c罗假摔 楼市“假摔”?



  □孟山戎

   从“量价齐跌”到“量价飙升”再到“量跌价涨”;以往需要两三年走过的“路”,楼市仅仅用了半年多的时间。这期间不仅楼市坐上了“过山车”,房价也上演了“撑竿跳”。房地产的纷乱程度不亚于正在热播的《风声》大戏。在关键的敏感季,无论是开发商、中介还是购房人,都在屏气凝神地观望,地产走势风向往哪儿吹?

   金七银八铜九铁十

   这一个月是技术困惑期,从年初开始持续半年的价量齐升,到眼下七折八折无人问津,房地产的走势开始似乎又在预演两年前的疯狂一幕。

   今年1月末开始,受传统农历新年的节日效应,以及国内外经济形势的不明朗的影响,楼市新年开局不利,“量价齐跌”成了新年的第一个关键词。以北京为例,中原地产统计显示,1月的商品房销售均价仅为10085元/平方米,同比下降29.36%,环比下降20.98%。正是在浓厚危机下,北京、上海、深圳等多个一线城市楼市纷纷出台各种政策以期改变颓势。

   进入3月,楼市出现转机,在房价下调和刚性需求释放,以及各种利好消息的刺激下,楼市开始出现“小阳春”,当时还引发了“楼市‘春暖’暖几何?”的大范围讨论。之后出现了戏剧性的变化:房屋销售面积迅速增长,房价快速飙升。在短短不到半年的时间,“价量飙升”又成了这一阶段楼市的流行词,尤其是北京、上海、深圳等一线城市房价节节攀升,更是引起业内外一片惊呼。

   与此同时,房价从热门城市领涨向“普涨”格局转变。7月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%,环比上涨0.9%。这是今年以来全国70个大中城市房价同比环比连续两个月出现双上涨。

   “量价飙升”的火爆局面,更是刺激了房企的拿地热情,特别是6月份以来,土地成交市场一改北京一枝独秀的局面,北京、武汉、广州、上海和杭州等全国多个城市相继上演土地大战。国内一线城市的地价不断刷新,一批天价地王涌现。

   业内人士指出,开发商的提价行为很快就产生了“跟风”效应,进而演变为大范围的“跟风涨价”。其中一个重要原因是一季度以来政府的信贷政策较为宽松,大额的信贷支持,大大地缓解了资金压力,开发商不再急于销售产品缓解资金困境,所以他们才敢于提价销售。

   7月份,房价的牛市行情仍在继续,但成交量疲态已开始显露,一线城市住宅成交量出现了下滑势头。“价涨量缩”似乎又成了楼市的主题词。8月,成交量下滑的态势并未出现改观。2009年首次环比上月出现全面下降,平均降幅12%,按照降幅依次是,深圳-23%;杭州-22%、北京-14%、成都-14%、重庆-9%、武汉-8%、广州-7%、上海-5%、天津-3%。

   10月份,一线城市似乎已经走到全面回调的边缘,尤其国庆黄金周期间,国内各大城市成交惨淡,其中广州新建商品住宅成交量下滑42.17%,同样颓势明显的还有上海、北京。

   根据美联地产的统计数据显示:10月上旬北京二手房总成交量仅为1923套,其中住宅为1850套,同比9月上旬总成交量11530套及11102套,下降了83%左右,10月上旬的总成交量甚至不如9月2日一天的成交量。另外,其他城市的成交情况也显示,十一之后,全国重点城市楼市大多表现低迷,成交持续显露疲态,部分城市的价格逐渐出现松动。

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  房价涨不动了

   在楼市森林中,感受着市场真实需求的中介被认为是“嗅觉最灵敏的猎犬”,而这其中,亲身与房主、客户打交道的经纪人又是走在最前面的那一只。

   “现在房价真有点儿虚高,涨不动了。”一家中介机构富力城店的小孟说。据小孟介绍:“从8月份开始,富力城一套普通二居,报价就一直在每平方米25000元左右,没有涨,而且还回调了一些,7月底最火时,报价26000元、27000元的都有,而在年初时,只有18000元左右。”

   “另外,我们现在约客户也挺难的,您有时间可以到各个门店看看,以前忙得团团转的经纪人,现在闲得很,进店的人很少,不夸张地说,看见门口有人往店里看一眼,店里都有经纪人追出去。”根据现在的情况,小孟预测,以往富力城这片,每月能成交七八十套房,这几个月,能成交50套就不错了,而且房主还得把价格降降。另外,根据小孟提供的信息,现在,银行对贷款已经收紧了,不像年初那么好贷了,同时,他们公司已经接到最新精神,两年以上房源免5.5%的营业税,要恢复到5年以上才能免了。这样,明年的市场也不好说了。

   “年初以来,全国楼市快速回暖,出现短期内房价背离社会普遍承受能力的局面。因此房地产市场迎来回调只是早晚的事。”一位资深房地产专家称。近日,知名地产人士易宪容又发表了“房地产市场或进入新的收缩周期”的6条“铁证”。

   楼市在“假摔”?

   “尽管如此,从国家经济的复苏脚步,再到房地产行业的发展潜力来看,目前的成交量低迷只是暂时的,明年房价仍将呈现上涨态势。”对于刚刚出现的楼市低迷,香港太平洋国际集团投资公司首席执行官贾卧龙提出了“楼市假摔说”,并预测明年房价继续涨,这个观点得到不少房地产业内同行的支持。就连地产大腕任志强都称:“拐点”不过是媒体的忽悠。

   在分析得出“楼市暂时‘假摔’,明年继续看好”这个结论的原因时,贾卧龙说,首先,中国经济复苏带动房价上涨。从目前来看,房地产市场和股票市场都基本上扛住了金融危机对其的打压,风险也逐步得以释放。国家对于房地产市场的调控也不会有较大的下行压力,只要开发商能够将心态调整好,看清形势,房价则很难有下降的空间,反而会随着中国经济的复苏而继续上涨。其次,国企做地王促使民企涨房价。今年的“地王”很多都被国企争夺,这也反映出高层对于房地产市场的信心是十分强烈的。再次,资本市场的成熟推动房价上涨。随着创业板的推出、民间融资制度的完善,都给开发商更加宽松的资金环境,推动房价继续上涨。所以,房地产市场的成交量低迷是一个短暂的情况,在各种情况的推动和促使下,明年房价依然会有所表现。

   任志强在回答“销售开始下降,楼市是否又面临着新的拐点?”等问题时强调,从数据上看,目前,即使销售环比不再增长,全年的销售总量也会超过历史最高水平的2007年。同时,与去年同期相比的情况充分说明这个市场保持着良性的增长,没有理由去怀疑楼市会在中国整体经济好转中恶化。

   专家:不可能大幅下调

   对于贾卧龙的这个观点,全国工商联房地产商会理事陈宝存也强调:“事物的实际发展是不会按个人主观愿望发展的,不要一味指望房价大幅下降,地价决定了房价不可能大幅下调。如果价格对自己来说是合适的,我认为目前是自住型购房者出手的好时机。”

   中国社会科学院学部委员、数量经济与技术经济研究所所长汪同三也表达了类似的看法。汪同三说,不管中国总体经济形势怎样,房价出现明显价格上涨的可能性不大。由于前几年房价上涨过快,已经超过了多数居民的承受能力,已经脱离了它的最广大的需求面,所以房价应该有适度的回调。“但是,我们既不希望房价有明显的反弹,也不希望由于房价的过快跌落,引起宏观经济的跌落。这样既有利于我们保持房地产市场的稳定,也有利于房地产对多数居民提供必要的住房条件。”  

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