爱华网金融推手巧妙盘活商业地产
赢周刊：金融与地产是如何结合的？ 梁翔：去年底，我们在广州越秀做了一个很成功的融资（项目）。这个融资（项目）很有启发，解决了商业地产链条里长线回报、回笼资金、在培育期里面如何体现物业最终的潜在价值等很多问题。后来（这个项目）在资本市场的效果也非常好。 越秀地产将珠江新城西塔物业组群注入越秀房地产信托。珠江新城（这个项目）投资大概用了80亿元，回收期起码是10年到20年，这对任何企业来说都是很大的包袱，因为投入和产出比例很不符合。越秀（地产）就把这个物业作了一个评估，评估结果是150多亿元。就用这个价格打了一个小小的折扣，即138亿元，注入越秀房地产信托里面，这样越秀地产一下子就把40多亿元开发贷甩给房地产信托，还回收了好几十亿现金，同时还免费持有这个物业一半的产权。在这个物业还没有完全开业、还没有完全成熟的情况下，基本上就已完成了资金回笼了，负债包袱也甩了出去。 赢周刊：天底下有这么好的免费午餐？ 梁翔：其实是没有的。房地产信托是一个高度受监管的工具，面对的客户是一些不追求高增长、但追求稳定回报的群体，比如退休基金、保险基金等。他们之所以愿意接受这么高估值的资产，是因为香港证监会监管下的房地产信托的所有收入是一定要分配给股东的，也就是说投资这个信托的人一定能拿到这个物业的租金。只要相信这个物业有潜力，能吸引到租户，同时相信管理团队能做到这样的事情，就可以了。他们当时要求的是7％左右的回报。10多年回报期，他们不介意。 另外还有一些技巧。物业还没有开业，租金还没收到很足，理论上是做不到7个点回报。我们怎么让投资者接受这个状态呢？150多亿其实反映了未来三到五年后所有楼面都租出去，而且租金水平稳定，才能达到7个点，目前最多是4个点左右。我们是通过100多亿作价里面，大股东承诺给一个补贴，就是在地产还没有成熟之前的这三五年里面，大股东把不足的地方补贴到7个点。这样投资者也愿意（接受），就可以用很快的速度帮助开发商回笼资金，还可以享受持有的剩余部分的物业的上涨空间。这对卖方和投资者来说，是一个双赢的局面。 赢周刊：有没有特别适合房地产的金融工具？ 詹晓锋：私募股权基金是房地产行业当下和今后最重要的金融工具，房地产私募股权基金更是商业地产发展最重要的推动力，让资本从拿地开始，进行有效的运作和管理，用股权投资方式共同分享长期投资带来的收益。从而实现地产和金融真正的融合。当下地产基金规模已经相当大，成为破解当前金融困局下最佳的金融模式。预计2013年地产基金会翻一倍，这将推动地产行业的股权行业，同时，在做强做大时也对地产行业、私募股权基金的行业自律、监管要贡献力量，从而确保行业稳健发展。 地产商玩转金融 赢周刊：地产商应当如何借力金融？ 刘泽军：不同项目在不同阶段，地产融资的需求都不一样。我们自己的资源能支撑到我们在不同阶段量身定制一些更好的产品。我们新近在江西新余拿地1平方公里，建筑面积是100万平方米，项目定位之前，我们就已把金融创新融进去了。自己持有60％，跟政府签约可以卖40％，100万平方米卖40％，这样的资金设计（机制）就已经有钱向后面100万方输出了。现在，我们又在湖南永州拿了1平方公里，接着在湖南另一个城市又拿了3平方公里，为什么这个产品可以快速做？第一，我们团队的设计能力非常满意。第二，这个项目我刚开始以投资人身份进去，后面看到融资好像好玩一点，所以我现在把精力专门放在基金，在前海刚注册了一个地产基金。 赢周刊：商业地产融资要注意哪些问题？ 全亮：商业地产开发融资必须考虑两个问题——这些资金怎么获得、怎么偿还。取得“四证”后，可以获得银行贷款、信用支持，同时得到承建商垫资。自有资金不足可采用股权合作开发，还可与一些大型零售商战略合作。经营阶段融资，有几种方式。第一种是杠杆租赁，（它）是融资中的特殊方式，涉及三方主体，出资人30％资产作为担保，借入市值的70％，同时出租人通过向承租人收取租金来偿还债务。这种方式速度比较快，限制少，财务风险小，税务轻，但资金成本比较高，假如不能按期偿还，这些资产就归借款人所有了。第二种是房地产信托投资基金。一定规模且收益良好的商业物业可通过这种方式融资，未来会有越来越多的房地产信托投资基金到境外上市。第三种是商业地产抵押贷款支持证券。具备一定规模且质地不错的商业物业可通过这种方式融资，主要针对银行间市场、机构投资者。第四种是产权式商铺。产权式商铺已逐渐变成融资性金融产品，开发商之所以这么做，只是为了融资需要，把销售回笼资金偿还银行开发贷。第五种是经营性物业贷款。把银行短期开发贷转化为长期的经营性物业贷款成为可能。同时，质地不错商业物业可整体出售给国外机构投资者，比如新加坡凯德置地、美国摩根士丹利。 赢周刊:有没有产生跟金融十分合拍的地产商？ 商绍轶：万达相对来讲还是走在比较前列，经过努力和探索，不断推出万达1.0、2.0、3.0甚至4.0这样的产品。这个基本问题是为了解决资金的问题，到3.0产品出来后，每个项目就可以单独打平。通过建立综合体方式销售住宅或商铺的资产来供给项目现金流，使持有成本降低。但这种情况对商业地产来说，如果有散售的物业出现，会给后期管理带来难题。 商业地产融资遇福音 赢周刊：商业地产的融资渠道有哪些？ 商绍轶：目前在国内市场，资金大概分几类，一类是来自银行的资金，银行贷款。一定要拿到“四证”后才会给予具有资质的开发商发放贷款。另一类资金是信托的钱，在拿地前可以取得。开发商通过跟信托的资金，拿去买地。再有一部分就是近年来兴起的私募股权。 商业地产由于本身周期特点，基金的存续期基本上比较短，最长也就是四年时间，但做商业地产开发和建设整体的时间会持续至少五年，到开业或收益稳定的时候可能是六年到七年。因此商业地产资金的问题是最困扰开发商的问题。 商业地产和住宅不同，相对来讲，操作难度比较高，周期长，而且从经营角度而言，回报率比较低。商业地产卖出前，开发商要占用大量资金，过程中要承担经营管理风险。因此对基金来讲，是具有一定风险的投资项目。对开发商来讲，住宅开发是小学，商业地产开发则是大学。 在国内的资金渠道，信托产品也好、私募股权基金也好，目前都是散户时代。比如发行信托产品，最强的能力是发集合信托，卖给私人客户。股权基金也是通过第三方机构来发行，目前中国资本市场尚缺机构的时代。就像摩根士丹利基金或其他所有境外股权类基金，本身都是机构投资人作为LP，机构投资人首先是非常成熟，另外是大宗资金规模，包括养老金、地产、大量企业的年金，这是国外基金不同于中国的地方，也是中国市场不成熟的地方。比如发行每一个产品，都要对投资人充分教育；因为一旦发现问题，就会出现群体效应。即便我们做了很高的资本金来预备未来出现风险的情况，但从政治（因素）来讲，只要发生这样的风险，银监会就会对我们进行批评教育甚至停业整顿，根本原因就是从业机构的尚缺。 赢周刊：商业地产融资有何新契机？ 商绍轶：好消息是去年12月12日以后，保监会发布了一系列文件，关于保险资金投资不动产债权计划、投资基础设施、投资金融产品及投资海外等一系列政策规定，因此这部分机构已经敞开了大门。在这种条件下，与保险资金直接匹配的产品，或者我们商业地产特点直接匹配保险资金，2012年底保险资金总量7.35亿，可能投资的是6.95亿，去年来讲整个平均收益只有3.39，主要原因是它的资金投向都投在了很低的债权或银行贷款，由于去年股市整体表现拉低了整个投资收益率，给整个行业势必造成冲击；而不动产的投资，整个行业只占到0.59％，与西方发达国家来比较应该是一个非常低的水平。不动产最适合匹配的就是保险资金。从整个操作模式来看，除了住宅，可以直接投资商业不动产。而且去年政策开放后，也允许险资以股权形式进去，以股东贷款这样的结构来投资商业地产，给商业地产带来很大福音，因为它相对喜欢做五年以上的（项目），而且拿地的习惯也有利于回报率的需要。险资定期要向投资人分红，等到商业地产稳定收益，比如收益达到6％、7％这样的水平就足够满足产品了。另外，它可以以信托产品形式（来发展），我们把险资产品做成金融产品，比如开发商有这样的商业地产投资需求，我们做成资管债权计划、信托计划、券商资产管理计划、基金专项计划，由保险公司认购，这也是险资的方向。
