贺永法:“我能黑到哪里去?”



      所有的商品房都在做加法,搞增值服务,比如精装修,确切地说,是在增值服务方面,经适房确实不如商品房。如果我这个项目对套内进行适当的初装修,空鼓问题就不存在了。但是经适房客观存在成本压力,不能不考虑。

      撰稿·杨江(首席记者)

      8月25日下午,蓝桥名苑的开发商——杭州九安房地产开发有限公司总经理贺永法在公司接受了《新民周刊》专访。此前,曾因说想把蓝桥名苑做成绝品,而被网民嘲讽为“贺绝品”、“贺平静”、“贺负责”的贺永法对这场引起全国关注的经适房“质量门”事件作了解释。

      致歉

      《新民周刊》:蓝桥名苑一期800多套经适房交房后出现大面积质量投诉,作为开发商,你有何反省?

      贺永法:首先,我要向蓝桥名苑的业主致歉,蓝桥名苑一期今年6月底交房后出现了相当部分的客户投诉,我当时答应老百姓一定会及时维修好,但到了7月底仍然没有完成,这是引发矛盾的导火线。

      《新民周刊》:业主投诉的房屋质量问题主要集中在哪几个方面?

      贺永法:主要是七类问题,也就是媒体前阵子报道的“七宗罪”,客观上讲,这些问题一部分是由于老百姓和个别记者对建筑不了解造成的(误会),当然,老百姓也没有冤枉我们,我们自查有三类问题是客观存在的。

      《新民周刊》:哪三类问题?

      贺永法:首先就是空鼓、裂缝问题,大量存在。七八两个月,我们返修的有200多套,这只是客户投诉后重新整改的,自查的还不算。上半年,在交房前,我们通过例行检查就已经发现了一部分空鼓问题,进行了整改,当然,按照现在的标准来看,当时的整改是不到位的。

      关键还是在监工过程中,我们对空鼓方面定的标准不高。经济适用房的居住群体,由于家境困难,对房屋细节问题更加敏感,我们原来有一个误区,对空鼓不太重视。

      空鼓并不影响房屋质量安全。虽然经济适用房房价很低,但老百姓也是拿出了全部的积蓄,所以对于空鼓,老百姓是不能接受的。我们应该从老百姓的角度去思考,就能理解老百姓的情绪。

      今天,建设部的领导在杭州市建委召开座谈会,我也表态了,经济适用房,我们要重质量,还要重服务,如果质量搞不好,服务再跟不上,问题就爆发了。这个服务,不能机械地讲这个标准那个标准,对于老百姓,满意才是标准,这是我通过这次事件的切身体会。

      我们有些同志服务态度有问题,从8月1日开始,我们的服务作风就开始改变了,最终的标准只有一个,那就是老百姓满意不满意。按照这个标准去做,矛盾很快就平息下来了。

      《新民周刊》:“质量门”的曝出,令经适房的质量在老百姓心中产生了信任危机,如何化解这种危机?

      贺永法:在服务的过程中,用实际行动化解老百姓的疑虑。我们也在检讨,开发商其实是服务者,人家是消费者,作为服务者,你讲那么多道理干什么?应该扎扎实实地去做。

      包括我在内,先期对老百姓反映的问题确实重视不够。服务上,给了我们生动的一课。

      “绝品”

      《新民周刊》:此前你说的一些话不仅业主不爱听,我们也觉得匪夷所思,比如,在曝出“质量门”后,你说蓝桥名苑是一个绝品。

      贺永法:我确实说过“绝品”这句话,当然,现在看来不完全正确,“绝品”不是说这个楼盘就是绝品,那是我的一个理念,我当初是想把这个项目做成绝品的,在很多设计上,我们真的用心良苦。

      《新民周刊》:我刚从蓝桥名苑调查过来,你讲讲你说的细节,如何证明你的用心良苦。

      贺永法:比如说,小区中间的那条街装修好了肯定是九堡地区最漂亮的。两个门庭花了我们大投入,这样的门庭,在九堡地区是找不到的,无论是一万五千元每平方米还是两万元每平方米的商品房项目。

      你一进小区就可以看到一个中央花坛,这样大手笔的空间,你在九堡也是找不到的,当然,还有其他很多细节。

      商品房做成高档的,价格可以上去,经适房定位高了,价格是不会变的,那我为何还要这样做?没有充分交流,人家不一定能够理解我。

      我们一开始设计思路上就想把这个项目尽可能做成最好的。你进入蓝桥名苑不会有经济适用房的感觉,可我们这些用心,老百姓不一定买账。

      《新民周刊》:老百姓未必不领情,他们只是在反映客观存在的问题而已。

      贺永法:定位高与细节没做好,在这个小区是并存的,毛病确实不少。现在出现空鼓了,很多人认为是偷工减料,其实这与成本没有关系。我们还是回到刚才的话题,蓝桥名苑大部分是一梯两户、少部分是一梯三户,平均一梯2.5户。按照经济适用房的设计标准,每个单元一部电梯最多配应650平方米,以每户90平方米来算,就是一梯七户,一梯七户与一梯两户,成本相差3.5倍,我如果要省钱,为什么要做成一梯两户呢?

      一梯两户甚至是中高档商品房的定位啊,但是老百姓有些不乐意,因为得房率低了。再比如,按照合同我们约定是非可视对讲,但最终我们给老百姓安装的是可视对讲。

      《新民周刊》:那为何空鼓问题如此严重,这不是与你的绝品理念自相矛盾嘛?

      贺永法:空鼓一个原因是技术层面,现在出现空鼓的90%以上都是在内部分隔墙,内部分隔墙按照要求必须用水泥空心砖,水泥空心砖收缩率比较高,自从分隔墙取消红砖以后,即便商品房领域,空鼓问题也是客观存在的,已经成为全国建筑业的通病。

      《新民周刊》:但蓝桥名苑的空鼓率是不是过高了点?

      贺永法:是的。我过会给你解释。按照标准,分隔墙我是可以不做的,现在即便在商品房领域,很多项目也是不做内部分隔墙的,更不用说经济适用房。不做,我也是合格的,如果为了省钱,我为什么还要做分隔墙?不做分隔墙不就没有空鼓问题了嘛!

      我这样说,有人感情上可能不能接受,我只是在证明我没有偷工减料的动机。

      当然,我既然做了,就应该做好。

      问题

      贺永法:我刚得到消息,建设部专家对蓝桥名苑的抽查结论是两句话,一,内部补丁太多,二,整个小区定位不错。我可以负责任地讲我们的房子除了细节没有做好外,质量是经得起检查的。

      关于空鼓问题,专家也在帮我们分析,一,这个房子2005年年底打桩,2006年年底截顶,2007年3月就完成粉刷了,这么早就粉刷好了,本来是2007年夏天就可以竣工了,后来推迟到2008年5月才竣工。

      为什么推迟竣工?你现在都可以看到,它的北边还在施工,水、电通不进来,再加上当时拆迁也遇到难处,后续工程拿不到土地,所以工程进度受到影响。

      搞建筑的都知道,竣工完以后内部粉刷是经不住一个夏天的考验的,原因是分隔墙里面的水泥空心砖吸水量很大,人住进去,水气流通,对墙面会起到保养作用,空鼓就可以避免。但如果房子空着,墙面得不到水气,里面的空心砖在吸水,外面缺水,就容易导致空鼓。

      粉刷后最好及时住人,这个工程如果在2007年年底交房,就不会出现这么严重的空鼓问题了。

      另外,电梯与自来水不能及时供应,整个小区综合配套到今年5月才到位,这样就失去了一个维修的时间,后期维修实际上来不及了。

      尽管存在客观原因,但主要的还是主观原因,客观原因应该通过主观努力去克服,这是我们不到位的地方。

      《新民周刊》:业主也在反映他们投诉时接待他们的同志态度比较恶劣。

      贺永法:服务的理念没有,屁股没有坐到老百姓的位置上。这是不应该的。

      《新民周刊》:你一开始说三类问题是客观存在的,除了空鼓还有什么?

      贺永法:第二类就是屋顶、墙面、卫生间渗水。卫生间是11间,屋顶是3间,墙面是5间,这是我们上半年自己没有查出来。每一个投诉我们都会记录下来,反映问题的一共是500多套,当然,不是所有的都要返修,比如说,锁生锈了,上一下油就好了,真正需要维修的是244套。

      《新民周刊》:这个比例正常吗?一期交房不过800多套。

      贺永法:我们一开始就犯了这个错误,参照商品房的情况,渗水的问题很可能不是最高的,但问题是我们服务没有跟上。

      老百姓反映的还有电梯问题,认为我们安装台湾企业产品,违反了合同中“中外合资”这一条,实际上这是一个误区,老百姓可能不了解,港澳台的投资都算外资。

      雨水管的问题矛盾也比较激烈,有7个单元的雨水管是从阳台里面走的,工程部没有好好与老百姓解释,业主找到我,我的表态是,你们业主决定,有一个单元同意雨水管移到外面,我就重新改装一个单元。结果,低楼层的业主认为雨水管在阳台里面比较安全,可防止小偷爬上去,高楼层的觉得在外面好。大家考虑问题的立场不一样,你说我改还是不改?

      最大的爆炸点就是空心砖问题,我也接到了400多个电话,指责我承重墙怎么可以用空心砖。实际上,最终调查,并非承重墙,是我们销售示意图标志错误了,涉及二三十户人家。

      《新民周刊》:按照你说的,这些都不属于三类问题,那第三类呢?

      贺永法:公共部位的主入口稳定层没有做好,造成地面大理石凹凸不平。

      我们觉得最严重的还是前面两个。从上星期开始,我们要求施工单位对所有房子顶层加做一层防水层,并且与施工单位签订了一个八年保证不漏水的协议。

      经适房≠低质房

      《新民周刊》:空鼓大量出现,与施工过程是否也有一定关联?

      贺永法:还是管理问题,我们不可能主动要求工人粉刷得薄一点。但工人是需要管理的,上千套房子同时施工,管理力度一旦不够,工人容易有偷懒省力的情况。按要求,粉刷前应该用水把墙壁浇透,还要粉刷两次,先做薄的,贴牢,再粉第二层,粉好后三五天内,还要不断去浇水保养,这样水泥面质量就会比较好。施工单位肯定也布置了这个要求,但具体到每个工人,未必都能做到。

      《新民周刊》:管理漏洞是不是与对经济适用房不够重视有关?你此前也说经济适用房是无法与商品房相比的。

      贺永法:经济适用房绝对不等于低质房!九堡地区17个楼盘,我们是敢于和人家去比(质量)的,我确实说过经济适用房是无法与商品房相比的,这不是说经适房的质量就比人家差,但不能说一点差距也没有,毕竟人家是一万多元一平方米,我们只有2980元。所有的商品房都在做加法,搞增值服务,比如精装修,确切地说,是在增值服务方面,经适房确实不如商品房。如果我这个项目对套内进行适当的初装修,空鼓问题就不存在了。但是经适房客观存在成本压力,不能不考虑。

      《新民周刊》:我们还发现另外一些问题,比如,所有的厨房间都没有引入自来水管道,以至于各家各户装修时都在忙着拉水管,还有电源插座,几乎都要重新更换,排油烟管道也过低,如果要装修,必须重新打洞上移,当然还有其他一些问题,这些虽然不是质量问题,但老百姓抱怨这些设计不人性化、敷衍了事,增加了业主的负担,所暴露出的是对经适房的不重视。你怎么看?

      贺永法:我承认很多细节都没有做好,老百姓是很关注细节的,细节决定成败。设计时,应该多找几家图审单位,反复评审图纸,研究合理性。显然我们对细节认识不足。

      “背景”与“动机”

      《新民周刊》:有消息说九安是中标后成立的公司,此前没有房地产开发经验,注册资金只有几十万元,至今没有取得经适房所需的至少三级开发资质。

      贺永法:这是误传,我们的注册资金是6000万元,在杭州经适房开发公司里是最高的。关于资质,一级资质要求3000万元以上的注册资金,我们是6000万元,由于我们的人员配置是三级资质的水平,因此拿到的是三级资质,如果没有资质怎么去参与招投标?怎么去办手续?

      所有的房地产项目,包括商品房、经适房,按照规定都要在中标后成立具体的项目公司,还没有中标,我怎么可能就成立项目公司呢?

      《新民周刊》:那么你参与招投标时的公司是什么时候成立的,从事什么行业?

      贺永法:公司原先是做电子产品的,1997年从省电力公司改制过来,我想你到现在可能都不能理解,经适房开发公司杭州一共是25家。我说句真心话,开发经适房,有赚钱的动机,但不是冲着钱去的。

      2980元每平方米的定价,超过部分全部是国家财政的,我们不拿一分钱。我们要付171元的营业税,再减去1240元的土地费用,拿到手就是1569元,还要支付设计、施工等各项费用。实际上是处于亏损状态,2005年到现在,综合成本上涨150元左右每平方米,还不包括配套成本。这些造成了我亏损,我想,经适房开发公司大多属于微亏状态,当然政府最终也会给我们补平,保证不超过3%的利润。但经适房撑死也就是三个点的利润,如果我冲着钱去的,我会在乎这三个点的利润吗?我也没有必要为了补平这个亏损去偷工减料嘛。

      《新民周刊》:也有观点认为,你们并没有房地产开发经验,所以出现这么多问题。

      贺永法:我们工作做得确实不好,还有很多提高的空间。但我1997年就分管房地产项目公司,并不是没有这方面经验,我本人对建筑不能说是专家,但对管理还是相当熟悉的,你找个专家来考考看?杭州这么多房地产总经理,我想我不会在中等以下的。这个项目没有大钱赚,这是投标第一天就知道的。我对房地产行业太有兴趣,才会最终涉足这一领域。

      《新民周刊》:对房地产业熟悉与实际管理一个房地产公司还是有本质区别的。

 贺永法:“我能黑到哪里去?”
      贺永法:你可以去调查,我们的人力配置一点都不弱,相当专业。

      《新民周刊》:你能否介绍一下,从一个电子公司转变为房地产公司,你都作了怎样的努力。这毕竟是两个毫无关联的行业。

      贺永法:你老说这个话,最近几年杭州涌出700多家房地产开发公司,你知道它们原来做什么的吗?

      老百姓怀疑我的专业水平,骂我黑心,就这么一点利润,我能黑到哪里去?但是我认为没必要多解释,我要做的是自我检讨,寻找自己的原因。

      经适房≠没有舒适性

      《新民周刊》:被取消经适房项目的招投标资格,你有什么想法?

      贺永法:我并不觉得委屈,毕竟我没有做好。没有脸面面对政府、面对百姓,居然我们的管理人员对老百姓那么粗暴,这是我没有想到的,空鼓比例反映上来的与实际发生的也有重大差距。确实给业主带来了很大的不便。

      作为企业负责人,我深表歉意。人贵在有自知之明,我一直认为自己善于管理,事实证明不尽如人意。

      《新民周刊》:关于蓝桥名苑的监理单位——复兴监理,几年前杭州某楼盘出过毛竹替代钢筋的事件,当时的监理公司也是复兴监理,你们怎么会找到这家公司负责监理?

      贺永法:这是一个大误会,我们中标是在2005年,毛竹事件发生在之后的2006年,毛竹事件建设部后来有结论,不是偷工减料,而是一块建筑垃圾遗漏在门梁内。业内都清楚,整个小区,没有再找到第二片毛竹。

      再说,监理公司不是我找来的,包括施工单位都是政府部门招投标的。我不是把责任都揽到自己身上,事实上,竣工后,监理工作也就结束了。现在出现的空鼓问题,不等于竣工时就存在,是后期出现的问题,还真不能怪监理。

      《新民周刊》:不能否认,经济适用房领域确实存在设计缺陷、施工质量以及监管不力等问题,你觉得如何有效监管?

      贺永法:目前,经济适用房的监管包括标准、管理途径、方式与商品房都一样,我认为对经适房,考虑到它的特殊性,应该更加突出管理。经适房我们要的是群众满意,因此一定要有特别措施,还用普通的办法就会陷入问题。

      与商品房不同,经适房的开发商自觉增加增值服务的动力不足,实际就细节而言经适房的要求应该比商品房更高,但是怎样加强应该有刚性的标准要求,比如空鼓,如果出现多少比例如何处罚。

      监管力度要更大。要提高对经适房细节的要求、考核,比如设计过程中怎样人性化,保障业主的最大居住舒适性。

      经适房的设计,应该委托一个专业机构专门研究,现在的设计是交给开发商去委托设计单位,每个设计单位都不一样,参差不齐。实际上,经适房设计单位同样要有服务精神、职业水准,在细节上更针对经适房群体展开研究。

      经适房≠低质房,同样,经适房≠没有舒适性,可能更需要舒适性。  

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