爱华网上海市政协委员、上海豪都房地产开发经营有限公司董事长、上海市房地产行业协会副会长屠海鸣 即使通过物业税的形式将政府税费负担降下来，降低房地产开发商的开发成本，房价仍会维持在较高价位。 房地产行业的发冷、低谷、回暖、升温、过热，都离不开“政策”的身影。去年此时，密集出台的相关政策还是利率折扣、降低税费、推出经适房，今年最受关注的就是已空转了5年的物业税方案和推出时间。 目前我国房地产税费的大头在开发投资环节；而在房地产保育环节，房地产持有者税负较轻，导致大量投资者钟情于房地产投资，待价而沽，这是城市房价过高的一个重要原因。 首征商业地产 物业税的开征不能一刀切，暂且不论征税的城市范围难以界定、征收的物业标准划分困难，单是下面这些问题，就是对决策部门的巨大考验： 如果按户征，那一套房人征不征？如果按人征，人均面积多少才征呢？我国目前有房者，所拥有的住宅，有的是“汤臣一品”，有的还是经济适用房。 如果按户征，有人只有一套房，房价涨来涨去，只是纸上富贵，凭什么又要添一笔款项？ 如果仅有一套不征，规定第二套征，企图让那些有二套房的卖掉一套，但等家里的孩子成家了，再将卖掉的物业买回来，此时房价已涨了100％，怎么办？ 如果第一套、第二套不征，第三套征，那成千上万个家庭假离婚，白天法律上妻离子散，晚上又一个个家庭非法同居。这也是政府部门所不愿看见的。 因此，开征物业税必须具备四项条件：一、详实的不动产登记资料；二、用科学方法或市场方法对房地产进行成本估价；三、政府的税收征管能力；四、严格细化、科学规范的征收规则。由于目前对个人名下拥有住房的信息统计不是很全，预计首先会在商业地产推行物业税，三五年内不会对居民住宅开征物业税。
高房价将成为常态 有人认为，开征物业税之后，房地产开发商交纳的土地出让金全部摊入物业税之中，由一次交，变为按年交，从而把房地产成本降下来，房价也随之而降低。这种观点，混淆了物业税与土地出让金的不同性质。 物业税是一种财产税，是政府作为社会管理者向房地产所有人课征的一种税赋，针对土地使用权；而土地出让金，是政府收取的使用国有土地的租金，针对土地所有权。在未找到与市场经济相适应的土地供给机制的情况下，土地出让金不可能并入物业税。 那么，物业税开征会不会遏制房价的快速上涨？我认为，不会。 在市场经济条件下，决定商品价格的因素是供需关系。商品价格的涨跌到供需平衡时才会停止。受市场经济运行机制左右的房地产市场，房价的高低必然由供需双方的力量博弈所决定。 我国人口众多，土地资源有限，大多数人都有购房置地的传统思想，除非遭遇重大的经济危机或发生了战争等状况，否则大量购房者持币待购的力量，难免不对房价的不断上涨起到推波助澜的作用。 在刚性需求下，高房价将是常态。即使通过物业税的形式将政府税费负担降下来，降低房地产开发商的开发成本，房价仍会维持在较高价位。 开征物业税关键是这些问题有否解决：开征同时，其他房地产相关税费是否取消；开征物业税之后，总体税赋是否超过开征物业税前的总体税费负担；物业税的纳税主体、课税对象如何确定；房产价值如何得到公平合理的评估；如何避免重复征税；政府开征物业税后，资源分配是否公平，政府能否给居民提供更好的公共服务。
