爱华网1910年2月9日,已经流浪街头,身无分文的希特勒,经过长途徒步跋涉,来到了位于维也纳远郊的曼纳海姆,目的只有一个,寻找传说中的“廉租房”,以求栖身活命。这是一座可以容纳500名单身汉的单身宿舍,设备的“豪华”程度,据说已经令当时一些维也纳中产阶层“感到了震惊”。
100年前的维也纳,当地政府就已经用类似于今天的廉租房制度,解决了相当一部分底层民众的住房需求问题。据当时的史料记载,这个单身公寓设有一个明亮的大型餐厅,食物质优价廉, 隔离房间内还有10多个煤气炉,专供付不起饭钱的人使用。 每个单身汉每天花半个克朗的廉价租金后,都可以申请一个长约7英尺,宽5英尺,仅能容纳一张小桌和一张床的小房间,每个楼层设有公共厕所和淋浴室。这里可以让你有尊严的活下去,但生活的条件也不会很舒服,类似于半军事化的管理,有了工作和收入的单身汉们,自然就会选择搬出去。即使在现在看来,这也是一个制度设计相当完美的廉租房方案。
为了解决中低收入居民住房的问题,前几年中国各地政府大搞经济适用房建设,确实起到了一定的作用,但总体看弊大于利。现在经济适用房的种种弊端和丑闻频频见诸报端,引发业界反思与争论。此时,正是取消经济适用房制度,推出廉租房制度的大好时机。 经济适用房弊端重重 以房地产行业门外汉的水平来观察,经济适用房制度也是漏洞百出。 第一,现在的房价上涨过快,房价过高,经济适用房与商品房的价差拉大,有暴利就有铤而走险的可能。在这种情况下,即使有种种监督手段,也很难不发生权利寻租和腐败。 以北京南四环的一家知名度很高的经济适用房为例,2004年建成,当时附近的商品房价才4000多元/平方米,这家经济适用房的楼盘3000多元/平方米,价差不高,老百姓对经济适用房的争夺并不激烈。现在,这一带的房价已经涨到了每平方米10000元以上,附近又推出了一个类似于经济适用房的限价房。即使价格定在5000元/平方米,一倍的价格差,还是会被挤破脑袋来争夺,寻租空间可以想像有多大了。 第二,即使继续增加经济适用房的供给量,五六千元一平方米的经济适用房,北京的中低收入者,还是购买不起。况且,增加了经济适用房的供应,就破坏了市场的公平竞争,有了人为的房地产市场上的价格双轨制。 如果政府都搞了经济适用房,房地产商的商品房就卖不出去了,这又会影响当地的土地财政收入和税收。现在,土地出让金已经占到了很多地方政府收入的相当一部分。仅仅从这一点来看,在其他税源没有大幅度增加的情况下,地方政府很难大规模推广经济适用房。 第三,住进经济适用房之后,家庭收入提高了,或者说突然变成富人了,那房子怎么办?经济适用房现在还没有一个退出机制,这又造成了另外一种不公平。况且,现在很多本来是富人的家庭,通过种种手段获得经济适用房,这是更大的不公平。 廉租房将去除寻租空间 廉租房最大的好处就是,打破了价格双轨制,由此彻底去除了权力的寻租空间。市场上卖的都是商品房,大家公平竞争,而保障性的住房只能出租,不会去扰乱正常房屋买卖的市场,让政府的归政府,市场的归市场。 不久前,经济学家茅于轼提出一个建议,廉租房内不要设厕所,因为富人不喜欢没有厕所的房间,这样就可以保障廉租房内住的都是低收入者。消息一出,很多人批评茅于轼不为穷人说话,甚至歧视穷人。 其实,换一个角度理解茅于轼的意思,不是非要拆掉厕所,而是试图通过一个硬性的制度设计,打破人治下的权力寻租。而廉租房不建厕所,就是一个硬性的制度,富人们自然不会选择去和穷人挤只有公共厕所和公共淋浴室的廉租房,用这样一个硬件设施,挡住权力寻租的暗流。 所以,茅于轼的“不建厕所论”,恰恰是既为穷人说话,也为穷人办事。廉租房就是可以保障你有房子住,同时也设定了一个界限。当你富裕之后,自然会去选择生活更为舒服的商品房。而这比苦等水中月镜中花的经济适用房要好得多,也比不吃不喝要花二三十年才能买上一套商品房也要强得多。 现在很多人反对廉租房,认为还是经济适用房适合中国,更多的地方官员在信誓旦旦地表示,要彻底杜绝经济适用房的灰色空间。这种思维本身就让人难以理解,既然是个漏洞百出的东西,为什么还有费更大的经历去监督和修补?为什么不抛弃这个旧的东西,以一个制度上更为健全的廉租房来取代? 如果经济适用房里没有这么多的灰色空间,房地产主管部门还会这样维护这个制度吗?新加坡和中国香港,在廉租房的建设上都取得了巨大的成功,为什么中国内地不行? 中国并非没有廉租房的历史渊源。北京历史上有很多地方商务会馆,多是由各地富商或大官僚出资兴建,专门服务于老乡的公益性产业,各地商人和举子进京经商或科考时基本可以免费住宿。 计划经济时代,中国也有廉租房的影子,比如说很多工厂的职工宿舍。对于新参加工作,又买不起房子的职工来说,这是一个相当不错的选择。 廉租房就像一个扩大化了的职工宿舍,只不过收益方变成了整个城市的中低收入阶层,埋单的是地方政府。与经济适用房不同的是,在种种硬性制度的约束下,廉租房的出现会让权力寻租空间消失,会让房屋价格双轨制消失,也会让官员的腐败收益消失,而普通民众则将会从中受益。
