挖金矿 老潘挖到的是不是“金矿”



  撰稿·任蕙兰(记者) 袁晨雨

      上海地产有好消息,也有坏消息。

      已有内部人士透露称,监管部门在今年7、8月份已警示银行,“关注商业房地产的风险”;其理由是目前酒店、办公楼等商业运营情况不佳,租住率及租金下降,调整可能还会延续。

 挖金矿 老潘挖到的是不是“金矿”
      一个明显的征兆是:近期沪上高星级酒店出租率、房价大幅滑坡,个别在建项目出现烂尾迹象。

      如果用数字来说话,我们看到——

      今年上半年,上海办公楼平均租金报价已下跌11%,个别物业从高峰时每天每平方米14-15元降到目前的7-8元;从售价来看,有统计数据显示,8月上海一手产权式写字楼成交均价达2.51万/平方米,这一价格与动辄五六万、甚至超十万的豪宅相比十分“寒酸”。

      面对让人看不懂的上海楼市,注重实用主义的潘石屹并不悲观,相反,他正凭借猎人般的机警与精明,耐心寻觅着价廉物美的“猎物”。

      “数据显示,目前商业地产的过剩非常严重。”中国指数研究院副院长陈晟说,“这也导致北京、上海等地的商业地产稳中有跌。但我们依然不可忽视其中的商机所在。就拿上海来说,南京东路、虹桥、真如和世博四大板块不容忽视。未来的投资有多种选择,像老潘那样胆子比较大的,完全可以投资钻石地段的商业地产。”

      中企涌动

      今年上半年,陆家嘴集团以17.6亿元人民币收购上海浦项广场;8月,SOHO中国以24.5亿元收购位于南京西路的“东海广场”。两个项目均是中资收购外资。

      仲量联行在一份研究报告中披露,2005年到2007年间,外国投资者购买了中国近60%的高端地产资产,而今年上半年,中资投资占高端地产总投资比例上升到70%,该数字在2008年仅为36%。

      上海社科院商业地产专家朱连庆表示,“未来上海高端商圈将不光是外资唱主角,中资企业也应有一席之地。一些具有前瞻性眼光的国内企业,趁外资受到全球经济衰退的挤压、自顾不暇之机果断出手,抄底甲级写字楼。”

      朱连庆认为,上半年随着市场整体复苏,金融机构盈利状况开始“回暖”,不少机构计划扩大办公用地,以便扩展业务;另一方面,写字楼盈利模式多元化,既可自行经营,也能进行资本运作,对下半年金融市场不太乐观的机构更将资金投进了高端写字楼。

      业内分析人士表示,4万亿货币政策出台,制造业企业“手头宽裕”,但在实体投资环境恶化的情况下,企业拿到资金后,无法进行实体投资,部分资金就流入房产市场,尤其是投资价值较高的甲级写字楼市场。

      寻找价值洼地

      朱连庆认为,与住宅不同的是,高端写字楼对城市经济具有强大的推动作用,因此具备长期投资价值。

      他说,在美国纽约、法国巴黎、英国伦敦、日本东京等许多经济发达的大都市,都集中建有设计先进、造型气派、设施智能、功能齐全的宏大商务楼宇群。

      目前,与其他几个国际大都市相比,上海的高端写字楼市场仍然是一块价值洼地。一份最新调查报告显示,截至2008年5月,全球50大租金最昂贵市场排名中,位列三甲的分别是英国伦敦西区,俄罗斯莫斯科,日本东京(内中心区);按人民币计算,每年每平方英尺租金分别为29815元、23129元、21922元。而上海浦东仅列第39名,每年每平方英尺人民币6813元。

      这些数字意味着,以上海的金融环境衡量,写字楼真正的价值远高于目前的租金水平。随着城市经济不断增长,黄金地段的高端写字楼仍有增值空间。

      上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉《新民周刊》,“目前上海住宅租金回报率在3%以下,而商业地产则达到8%-9%。部分写字楼的售价水平虽低于高档公寓,但租金水平却远超过高档公寓。”

      民营企业抄底时机?

      随着外资纷纷减少租赁规模,一直以来对高端商务楼望眼欲穿的本土民营企业,似乎看到了最佳的入驻时机。

      陈晟说,一些中小民营企业仍然习惯在乙级写字楼或住宅楼办公,比如,潘石屹的第一个项目现代城,就是在北京CDB区内按住宅立项,最后以写字楼产品出售的。“他运作的精髓,就在于让想买写字楼的人,可以得到住宅楼的按揭贷款”。

      但是,当民营企业逐渐成长为大企业集团时,“它们在提高企业竞争力的同时,也需改善自身形象,进驻高端写字楼就是第一步”。

      朱连庆认为,民营企业要有进军高端商务楼的前瞻眼光。“金融风暴袭来,国外资金在收缩,它们占据中国甲级写字楼的市场份额有所减小,民企可趁这个机会进入。相对来说,甲级写字楼成本较高,但其商务价值也高。”

      寻找哪些“金矿”?

      陈晟认为,要投资商务楼,关键在于选定有潜力的地段。“目前,陆家嘴商务楼微跌,但陆家嘴、徐家汇等地已经形成了稳定的商业圈,目前只是在波动震荡。抄底要选起点较低,未来很有机会的地段,比如虹桥和真如。”

      他说,“从国际商业地产市场的角度,我们看一下伦敦和阿姆斯特丹,便不难发现,单纯的高端已经无法成为吸引眼球的卖点,北京CBD商圈中写字楼空置率较高的情况,就是最有力的证据。“国内至今还罕有投资者关注到拥有环保标志和认证的写字楼,这是国外高端写字楼的发展趋势,其实也是一个被人忽略的商机。”

      陈晟认为,“上海未来的投资亮点,一定还是甲级商业地段的高端写字楼,以及顶级商铺的投资。从数据上分析,梅龙镇、恒隆广场和中信泰富传统三强的地位难以撼动。但是,南京路商圈仍然拥有潜在商业价值。”

      潘石屹曾为了SOHO北京的项目,亲自跑到山西、内蒙古等城市,吸引那里的民营企业进驻SOHO写字楼,这些客户大多是年轻富裕的企业家,也成了之后SOHO中国的投资主力军。因此陈晟认为,“老潘还是应该尊重他的消费者,在杭州、义乌、温州以及上海本地一些企业家群体中挖掘潜在投资者。这些企业家很需要类似SO-HO的办公模式,有些人甚至需要SOHO来引导,这种曲线定位一定能为SOHO东海广场带来很大商机。”

      而在朱连庆看来,投资商业地产,还要考虑企业的行业背景,选择集聚性强、辐射能力广的区域。例如,北外滩的发展定位是航运服务业集聚区,在接下来的10年,将吸引全球航运顶尖企业入驻,北外滩区域将带动入驻的航运业民企提高产值效益。

  

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