爱华网撰稿·任蕙兰(记者)
迪士尼地产现状 迪士尼在巴黎、香港产生的“财富效应”使人们坚信，过山车和海盗船的魔力可以辐射到乐园周边的商业地产和住宅地产。然而目前，让人浮想联翩的“迪士尼辐射区”只是一片聚集着众多低端制造企业的工业地产。
翻开上海地图，迪士尼选址恰好在原南汇区与浦东新区交界处。沿着浦东与南汇的交界线划分，北面工业已经发展得比较成熟，张江高科园区，金桥拓展区均坐落于此，自浦东机场延伸而来的物流线也步入正轨。但是一到南汇，空气的味道似乎也变了，大大小小的村办企业和集体作坊分布在田埂河岸间。 黄楼，广袤的农田周围散落着参差不齐的厂房，外界热炒的迪士尼“明星股”界龙实业也盘踞于此，旗下的界龙艺术印刷、界龙永发、上海龙樱、外贸界龙等子公司厂区在界龙大道上一字排开，绵延而去。 什么原因导致了这种冷热不均的现象？戴德梁行工业部主管苏智渊告诉记者，其中便有迪士尼的渊源。在迪士尼项目坎坷的谈判过程中，黄楼地区土地一直被冻结，导致众多企业无法扩建。“投资者对这片地区未来的发展不明确，所以大多数人也没有做实际的投资。” 另外，川沙位于原浦东和南汇交界，两个区政府主导政策不一导致发展较缓。“南汇的工业重点一直放在南汇工业园区的，其他板块的工业没有着重发展，任由原来的一些低端企业占据。”浦东和南汇合并以后，打破了原来的障碍，而迪士尼项目放在交接点上显然有某种战略意义。“迪士尼把原来浦东和南汇相对分割的经济产业态势连起来，这是未来比较明显的趋势。” 工业地产的商业“钱”途 金手指一点，是不是机器轰鸣的旧厂房就会变身时尚酒店或购物中心？“只有政府有这根金手指。”苏智渊笑着调侃道。按照中国的土地政策，工业用地改商业用途必须走政府规划的流程。迪士尼等大型项目规划前会拟一份定位报告，向政府提出哪些土地划成商业用地或住宅用地，政府则根据其要求做土地性质的调整。“这是从根本性质上把工业用地改成商业用地，要看迪士尼本身关于配套方面的要求上海市政府是否会满足。” 迪士尼外围没有划进规划的土地能否分一杯羹呢？“如果当地政府没有这方面考虑的话是比较难的。”苏智渊表示，但他提出了另一种可行性方案，即在保留老厂房的基础上做一定改造，变为商业用途。8号桥等栖身于黄金地段各个老厂房的创业园区走的便是这条“偏径”。这些厂房原为国有集团下属的工业园地，在市中心寸土寸金的情形下，其地理位置显然已经不适合做工业地产。因此市政府曾出台一项政策，企业可以在不改变土地性质的基础上将厂房改成办公或商业用途，暂时保留工业性质。老厂房本来的结构很奇怪，需要做有意思的改造，所以被称为创意园区。“但创意产业一般是市中心小规模的园区，南汇本身土地大，未必是小打小闹。所以在迪士尼周边地产开发大方向上还是走政府规划流程。” 工业不“老土” 往商业上靠是迪士尼周边工业用地的唯一“钱途”吗？苏智渊似乎不以为然，“工业可不是一个老土的词，迪士尼周边完全可以发展2.5产业。” 有关专家预计，迪士尼落户以后一定会对当地带来一些改变。一是基建方面的改变，比如轨道交通等方面的提升；另一个是周边的产业环境会改善，从制造业地产发展为办公研发产业。而办公研发产业，或称总部经济产业，当前是个流行词汇。“今年3月，浦东新区也有这方面考虑，把张江金桥这样纯工业园区往2.5产业，就是研发办公类园区发展。政府在想办法把这些点往南汇布，还成立了相应的工作小组。”据悉，近期新加坡腾飞集团在周浦签的一块地皮便是发展办公研发类产业。
