爱华网3个月来,李芳(化名)几乎每两天就收到中介打来的电话,中介告诉她:房子又涨了。李芳拥有的是位于北京世纪城晴波园的一套房子。今年5月份,她在晴波园周边的“链家地产”房屋中介将房子挂牌出售,176平方米,挂牌价400万元。
当时购买晴波园时,开发商答应“业主的孩子可以上人大附小”,这对于诸多有着海淀情结的业主来说非常有吸引力。李芳以接近周边最高的房价来判定其房子的价格,这个价格,中介公司的工作人员都觉得太高。 但现在,这套房子在中介电脑上的记录已经超过了600万元,这让李芳自己也有些措手不及:“房子还能涨多久、涨多少,谁也不知道。我什么时候把房子卖了呢?” 实际上,价格狂飙已经是学区房中非常普遍的现象,买方与卖方的较量更是随处可见,谁能在博弈中获胜却颇具悬念。 定价体系不规范 “一手房市场上,学区周边楼盘往往供不应求;但在二手房市场上,有价无市是教育地产面临的窘境。”“我爱我家”副总经理胡景晖称。 据了解,北京海淀区房源几乎有一半因为挂牌价格过高而无人问津。在上海一些知名大学周边的楼盘中,超出市场价格20%的学区房几乎占到中介房源的一半。 目前均价为25000元/平方米的亿城?西山华府,独家引进人大附中西山分校,挂牌价格保持在20000元/平方米～25000元/平方米,但最近已经有客户将价格抬到了27000元/平方米～30000元/平方米,以试探市场的接受程度。 “在中国人民大学附近,买房者的心理价位在一套房400万元以内,但是挂出的一些好的房源大部分都在500万元以上,很难达到平衡。”胡景晖指出。
另一方面,由于学区附近新楼盘数量很少,而且绝大部分还以自住为主,在市场上挂牌的也很少,稀缺性也使学区房产的持有者作壁上观。 据了解,北京各大房产租赁公司门店中,海淀区学区房每月总共挂牌不到50套,有的门店1个月只有1、2套房源。 “二手房市场没有一个规范的定价体系,特别是稀缺的学区房,对于价格的评估随房就市或是自主定价。在投资学区房时,要根据综合因素来考虑它的性价比。而且很多学校周边的二手房,尽管属于学校的招生区域范围内,但并不代表买房之后就一定能够顺利入学。虽然有项目与学校达成特殊协议,并没有户籍限制,但此前的房主很可能已将这一名额用完。因此二手房对于直接免借读费入校的作用几乎为零。”胡景晖提醒说。 “很多情况下,学区房持有者都是带着试探房价市场行情的目的到中介来挂牌的。”链家地产一家门店经理告诉《投资者报》。 她说:“投资者把楼盘挂牌出去时所标出的价位都比一般同等房源的价格高出很多,大部分房子无法成交。房东也不着急,楼房挂牌一两个月以后,根据当时的市场房价,在原来的价格上再调整提高,然后再挂着,若觉得房屋还有很大的升值空间就收回挂牌取消出售。” “直通名校”有水分 由于学区房需求量大,具有很强的保值性和投资价值,学区房的市场关注度也随之进一步上升。“目前海淀中关村、五道口、学院路等高校林立的地区几乎没有房屋空置,购房的供需比例维持在1:4。”上述链家地产门店经理告诉记者。 但对于理性的购房者而言,很多细节都能影响他们对学区房价值的判断。“投资学区房也需要碰运气。”中原地产华北区董事总经理李文杰认为。 “对学区房来说,价格因素特别敏感。”李文杰指出。“很多家长仅仅是为了孩子上学购买了学区房产,但是如果户型偏大,也会压缩目标客户范围。而大户型无论从总价还是居住上,都不容易找到市场平衡点。” “学区房的价值中掺入了买卖双方的心理因素,使得投资学区房也带有较大的风险性。不仅持有人对其价值有较高的期望,来购房的人也不只是满足居住要求,还要求下一代的教育需求得到满足。”李文杰说。 同时,并不是所有的学区房都能持续热销。杭州滨江高教园区附近的彩虹城,“年初挂牌刚刚窜上10000元/平方米,后来基本上每个月涨1000元,目前价格已达到18000元/平方米～20000元/平方米,但成交量也急剧减少。”杭州裕兴不动产滨盛加盟店一工作人员说。 这位工作人员说:“最近在投资客渐渐退出之后,比较封闭独立的地产消费需求使大学城与市场的隔阂明显起来,大学城对周边房地产的拉动效应也逐渐褪色。” 除此之外,对于一心希望通过买房为子女铺平入学道路的购房者来说,市场上众多标榜“名校宅邸”的楼盘需要仔细考量,所谓“直通名校”的概念中有很大水分。 在记者调查的众多学区楼盘中,不少项目尽管距离名校很近,但并不属于该校片区内招生范围。根据教育部门有关规定,每年新生的摸底情况,一些小学在相对稳定的前提下会有所调整。 “购房者在买房前应先到当地教育局咨询当年学区的划分政策,以挑选到较有保障的楼盘,不要听信售楼员的一面之词。”李文杰说。
