后顾之忧’,很可能成为下半年土地市场的主角。”杨红旭如是说。 采访中,诸多业内人士向记者表示:房地产业似乎进入了“强者愈强”的寡头时代。 以“批发价”和“内部价”抢地 值得注意的是,“官系”地产公司的发力并不意味着“广渠路15号地王”事件将再度上演。事实上,众多“国资大佬”大都奉行“低调圈地”的策略。 “近段时间央企争夺地王的事情被炒得沸沸扬扬,这已经引起了领导部门的重视。”一位不便透露姓名的国资地产公司高管就表示,在这个敏感时期,自己公司对拿地都持谨慎态度。“谁也不想被扣上炒高地价的帽子”。 实际上,除了北京两块央企地产公司制造的天价地王,其它企业即便购地势头迅猛,但也并非不计成本拿地。 以保利地产为例,其拿下的几块地都是胜在体量上。如38.1亿成交的重庆鸿恩寺地王,建筑面积高达约125万平方米,后续开发投入预计近百亿。这样的“大蛋糕”只有实力雄厚的国资地产公司才敢染指。但算下来,该地块的平均地价只有3048元/平方米。 而首次进京拿地的绿地集团,拍下的也是远离城区的大兴黄村地块。此外,首创置业、中建地产和华侨城地产也纷纷将目光瞄准有发展潜力的省会城市。 在新一轮“圈地热潮”中,“降低成本”是“官系”地产公司考虑的重要因素。为了尽可能低价拿地,很多大型房企转战土地市场并不火热的二、三线城市,以“鲸吞”般的气势收购土地。 6月中旬,华润置地就在江苏省常州市的拿地成本折算下来就相当于“批发价”。 但只有“批发价”还不够,依靠集团的雄厚背景,很多“官系”地产公司在购买优质地块时还能享受极其优惠的“内部价”。 “对于那些集团从事基础设施业务的房企来说,借助强大的‘靠山’,能让‘圈地’成本大大降低。绕开土地招拍挂,直接从母公司购地也就成了众多国资地产公司的选择。”北京市土地整理储备中心一位负责人向《投资者报》透露。 唐军也表示:“首创置业不会参与高价地的竞争。但为了拿到一线城市的优质地块,不排除与集团合作的可能。”除首创置业外,中粮地产、华侨城、招商地产等也都把吸收母公司土地列上了日程。
